Nicht kotierte Fonds setzen ihre langsame, aber stetige Entwicklung fort

Trotz der Schwankungen an den Aktienmärkten verzeichneten die nicht kotierten Fonds im August erneut einen Anstieg von +0,47%. Seit Jahresbeginn liegt ihre Performance bei +4,6% und damit leicht unter jener der kotierten Fonds (+6,2%). Gleichzeitig erhöhte sich das durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds auf 3%. Im September kam mit dem Cronos Immo Fund 2 ein weiteres Vehikel hinzu. Dieses allein reicht jedoch nicht aus, um die vier bevorstehenden Abgänge zu kompensieren: Comunus SICAV Anfang Oktober, im Herbst der Pure Swiss Opportunity REF, gefolgt vom Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial bis Ende 2025 sowie dem MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026.

Im Juli hatten die nicht kotierten Fonds besser abgeschnitten als sowohl der SMI als auch die kotierten Fonds. Diese aussergewöhnliche Situation war jedoch nicht von Dauer. Nach einem zögerlichen Sommerstart erholten sich die Aktienmärkte im August, was auch die kotierten Immobilienfonds nach oben zog.

Die nicht kotierten Fonds setzten hingegen ihre gleichmässige Aufwärtsbewegung fort und erzielten gemäss den Daten des Immo Desk der BCV im August +0,47%. Damit beläuft sich ihre Jahresperformance auf +4,6%, was leicht unter dem SMI (+5,2%) und den kotierten Fonds (+6,2%) liegt.

Parallel dazu stieg auch der durchschnittliche Agio der nicht kotierten Fonds auf 3% (zum Vergleich: 35,6% bei den kotierten Fonds).

SPSS Commercial plant Börsengang Ende 2025

Gerade dieser Unterschied bei den Agios veranlasst zahlreiche nicht kotierte Fonds, den Schritt an die Börse zu wagen – oftmals auf Druck von Investoren, die ihre Mehrwerte realisieren oder zumindest bilanzieren möchten.

In einem aktuell sehr euphorischen Marktumfeld, in dem die Nachfrage nach verbrieftem Immobilienkapital nicht nachlässt, überrascht es nicht, dass die Zahl der IPOs steigt.

Drei Börsengänge sind bereits seit längerem angekündigt: Comunus SICAV Anfang Oktober, im Herbst Pure Swiss Opportunity REF und 2026 MobiFonds Swiss Property.

Dieses Trio wurde jüngst zu einem Quartett, nachdem SPSS Commercial seinen geplanten Börsengang für Ende 2025 bekanntgegeben hat. Ziel dieser IPO, so der Fonds, sei es, die Marktpräsenz zu stärken, den Zugang für neue Investoren zu öffnen und die langfristige Liquidität zu fördern.

Zur Erinnerung: Der Swiss Prime Site Solutions Investment Fund Commercial investiert – wie der Name bereits verrät – schweizweit in direkt gehaltene kommerzielle Immobilien.

Cronos Immo Fund 2 kommt im September

Alle diese Börsengänge reduzieren zwangsläufig das Universum der nicht kotierten Fonds, das Ende August noch 24 Vehikel mit einer Marktkapitalisierung von knapp 15 Milliarden Franken umfasste.

Gleichzeitig entstehen neue Vehikel wie der Cronos Immo Fund 2, der Mitte September mit einem ersten Immobilienportfolio im Wert von rund 50 Millionen Franken lanciert wird.

Wie Pascal Roux, CEO von Cronos Finance, erklärt, besteht nach wie vor Nachfrage nach nicht kotierten Vehikeln – insbesondere von Investoren, die die aktuell sehr hohen Agios (Ende August über +60% bei gewissen kotierten Fonds) nicht bezahlen wollen und zudem von der Volatilität der Börsen abgeschreckt werden.

IPO-Kandidaten treiben den gesamten Sektor an

Ein weiteres Zeichen für das Investoreninteresse sind die laufenden Kapitalerhöhungen bei nicht kotierten Fonds. Mehrere Transaktionen befinden sich derzeit im Markt und werden im Verlauf des Septembers abgeschlossen.

Darunter die Kapitalerhöhung des Raiffeisen Futura Immo Fund, der zwischen 45 und 50 Millionen Franken aufnehmen will, sowie jene der Procimmo Real Estate SICAV im nicht kotierten Segment «Residential PK» mit einem Zielvolumen von 40 Millionen Franken. Schliesslich plant auch die Comunus SICAV unmittelbar vor ihrem Börsengang eine weitere Kapitalerhöhung in Höhe von 50 Millionen Franken.

Leistungstreiber des gesamten Segments bleiben klar jene Fonds, die ein IPO anstreben. Investoren antizipieren deren Mehrwert, da sie von der wahrscheinlichen Wertsteigerung im Rahmen des Börsengangs ausgehen.

Spitzenreiter bei den Performances: die künftigen IPOs

Auf dem Performance-Podium seit Jahresbeginn finden sich entsprechend jene Vehikel mit geplanten Börsengängen:

- MobiFonds Swiss Property mit +22,4% und laut Immo Desk der BCV einem aussergewöhnlichen Agio von fast 23 % für ein nicht kotiertes Vehikel.
- Comunus SICAV – Swiss mit +14,9% und einem Agio von fast 16%.
- SPSS IF Commercial mit +11,4% bei einem Agio von 8,4%.

Nicht zu vergessen: PURE Swiss Opportunity REF, mit einem Agio von 3,5 % und einer Performance von +7,5 % seit Januar.

Auf der Negativseite zeigen wie gewohnt zwei Fonds seit Jahresbeginn rote Zahlen: TrustStone Real Estate SICAV (-1,8%), deren Management jüngst von Dominicé übernommen wurde, sowie Von Graffenried Immobilien SICAV (-2,6%).

Zudem weisen vier Fonds weiterhin einen Disagio auf, darunter Centralfonds Zentralschweizer Immobilien (-5,3%) und UNIM Union Immobilière Suisse (-3,5%).

Die Redaktion  

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