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Immobilier
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Rédaction • Immoday.ch
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La restructuration annoncée des organisations internationales entraînée par les décisions de Donald Trump aura un impact sur le marché immobilier genevois. En effet, les fonctionnaires internationaux y occupent environ 10’000 logements, des surfaces de bureau et génèrent près de 250’000 nuitées hôtelières. Un impact qui pourrait paradoxalement profiter à la population du canton, qui verrait le marché des appartements en location se détendre.
Avec un taux de vacance aux alentours de 0,5 %, inférieur au taux d’équilibre, estimé à 0,75 %, le marché de la location, en ville de Genève, est sous tension, Et ce ne sont pas les nouvelles constructions planifiées qui vont permettre d'améliorer rapidement la situation. Par contre, une solution au moins partielle à ce problème pourrait découler des décisions de Donald Trump. Le président américain a en effet décidé de diminuer les financements américains aux grandes organisations internationales. Une décision dont les conséquences possibles ont été analysées par Wüest Partner, dans une récente étude relayée par la RTS, avec une estimation du nombre de biens qui pourrait se libérer suite aux restructurations annoncées par les grandes organisations internationales basées au bout du lac.
Près de 10’000 appartements occupés par les fonctionnaires internationaux à Genève
Quelques chiffres d'abord. Selon les dernières statistiques disponibles, le secteur international, à Genève, représentait, 36’000 emplois en 2023, grosso modo 80% dans les organisations internationales, 10 % dans les ONG et 10 % dans les missions permanentes.
Ce qui représente, en fin de compte, un peu plus de 56’000 résidents, environ 20’000 installés en France voisine, et 30’000 dans le canton de Genève, dont la moitié en ville (le reste préférant les charmes du canton de Vaud).
Les économistes de Wüest Partner on fait le calcul : tout ce beau monde occupe un peu moins de 10’000 appartements dans le canton de Genève.
Mais attention, pas n'importe lesquels. En effet, ces fonctionnaires internationaux préfèrent des appartements plus grands que la moyenne des Genevois. En outre, plusieurs études montrent qu’ils payent jusqu'à deux fois plus cher pour leur logement que la moyenne genevoise. Ce qui s'explique par leur pouvoir d'achat plus élevé, par le fait qu'ils louent en général des appartements meublés, et par leur manque de connaissance du marché.
Plusieurs scénarios et leur impact sur le marché du logement genevois
S'appuyant sur ces données, les économistes de Wüest Partner ont analysé plusieurs scénarios.
Si la restructuration des grandes organisations internationales entraîne une diminution de 20 % des fonctionnaires internationaux à Genève, cela permettrait de libérer 1’000 appartements en ville et près de 2’000 dans le canton.
Si la baisse du nombre de fonctionnaires était de 50 %, on se retrouverait avec 2’500 logements disponibles de plus en Ville de Genève, et un peu moins de 5000 dans le canton.
Cela serait-il suffisant pour que le marché genevois retrouve un niveau d'équilibre? Pas vraiment, puisque selon Christophe Aumeunier, secrétaire général de la Chambre genevoise immobilière, interrogé par la RTS, il manque environ 10'000 logements pour retrouver une situation de stabilité et d’équilibre sur le marché.
Autrement dit, il faudrait que la totalité des fonctionnaires internationaux quitte Genève (ce qui libérerait 5’000 appartements en ville et un peu moins de 10’000 appartements dans le canton), ce qui n'est pas le scénario le plus probable. Sans oublier que les appartements libérés, qui sont comme on l'a vu plus grands et plus chers que la moyenne, ne correspondraient pas forcément aux besoins de la population du canton.
Un impact aussi sur l'immobilier de bureau
Mais ces restructurations n'auront pas qu'un impact sur l'immobilier résidentiel. En effet, ces 36’000 fonctionnaires internationaux, pour travailler, occupent également des surfaces de bureau (l'estimation moyenne des experts de Wüest Partner est d’environ 650'000 m²).
Pour ce type d'immobilier, la situation est différente de celle du résidentiel, avec un taux de l'offre, à Genève de 6 %, et de 10 % dans le canton, ce qui est supérieur à la moyenne nationale (6%). Dans ce contexte, un départ des fonctionnaires internationaux aurait un effet négatif sur le marché, puisque le taux de l'offre augmenterait de 1 point de pourcentage en cas de diminution de 20% des postes, calcule Wüest Partner, jusqu'à 4 points en en cas de départ total. Ce qui ne ferait pas l'affaire des propriétaires, qui ont déjà de la peine à louer une bonne partie de leur parc.
Sans oublier un impact important sur le marché hôtelier
Finalement, la restructuration des organisations internationales aura aussi un impact sur le marché hôtelier. Un marché, qui, à Genève, s'est bien redressé après la pandémie, avec un nombre de nuitées désormais supérieur à 2019, que ce soit pour la ville ou le canton, malgré des prix qui ont légèrement augmenté.
Selon les estimations, les organisations internationales génèrent au moins 250 000 nuitées chaque année, grâce au passage des délégués et des experts. Pour Wüest Partner, si toutes les organisations internationales quittent le bout du lac, cela entraînerait une diminution de 10 % des nuitées dans la ville de Genève et de 6 % dans le canton. Sans compter les effets secondaires sur le marché du tourisme, entraînées par la perte de l'attractivité et du rayonnement de Genève en tant que ville internationale.
Rédaction Immoday
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