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La capacité des data centers en Suisse pourrait presque doubler d’ici à 2030, selon une étude que vient de publier CBRE. Mais les investissements vont se faire essentiellement dans la région de Zurich, marginalement dans la région lémanique. Pour l'investisseur l'opération peut être intéressante, mais elle dépend de la taille du centre de données, de la configuration du contrat entre le propriétaire, l'opérateur et le locataire. Et surtout de l'accès à l'électricité et aux ressources en eau.
L'expansion des data centers commence à faire grincer des dents dans pas mal de pays. Ils utilisent de grandes surfaces normalement réservées à l'industrie, consomment énormément d'énergie et finalement ne créent pas autant d'emplois directs qu'espéré. Il n'empêche, ils sont devenus indispensables à tel point que, d'après une récente étude de CBRE, leur capacité, en Suisse devait presque doubler d'ici 2030, soutenue par une demande importante, malgré un contrôle réglementaire qui devrait s'accroître.
Des opportunités pour les investisseurs, mais sous conditions
Pour les investisseurs, les opportunités sont intéressantes. Mais comme le remarque CBRE, la création de valeur future reposera moins sur la localisation ou la disponibilité foncière que sur l'accès à l'électricité, aux ressources en eau pour le refroidissement, sur la capacité technique à accueillir les charges de calcul de l'IA et sur la compatibilité réglementaire.
CBRE Suisse remarque également que la taille devient un facteur déterminant. Les petits opérateurs devraient en effet rencontrer plus de difficultés pour monter en puissance et rester compétitif. Sachant que, au vu des coûts de l'électricité et de construction élevés dans le pays, il est peu probable que l'on voie l'implantation de très grands centres en Suisse.
La rentabilité dépend aussi du modèle d'investissement
La rentabilité va aussi dépendre du profil de risque et du niveau d'implication opérationnel de l'investisseur, qui peut aller du simple octroi de droits à bâtir à des bâtiments construits mais bruts jusqu'à des solutions clé en main. Dans chacun des cas, la rentabilité va dépendre des contrats entre l'investisseur, l'opérateur et le locataire.
Sachant que, sur le marché suisse, on trouve aujourd'hui deux grands types de structure de propriété et d'exploitation pour les centres de données. Dans le premier, l'investisseur, souvent une société immobilière, conserve la propriété du bien, terrain et immeubles, loués ensuite à un opérateur indépendant qui fournit des services à des entreprises. C'est le modèle le plus répandu.
L'autre modèle, qui prend de l'ampleur, intègre investisseur, développeur et opérateur au sein d'une même entité. Plus complexe à mettre en place mais avec un rendement final plus élevé.
Quel que soit le modèle, c'est la région de Zurich qui profite de ces investissements
Selon CBRE Suisse, la capacité actuellement disponible sur le marché suisse des data centers, hors infrastructures exploitées pour compte propre, s’élève à 340 MW et est répartie sur 121 sites, qui occupent une surface totale bâtie d'environ 428’000 m².
Une capacité qui devrait donc presque doubler d'ici 2030, avec une accélération attendue à partir de 2027 en termes de capacité prête à l'emploi, selon CBRE.
Avec aussi une très forte concentration dans la région de Zurich, où l'on trouve déjà 61% de la capacité totale du pays. Et ce n'est pas fini, puisque la région zurichoise devrait représenter trois quarts de la capacité nationale d'ici 2030. Avec une croissance de l'offre de 131% et une expansion des implantations dans les cantons voisins de Zurich.
Pas de grand intérêt pour la Suisse romande
Et la Suisse romande? Elle n'est pas la préférée des investisseurs. Les centres de données, essentiellement répartis entre Genève et Vaud, représentent aujourd'hui environ 18% de la puissance installée totale du pays. Avec essentiellement des data centers de petite taille. Une part qui devrait tomber à 12% en 2030 selon CBRE.
Pourtant, la région bénéficie d'une situation stratégique et d'une très bonne connectivité sans oublier un tissu d'entreprise dense et la proximité de grandes organisations internationales et d'universités.
Il n'empêche, d'ici 2030, la hausse de l'offre des data center en Suisse romande ne devrait être que de 8%, assure CBRE.
La Rédaction • Immoday.ch
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