Trotz Homeoffice und jetzt auch KI behauptet sich der Büroflächenmarkt

Es ist eines der grossen Rätsel der Schweizer Immobilienbranche: Während mit dem Aufkommen des Homeoffice und nun der KI viele einen Einbruch des Marktes für Büroimmobilien erwartet hatten, hält sich dieser erstaunlich gut, mit einer Leerstandsquote (7,5%), die unter dem Wert von 2019 (9,5%) liegt.

Für Raiffeisen, die soeben eine Studie dazu publiziert hat, tragen das anhaltende Beschäftigungswachstum, die schwache Bautätigkeit in diesem Segment sowie die allmähliche Rückkehr der Angestellten ins Büro zur Stabilisierung des Marktes bei. Dazu Angebotsmieten, die nach fünf Jahren des Rückgangs wieder steigen und langsam beginnen, sich den Bestandsmieten anzunähern.

Es ist ein wenig paradox: Trotz einer immer noch hohen Leerstandsquote und trotz zahlreicher Bedrohungen, die den Horizont trüben – etwa das Homeoffice und der Abbau eines Teils der Verwaltungsstellen wegen der KI –, steigen bei den Büroimmobilien die Mieten, halten sich die Preise mehr oder weniger und verbessert sich die Leerstandsquote, jedenfalls an den begehrtesten Lagen. Das sind die Schlussfolgerungen einer neuen Studie, die Raiffeisen soeben publiziert hat. 

Ein Rückgang der Angebotsmieten um 6 % zwischen 2020 und 2024

Unbestreitbar durchlebt der Markt für Büroflächen schwierige Jahre, mit dem Durchbruch des Homeoffice und dann dem Aufkommen der KI.

Heute arbeiten knapp 40 % der Erwerbstätigen mindestens teilweise von zu Hause aus. Ein Anteil, der sich in weniger als zehn Jahren verdoppelt hat und keine Tendenz nach unten zeigt.

Und auch wenn die meisten dieser Angestellten heute wieder an einigen Tagen pro Woche im Büro präsent sein müssen, haben viele Unternehmen ihre Räume mit geringerem Bedarf neu organisiert, um Flächen und Mieten zu sparen. Eine Strategie, die logischerweise die Nachfrage gebremst hat.

Sie dürfte anhalten und sich mit dem Aufkommen der KI sogar beschleunigen; diese dürfte bestimmte Aufgaben automatisieren und viele andere überflüssig machen, was die Nachfrage nach Büroflächen weiter verringert.

Mit der Folge, dass die Mieten zwischen 2020 und 2024 zurückgegangen sind: ein Verlust von rund 6% bei den Angebotsmieten und sogar von fast 10%, wenn man die Inflation berücksichtigt, wie die Ökonomen von Raiffeisen versichern.

Die Preise für Wohnimmobilien heben ab, jene für Büros sinken

Noch beunruhigender für die Branche: Während die Preise für Wohnimmobilien in den letzten Jahren wegen der Knappheit und der tiefen Zinsen in die Höhe geschossen sind, haben die Büropreise stagniert oder sind in den letzten drei Jahren sogar leicht gesunken.

Davon abgesehen hätte man angesichts des Sturms, den diese Branche durchlitten hat, deutlich stärkere Preisrückgänge erwarten können. Manche Analysten hatten gar einen regelrechten Crash befürchtet.

Dennoch werden die neu zur Vermietung angebotenen Büroflächen vom Markt gut absorbiert, und die Leerstandsquote sinkt – mit 7,5% ist sie, auch wenn sie immer noch hoch ist, heute tiefer als vor der Pandemie (9,5% im Jahr 2019). Kurz: Büroflächen finden weiterhin Abnehmer. Manchmal dank einiger Zugeständnisse beim Preis, wie Raiffeisen allerdings verrät.

Die sehr geringe Zahl neuer Bürobauten reguliert das Angebot

Wie lässt sich diese Widerstandskraft der Büroimmobilien erklären? Für die Ökonomen von Raiffeisen liegt es zunächst am sehr tiefen Niveau neuer Objekte, die auf den Markt kommen. Ein Niveau, das in den nächsten Jahren noch sinken dürfte, wenn man den Zahlen der Baugesuche glaubt, die dem Zugang zum Bauland mehrere Jahre vorausgehen. Kurz: Der Markt wird nicht gesättigt sein, was die Preise stützt.

Auf der Nachfrageseite sodann, erklärt Raiffeisen, sorgt die anhaltende Beschäftigungsdynamik dafür, dass die verfügbaren Flächen absorbiert werden. Denn vorläufig nimmt die Zahl der Stellen in den Büroberufen trotz Homeoffice und KI weiter zu, namentlich dank der guten Lage im Dienstleistungssektor.

Die Angebotsmieten steigen wieder

Als Folge dieser guten Verfassung der Büroimmobilien steigen die Angebotsmieten seit zwei Jahren wieder, um rund 600 Basispunkte, und finden damit fast zu ihrem Niveau von 2020 zurück.

Sie holen die Bestandsmieten im Übrigen langsam auf, die nach einer Phase des automatischen Anstiegs (ein grosser Teil der Büromietverträge wird mit indexierten Mieten abgeschlossen) nachzugeben beginnen.

Glaubt man den von Raiffeisen publizierten Statistiken, beträgt die Differenz zwischen den Bestandsmieten und den Angebotsmieten nur noch rund 500 Basispunkte. Ein Abstand, der sich künftig weiter verringern dürfte, denn wenn der Markt funktioniert, sollten die beiden Mietkurven konvergieren. Wird der Abstand nämlich zu gross, besteht die Gefahr, dass die heutigen Mieter ihre laufenden Mietverträge nicht verlängern und in Räumlichkeiten umziehen, die zu günstigeren Mieten angeboten werden. Das Angebot muss sich also anpassen. Für Raiffeisen zeigen die Entwicklungen der letzten Zeit, dass diese Anpassung langsam in Gang kommt.

Die Redaktion • Immoday.ch

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