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Redaktion • Immoday.ch
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Wie ihre börsennotierten Pendants verzeichneten auch die nicht kotierten Immobilienfonds im September eine leichte Konsolidierung (-0,08 %). Seit Jahresbeginn entwickeln sich beide Segmente nahezu parallel – mit einem Plus von +4,7 % bei den nicht kotierten Fonds und +5,3 % bei den kotierten. Im September wurde zudem ein neuer Fonds lanciert, der Cronos Immo Fund 2, während im Oktober der Start von Albin Kistler Immobilien Schweiz P ansteht. Parallel dazu planen zwei Fonds ihre Börsennotierung im Oktober und werden damit das Universum der nicht kotierten Fonds verlassen: Comunus SICAV und Pure Swiss Opportunity REF. Das Anlegerinteresse bleibt hoch, wie drei laufende Kapitalerhöhungen zeigen.
Einer der wesentlichen Vorteile nicht kotierter Fonds gegenüber kotierten liegt in ihrer geringeren Volatilität – was sich erneut bestätigt hat. Während sich börsennotierte Immobilienvehikel im September teils deutlich nach unten bewegten, blieben die nicht kotierten Fonds stabil – mit einem minimalen Rückgang von nur -0,08 %. Seit Jahresbeginn liegen beide Kategorien mit einer Performance von +4,7 % (nicht kotiert) und +5,3 % (SWIIT) nahe beieinander – nur leicht unter dem SMI (+6,4 %).
Wie erwartet, ging die durchschnittliche Prämie der nicht kotierten Fonds leicht zurück und beträgt nun 2,74 % (gegenüber 33,4 % bei den kotierten Fonds).
Viele Veränderungen im Herbst bei den nicht kotierten Fonds
Das Universum der nicht kotierten Fonds – aktuell 24 Vehikel mit einem Marktwert von knapp 15 Milliarden Franken – erlebt im Herbst bedeutende Veränderungen.
So verstärkt sich der Markt durch den neuen Fonds Albin Kistler Immobilien Schweiz P, der 70 Millionen Franken aufnehmen möchte. Der Kapitalabruf ist für Mitte Oktober vorgesehen. Bereits 2023 hatte das Vermögensverwaltungsunternehmen einen Fonds für institutionelle Anleger lanciert, mit einer klaren Fokussierung auf Wohnimmobilien in der Deutschschweiz. Ein Sprecher des Unternehmens betont: «Die Strategie bleibt unverändert – Wohnimmobilien in der Deutschschweiz, ausschliesslich für unsere Vermögensverwaltungskunden.»
Dies ist bereits die dritte Lancierung in diesem Jahr, nach dem Cronos Immo Fund 2 (September, rund 50 Mio. CHF) und dem BKLB Sustainable Property Fund (Juli, 130 Mio. CHF), dem ersten Immobilienfonds der Basellandschaftlichen Kantonalbank, der bereits eine Börsennotierung anstrebt.
Zwei IPOs stehen im Oktober bevor
Auf dem Primärmarkt stehen im Oktober zwei Börsengänge an: Comunus SICAV am 8. Oktober und Pure Swiss Opportunity REF am 20. Oktober. Angesichts der erzielten Agios stösst Comunus SICAV auf grosses Investoreninteresse. Laut SFP beträgt die Bewertung derzeit rund 700 Millionen Franken, mit einer Performance von +15,4 % und einem Agio von +16,3 % Ende September – bemerkenswert für einen noch nicht kotierten Fonds.
Pure Swiss Opportunity REF folgt Ende Oktober mit einem Agio von +2,8 % und einer Wertsteigerung von +7,1 %, was einer Bewertung von rund 140 Millionen Franken entspricht. Im Dezember steht der Börsengang von Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial (Agio +8,1 %, +11,4 % Performance, Bewertung ca. 350 Mio. CHF) an. Für 2026 ist schliesslich der IPO von MobiFonds Swiss Property geplant – ein Fonds, der seit Jahresbeginn +21,7 % zulegte und ein Agio von +21,9 % aufweist, was laut SFP einer Bewertung von über 1,1 Milliarden Franken entspricht.
Drei Kapitalerhöhungen bei nicht kotierten Fonds
Diese Neu- und Abgänge zeigen: Das Interesse der Anleger an nicht kotierten Immobilienfonds bleibt hoch. Derzeit laufen drei Kapitalerhöhungen:
SPSS Investment Fund Commercial bereitet vor seiner geplanten Börsennotierung im Dezember eine Kapitalerhöhung zwischen 40 und 60 Millionen Franken vor, um das Portfolio – insbesondere im Bereich Light Industrial – zu erweitern.
Edmond de Rothschild Real Estate SICAV – Commercial Income will 56 Millionen Franken aufnehmen, um neue Gewerbeimmobilien zu erwerben und das Portfolio weiter auszubauen.
Schliesslich sucht Procimmo Real Estate SICAV mit ihrem nicht kotierten Teilfonds «Residential PK» rund 40 Millionen Franken an zusätzlichem Kapital.
Zukünftige IPOs mit hervorragender Performance
Wie bereits in den vergangenen Monaten zu beobachten, erzielen jene Fonds, die eine Börsennotierung vorbereiten, die besten Ergebnisse. Zu den Spitzenreitern seit Jahresbeginn gehören MobiFonds Swiss Property (+21,7 %), Comunus SICAV (+15,4 %) und SPSS IF Commercial (+11,4 %).
Auf der Gegenseite zeigen vier Fonds ein Disagio, darunter der Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (-14,1 %), nach einem Rückgang von über 9 % im September.
Immoday-Redaktion
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