Pour la BNS, les vulnérabilités du marché immobilier résidentiel suisse persistent

Pour la BNS, les risques résident d'abord dans l'évolution des deux facteurs principaux qui soutiennent aujourd'hui les prix : une forte demande et une activité de construction limitée. Autre problème : le spread entre le rendement de l'immobilier résidentiel et les obligation de la Confédération se réduit. En cas de hausse des taux, si le secteur veut continuer d'attirer les investisseurs, la seule variable d'ajustement serait une forte baisse des prix de l'immobilier. Par contre, même si l'endettement hypothécaire des ménages est élevé, il ne pose pas de problème à la BNS.

Comme chaque année, dans son Rapport de stabilité financière, la BNS consacre un chapitre à l'immobilier.

Pour la Banque nationale, les vulnérabilités accumulées au fil du temps sur le marché immobilier résidentiel suisse persistent. Elles se traduisent par des prix élevés, de 20 à 40 %, par rapport aux indicateurs de valorisation usuels, comme le PIB par habitant ou les modèles économétriques classiques. Ce qui rend le marché plus sensible aux corrections, notamment en cas de choc.

Pour la BNS, les risques résident d'abord dans l'évolution des deux facteurs principaux qui soutiennent aujourd'hui les prix : la forte demande et l'activité de construction limitée. Une inversion de ces tendances aurait rapidement un impact sur les prix de l'immobilier.

La contraction du spread inquiète la BNS.

Troisième risque important, qui concerne plus les investisseurs que les propriétaires, le spread entre le rendement du résidentiel et les obligations sans risque de la Confédération. En effet, ces quinze dernières années, le rendement moyen de l’immobilier résidentiel s'est effondré, passant d'environ 5 % en moyenne à 3 % actuellement. Ce qui n'a cependant pas détourné les investisseurs de l’immobilier puisque, parallèlement, le spread avec les obligations de la Confédération est resté constant, voire a même augmenté pendant la période des taux négatifs. Mais aujourd'hui, ce spread se resserre. Alors qu'il était historiquement proche des 300 points de base, on est désormais en dessous des 250 points. On était même passé en dessous des 200 points lors de la remontée des taux d'intérêt en 2022 et 2023, ce qui avait d'ailleurs provoqué un départ massif des investisseurs, qui ont déserté les fonds de placement immobiliers, entraînant une chute importante des agios en quelques mois.

Bref, si les taux d'intérêt à long terme devaient remonter durablement, les rendements devraient également augmenter considérablement pour que le secteur reste attractif. Cette augmentation pourrait venir d'une hausse significative des loyers. Mais, au vu de leur niveau actuel, le potentiel de hausse des loyers est faible, reconnaît la BNS. La seule variable d'ajustement serait donc les prix des biens, qui devrait baisser de manière significative pour que les investisseurs restent intéressés par l'immobilier.

Un immobilier commercial plus résilient que l'immobilier résidentiel

Les économistes de la BNS sont plus sereins quand il s'agit de l'immobilier commercial. D'abord, depuis 2019, malgré des variations à court terme, les prix n'ont guère évolué, et il ne semble pas que l'on puisse s'attendre à une reprise dans le court terme. Idem pour le niveau des loyers de l'immobilier commercial, mais aussi pour les taux de vacance, qui, eux aussi, sont restés globalement stables.

Il n'empêche, le marché de l'immobilier commercial n'est pas à l'abri des corrections de prix, à cause de sa sensibilité au cycle économique. Sans oublier, pour la BNS, que bien que l'exposition des banques aux prêts hypothécaires commerciaux soit moindre que leur exposition aux prêts hypothécaires résidentiels, les taux de perte en cas de crise immobilière ont tendance à être plus élevés dans le segment commercial, ce qui implique des risques structurels plus importants.

L'endettement hypothécaire des ménages reste très important mais sous contrôle

Dernier point qui intéresse les économistes de la BNS, le niveau d'endettement hypothécaire des ménages suisses, sachant que des niveaux d’endettement élevés ou en forte augmentation par rapport au PIB sont des signes potentiels de vulnérabilité du marché. Ceci dit, les risques d’insolvabilité ne semblent pas élevés au vu des ressources financières des ménages, y compris en cas de hausse des taux d'intérêt.

En Suisse, l’endettement des ménages par rapport au PIB est resté globalement stable ces dernières années, même s'il demeure élevé tant par rapport aux normes historiques qu’à l’échelle internationale. En clair, en Suisse, le ratio atteint 165 %, alors qu'il n'est que de 140 % aux États-Unis et de 155 % dans la zone euro. Et si l'on se concentre uniquement sur les crédits hypothécaires, le ratio atteint 140 % en Suisse. Mais, pour les experts de la BNS, il n'y a pas de risque immédiat de surchauffe.

La Rédaction

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