Malgré le télétravail et maintenant l'IA, le marché des surfaces de bureau résiste

C'est un des rands mystères de l'immobilier suisse : alors qu'avec l'arrivée du télétravail et maintenant de l'IA beaucoup avaient anticipé un effondrement du marché de l'immobilier de bureau, ce dernier résiste étonnamment bien, avec un taux de vacance (7,5%) en baisse par rapport à 2019 (9,5%).

Pour Raiffeisen, qui vient de publier une étude sur le sujet, la croissance soutenue de l'emploi, la faible activité de construction dans le secteur ainsi que le retour progressif des salariés au bureau contribuent à stabiliser le marché. Avec des loyers de l'offre, qui, après cinq années de baisse, sont de nouveau en progression, et commencent à lentement converger avec les loyers existants.

C'est un peu paradoxal : l'immobilier de bureau, malgré un taux de vacance toujours élevé, malgré de nombreuses menaces qui troublent son horizon, comme le télétravail et la suppression d'une partie des emplois administratifs à cause de l'IA, l'immobilier de bureau voit ses loyers augmenter, ses prix plus ou moins résister et son taux de vacance s'améliorer, en tout cas pour les emplacements les plus recherchés. Ce sont les conclusions d'une récente étude que vient de publier Raiffeisen.

Une perte de 6% des loyers de l'offre entre 2020 et 2024

Il est incontestable que le marché des surfaces de bureau traverse des années difficiles, avec la percée du télétravail puis l'arrivée de l’IA.

Aujourd'hui, près de 40% des actifs travaillent au moins partiellement à domicile. Un taux qui a doublé en moins de 10 ans, et qui ne montre pas de tendance à la baisse.

Et même si la plupart de ces employés doivent aujourd'hui à nouveau faire acte de présence au bureau quelques jours par semaine, beaucoup d'entreprises ont réorganisé leurs espaces avec des besoins à la baisse, dans une volonté d'économie des surfaces et des loyers. Une stratégie qui a logiquement freiné la demande.

Elle devrait perdurer, voire même s'accélérer avec l'arrivée de l'IA, qui devrait automatiser certaines tâches et en rendre de nombreuses autres superflues, réduisant encore davantage la demande d'espaces de bureaux.

Avec comme conséquence des loyers qui ont reculé entre 2020 et 2024 : une perte d'environ 6% pour les loyers de l'offre et même de quasiment 10% si l’on tient compte de l'inflation, assurent les économistes de Raiffeisen.

Le prix du résidentiel s'envole, celui des bureaux baisse 

Plus préoccupant encore pour le secteur, alors que les prix de l'immobilier résidentiel ont flambé ces dernières années en raison de la pénurie et des faibles taux d'intérêt, les prix des bureaux ont stagné, voire même légèrement baissé ces trois dernières années.

Ceci dit, au vu de la tempête qu'a subie ce secteur, on aurait pu s'attendre à des baisses de prix nettement plus conséquentes. Un véritable crash avait même été redouté par certains analystes.

Pourtant, les nouvelles surfaces de bureau mises à la location sont bien absorbées par le marché et le taux de vacance, même s'il est toujours important, est en baisse, à 7,5%, aujourd’hui plus bas qu'avant la pandémie (9,5% en 2019). Bref, les surfaces de bureau continuent à trouver preneur. Grâce parfois à quelques concessions sur les prix, révèle néanmoins Raiffeisen.

Un niveau très faible de nouvelles constructions de bureaux permet de réguler l'offre

Comment expliquer cette résistance de l'immobilier de bureau ? Pour les économistes de Raiffeisen, c'est d'abord grâce au niveau très faible de nouveaux biens qui arrivent sur le marché. Un niveau qui devrait encore diminuer ces prochaines années si l'on en croit les chiffres des demandes de permis de construire, qui anticipent de plusieurs années l'accès aux terrains à bâtir. Bref, le marché ne sera pas saturé, ce qui soutient les prix.

Côté demande, ensuite, explique Raiffeisen, la dynamique persistante de l'emploi permet d'absorber les surfaces disponibles. C'est que, pour l'instant, malgré le télétravail et l'IA, le nombre d'emplois dans les professions de bureau continue d'augmenter, notamment grâce à la bonne santé du secteur des services.

Des loyers de l'offre de nouveau en hausse

Conséquence de cette bonne tenue de l'immobilier de bureau, depuis deux ans les loyers de l'offre sont de nouveau en hausse, d'environ 600 points de base, retrouvant ainsi quasiment leur niveau de 2020.

Ils sont d’ailleurs en train de lentement rattraper les loyers existants, qui après une phase automatique de hausse (une grande partie des baux de bureaux sont conclus avec des loyers indexés) commencent à se tasser.

Si l'on en croit les statistiques publiées par Raiffeisen, il ne reste plus qu’environ 500 points de base de différence entre les loyers existants et les loyers de l'offre. Un écart qui devrait encore se resserrer dans le futur, puisque, si le marché fonctionne, les deux courbes de loyer devraient converger. En effet, si l'écart devient trop important, les locataires actuels risquent de ne pas renouveler leurs baux en cours et de déménager dans des locaux proposés à des loyers plus avantageux. L'offre est donc obligée de s'adapter. Pour Raiffeisen, les évolutions récentes indiquent une lente mise en place de cette adaptation.

La Rédaction • Immoday.ch

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