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Keine Atempause für die Immobiliengesellschaften: Sie setzten ihren Anstieg fort, sodass ihre Gesamtrendite seit Jahresbeginn Ende November 20,5% betrug. Damit schneiden sie deutlich besser ab als die Immobilienfonds (+9%) und schlagen auch die YTD-Performance des SMI (+10,4%). Die besten Ergebnisse erzielten HIAG (+39,7%) und Züblin (+44,5%). Ende November wiesen alle Immobiliengesellschaften eine positive Gesamtrendite auf. Die Anleger blieben jedoch selektiv, sodass drei Unternehmen weiterhin ein beträchtliches Disagio aufweisen.
Die Immobiliengesellschaften setzten ihren Aufwärtstrend, der nach einer spätsommerlichen Korrektur einsetzt hatte, auch im November fort. Ihr durchschnittliches Agio stieg auf 24,7% und erreichte damit fast wieder den Höchststand von Ende Juni (+27,2%). Dies ist allerdings immer noch weit entfernt vom Durchschnittsagio der kotierten Fonds, das Ende November bei 36,5% lag.
Mit einer Gesamtrendite seit Jahresbeginn von 20,5% schneiden die Immobiliengesellschaften nicht nur besser ab als die kotierten (+9%) und die nicht kotierten Immobilienfonds (+5,9%), sondern stellen auch den SMI in den Schatten, dessen YTD-Performance Ende November bei 10,4% lag.
Die Large Caps dominieren das Geschehen
Fast alle Large Caps sind im Spitzenfeld zu finden. Abgesehen von PSP Swiss Property (+13,6%) ist die Gesamtrendite seit Jahresbeginn bei allen Schwergewichten beachtlich: An erster Stelle steht Intershop (+31,4%), gefolgt von Allreal und Mobimo (beide mit +26,7%) und schliesslich Swiss Prime Site (+23,8%).
Swiss Prime Site ist mit einer Marktkapitalisierung von etwas mehr als 9,5 Milliarden Franken das Unternehmen mit der grössten Marktkapitalisierung in diesem Sektor. Vor einigen Wochen hat es die grösste Kapitaltransaktion des Jahres auf dem Markt der indirekten Immobilienanlagen durchgeführt: eine Anleiheemission über 500 Millionen Euro mit einer Laufzeit von sechs Jahren und einem festen jährlichen Kupon von 3,125%. Marcel Kucher, Chief Financial Officer und designierter CEO von Swiss Prime Site, sagte dazu: «In einer Zeit, in der Schweizer Immobilien als sicherer Hafen gelten, sind wir stolz darauf, als erstes Schweizer Immobilienunternehmen Zugang zum europäischen Anleihemarkt zu erhalten. Diese erfolgreiche Platzierung diversifiziert unsere Finanzierungsquellen weiter […]. Die starke Überzeichnung zeigt deutlich unseren ausgezeichneten Zugang zu einem der weltweit tiefsten und stabilsten Kapitalmärkte und das Vertrauen der Anleger in unser Portfolio und unsere Strategie.»
Zur Erinnerung: Swiss Prime Site hatte bereits im Februar 300 Millionen Franken aufgenommen, um ein Portfolio von Mietshäusern zu erwerben.
Die Ausnahmefälle HIAG und Züblin
Trotz der Dominanz der Large Caps waren die beiden besten Performer des Sektors zwei kleinere Immobilienunternehmen. Der erste Platz geht an Züblin. Das Unternehmen beeindruckt mit einer Gesamtrendite von 44,5% seit Jahresbeginn (nachdem es bereits im vergangenen Jahr mit einer Rendite von 31% geglänzt hatte). Es weist nun ein Agio von 7,4% auf. Züblin hat kürzlich seine Halbjahresergebnisse veröffentlicht. Der Konzerngewinn hat sich gegenüber dem Vorjahr fast verdoppelt und beträgt nun 4,3 Millionen Franken. Die Leerstandsquote ist zwar gesunken, mit 4,3% aber immer noch relativ hoch.
Diese Ergebnisse allein erklären die Performance natürlich nicht vollständig, denn bei diesem Unternehmen ist der Free Float gering – die Gruppe wird von einer Handvoll Investoren kontrolliert – und die Liquidität dementsprechend niedrig. Daher genügen bereits wenige Transaktionen, um spektakuläre Kursschwankungen auszulösen. Dies erklärt übrigens auch die recht hohe Volatilität in den letzten Monaten.
Dazu ist anzumerken, dass die Liquiditätsprobleme bei den meisten Immobiliengesellschaften genauso gross sind wie bei den meisten kotierten Immobilienfonds. Tatsächlich entfallen mehr als 85% des gesamten Handelsvolumens des Sektors auf die vier grössten Immobilienunternehmen und mehr als 40% allein auf Swiss Prime Site! (Laut SFP betrug das durchschnittliche Tagesvolumen von Swiss Prime Site in den letzten 30 Tagen 15 Millionen Franken und das Gesamtvolumen aller kotierten Schweizer Immobiliengesellschaftenn 34 Millionen Franken.)
Keine negativen YTD-Performances
Die bisher zweitbeste Performerin in diesem Jahr ist die HIAG Immobilien Holding AG, deren Gesamtrendite Ende November 39,7% betrug (Ende Oktober: +33,9%), sodass das Agio des Unternehmens mit 1,5% nun wieder im positiven Bereich ist. Auch bei diesem Titel ist das Handelsvolumen gering und die Kursvolatilität hoch.
Ende November war die Gesamtrendite seit Jahresbeginn bei allen Immobiliengesellschaften positiv. Trotzdem wiesen drei Unternehmen immer noch ein Disagio auf: Zug Estates (Agio: −4,2%, Gesamtrendite seit Jahresbeginn: +5,7%); Novavest (Agio: −5,6%, trotz einer Gesamtrendite seit Jahresbeginn von +17,2%); und – einmal mehr – das Schlusslicht SF Urban Properties (Agio: −15,2%, Gesamtrendite seit Jahresbeginn: nur +4%). SF Urban Properties weist also nicht nur das höchste Disagio, sondern auch die geringste Gesamtrendite des gesamten Sektors auf. Dennoch zeigte sich das Unternehmen mit den vor einigen Wochen veröffentlichten Halbjahresergebnissen recht zufrieden. Die Anleger scheint es jedoch noch nicht überzeugt zu haben.
Immoday-Redaktion
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