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Auch zu Beginn dieses Jahres werden regelmässig Kapitalerhöhungen angekündigt, besonders bemerkenswert ist aber die Zahl der Lancierungen neuer Vehikel für verbriefte Immobilienanlagen. Per 1. April wird der Geschäftsimmobilienfonds von Swiss Life aufgelegt und direkt kotiert, was sehr selten ist. Er will 500 Millionen Franken aufnehmen. Und nicht zu vergessen die Lancierung der Fondiaria SICAV, die Anfang März 300 Millionen Franken einwerben will. Gleichzeitig setzt sich mit der Zusammenlegung der drei Fonds UBS LivingPlus, UBS Hospitality und Residentia die Marktkonsolidierung fort. Erwähnenswert ist auch der Börsengang des MobiFonds, der ebenfalls Anfang März stattfindet.
Wie prognostiziert bleibt der Markt für verbriefte Immobilienanlagen Anfang 2026 sehr dynamisch. Einerseits werden neue Vehikel aufgelegt, andererseits setzt sich die Marktkonsolidierung fort. Und natürlich wurden in den letzten Wochen auch neue Kapitalerhöhungen angekündigt – vier an der Zahl. Damit sind es seit Jahresbeginn mittlerweile neun Kapitalerhöhungen, bei denen insgesamt 700 Millionen Franken aufgenommen werden sollen, um die nach wie vor hohe Nachfrage der Investoren zu decken.
Aufgrund der Investorennachfrage wird das Volumen der Kapitalerhöhungen oft angepasst
So wollte die TrustStone Real Estate SICAV zunächst zwischen 26 und 53 Millionen Franken aufnehmen. Aufgrund der Nachfrage sowie der Qualität der gesicherten Liegenschaften hat sie den Umfang ihrer Kapitalerhöhung auf 60 Millionen Franken angehoben.
Bei der Kapitalerhöhung des Teilvermögens «Residential PK» der Procimmo Real Estate SICAV wiederum sollen 43 Millionen Franken eingebracht werden, um die Akquisition von zwei Wohnliegenschaften zu finanzieren, die sich bereits in der Pipeline befinden. Die endgültigen Details der Transaktion werden am 9. März bekannt gegeben, wobei auch in diesem Fall das endgültige Volumen möglicherweise höher ausfallen wird.
Zudem hat die Gruppe eine Kapitalerhöhung für die «Procimmo Real Estate SICAV – Residential» angekündigt, die für Ende März 2026 vorgesehen und deren Umfang noch nicht bekannt ist. Sie dient der Finanzierung gezielter Akquisitionen und eines Teils der laufenden Entwicklungsprojekte.
Endgültige Höhe der Kapitalerhöhungen wird nun nur noch im letzten Moment kommuniziert
Die Anlagegruppe RIRS der Realstone Fondation de Placement wiederum hat die Gründe für ihre neue Kapitalerhöhung angegeben. Diese dient der Finanzierung eines gesicherten Portfolios aus Wohnliegenschaften im Wert von 148 Millionen Franken. Auch in diesem Fall wird der endgültige Umfang der Kapitalerhöhung erst in letzter Minute kommuniziert, um der Nachfrage der Investoren besser Rechnung zu tragen.
Zu guter Letzt hat die Helvetia Asset Management AG eine Kapitalerhöhung für den Helvetia (CH) Swiss Property Fund über rund 128 Millionen Franken lanciert. Mit dieser soll unter anderem der Erwerb eines Immobilienportfolios mit einem Marktwert von rund 108 Millionen Franken finanziert werden, das aus drei Wohnliegenschaften und einer kommerziellen Liegenschaft besteht.
Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland: Börsengang am 1. April
Die wichtigsten News in den letzten Wochen waren indes nicht die Kapitalerhöhungen, sondern die Auflegungen neuer Vehikel.
Vom Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland, der am 1. April an die Börse gehen soll, war bereits die Rede. Der Fonds investiert in ein diversifiziertes Portfolio aus Geschäftsimmobilien, die sich zum grössten Teil in den Regionen Zürich und Basel befinden. Die Liegenschaften werden vom Fonds im direkten Grundbesitz gehalten. Das Startportfolio wird einen NIW von ungefähr 500 Millionen Franken und einen Gesamtmarktwert von rund 640 Millionen Franken aufweisen. Aufgrund seiner Grösse wird der Fonds direkt, d. h. ohne vorgelagerte nicht kotierte Phase, an die Börse gebracht, was relativ selten vorkommt.
Lancierung der Fondiaria SICAV: 300 Millionen Franken sollen eingeworben werden
Die wichtigste Ankündigung im Februar: Am 6. März wird die Fondiaria SICAV lanciert. Gemäss der Medienmitteilung konzentriert sich der Fonds auf Wohnliegenschaften in der Deutschschweiz. Gesichert sei ein Startportfolio aus 43 Bestandsliegenschaften mit einem Gesamtwert von 580 Millionen Franken. Das Portfoliomanagement übernimmt Tavis Capital. Das Startportfolio sei aus dem Netzwerk des Teams aufgebaut worden. Dieser erfolgreiche Off-Market-Ansatz reflektiere die deutlich höheren Ankaufsrenditen im Vergleich zu der Peergruppe.
Der Börsengang des MobiFonds am 3. März verlief reibungslos. Laut SFP hatte das Agio des Fonds mit einem Marktwert von rund 1,2 Milliarden Franken per Ende Februar bereits bei 28,7% gelegen und war damit das mit Abstand höchste im gesamten Universum der nicht kotierten Immobilienfonds. Es bleibt abzuwarten, ob dieses Agio in den ersten Handelstagen – wenn die Indexinvestoren hinzukommen – weiter steigen und auf welchem Niveau es sich einpendeln wird – oder ob es aufgrund der Gewinnmitnahmen der bestehenden Anleger sinkt.
Mit der Zusammenlegung von drei UBS-Fonds setzt sich die Marktkonsolidierung fort
Die Soap Opera, welche die Branche im zweiten Halbjahr 2025 in Atem gehalten hatte, ist endlich zu Ende gegangen. Die FINMA hatte die Zusammenlegung Mitte Januar genehmigt, doch es gab noch eine dreissigtägige Einsprachefrist. Diese ist nun abgelaufen und da keine Beschwerde eingereicht wurde, ist die FINMA-Verfügung nun rechtskräftig.
Mit der Zusammenlegung des UBS LivingPlus, UBS Hospitality und Residentia entsteht der grösste direkt haltende Wohnimmobilienfonds der Schweiz. Seine Börsenkapitalisierung beträgt rund 4,2 Milliarden Franken. Gemäss der Bank wird das neue Vehikel mit über 150 Liegenschaften und einem Gesamtfondsvermögen von 4,38 Milliarden Franken (per Ende 2024) weiterhin UBS Living Plus heissen.
Als Nächstes steht für die UBS die Fusion des UBS Commercial Interswiss mit dem UBS Swissreal an, die immer noch für Ende 2026 oder Anfang 2027 geplant ist.
Die Redaktion • Immoday.ch
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