Für die SNB bestehen die Verwundbarkeiten des Schweizer Wohnimmobilienmarkts fort

Für die SNB liegen die Risiken in erster Linie in der Entwicklung der beiden Faktoren, die die Preise heute stützen: einer starken Nachfrage und einer begrenzten Bautätigkeit. Hinzu kommt ein weiteres Problem: Die Renditedifferenz zwischen Wohnimmobilien und Anleihen der Eidgenossenschaft schrumpft. Steigen die Zinsen, bleibt – sofern der Sektor für Investorinnen und Investoren attraktiv bleiben soll – als einzige Stellschraube ein deutlicher Rückgang der Immobilienpreise. Die potenziell hohe Hypothekarverschuldung der Haushalte bereitet der SNB dagegen keine Sorgen.

Wie jedes Jahr widmet die SNB in ihrem Bericht zur Finanzstabilität ein Kapitel dem Immobilienmarkt.

Aus Sicht der Nationalbank bestehen die Verwundbarkeiten, die sich auf dem Schweizer Wohnimmobilienmarkt im Lauf der Zeit aufgebaut haben, unverändert fort. Sie zeigen sich in Preisen, die – gemessen an den üblichen Bewertungsindikatoren wie dem BIP pro Kopf oder klassischen ökonometrischen Modellen – 20 bis 40% über dem fundamental gerechtfertigten Niveau liegen. Das macht den Markt anfälliger für Korrekturen, insbesondere im Fall eines Schocks.

Die Risiken liegen für die SNB zunächst in der Entwicklung der beiden Faktoren, die die Preise derzeit stützen: der starken Nachfrage und der begrenzten Bautätigkeit. Eine Umkehr dieser Trends würde sich rasch auf die Immobilienpreise auswirken.

Die schrumpfende Renditedifferenz beunruhigt die SNB

Das dritte bedeutende Risiko betrifft weniger die Eigentümerschaft als vielmehr die Investorinnen und Investoren: die Differenz zwischen der Rendite von Wohnimmobilien und jener risikoloser Anleihen der Eidgenossenschaft. In den vergangenen fünfzehn Jahren ist die durchschnittliche Rendite von Wohnimmobilien regelrecht eingebrochen – von rund 5% im Mittel auf heute 3%. Von Immobilienanlagen abgehalten hat dies die Investorenschaft allerdings nicht, denn parallel dazu blieb der Spread gegenüber Bundesanleihen konstant oder weitete sich in der Phase der Negativzinsen sogar aus. Heute jedoch verengt sich diese Differenz. Lag sie historisch nahe bei 300 Basispunkten, so liegt sie inzwischen unter 250 Basispunkten. Während des Zinsanstiegs 2022 und 2023 war sie gar unter 200 Basispunkte gefallen – was einen massiven Rückzug der Investorinnen und Investoren auslöste: Sie kehrten den Immobilienfonds den Rücken, was innerhalb weniger Monate zu einem deutlichen Einbruch der Agios führte.

Kurzum: Sollten die langfristigen Zinsen dauerhaft wieder anziehen, müssten auch die Renditen erheblich steigen, damit der Sektor attraktiv bleibt. Dieser Anstieg könnte über deutlich höhere Mieten erfolgen. Angesichts des aktuellen Mietniveaus ist das Steigerungspotenzial jedoch gering, wie die SNB selbst einräumt. Als einzige Stellschraube blieben damit die Objektpreise, die deutlich sinken müssten, damit Immobilien für Investorinnen und Investoren interessant bleiben.

Geschäftsimmobilien erweisen sich als robuster als Wohnimmobilien

Gelassener beurteilen die Ökonominnen und Ökonomen der SNB die Lage bei den Geschäftsimmobilien. Zum einen haben sich die Preise seit 2019 trotz kurzfristiger Schwankungen kaum bewegt, und eine Erholung ist kurzfristig nicht absehbar. Dasselbe gilt für das Mietniveau bei Geschäftsliegenschaften wie auch für die Leerstandsquoten, die insgesamt ebenfalls stabil geblieben sind.

Dennoch ist der Markt für Geschäftsimmobilien wegen seiner Konjunktursensitivität nicht vor Preiskorrekturen gefeit. Hinzu kommt aus Sicht der SNB: Zwar ist das Engagement der Banken bei gewerblichen Hypotheken geringer als bei Wohnbauhypotheken, doch fallen die Verlustquoten im Fall einer Immobilienkrise im gewerblichen Segment tendenziell höher aus – was auf grössere strukturelle Risiken hindeutet.

Hypothekarverschuldung der Haushalte bleibt sehr hoch – aber unter Kontrolle

Ein letzter Punkt, der die SNB-Ökonominnen und -Ökonomen beschäftigt, ist die Hypothekarverschuldung der Schweizer Haushalte. Denn hohe oder im Verhältnis zum BIP stark steigende Verschuldungsniveaus gelten als mögliche Anzeichen für Verwundbarkeiten des Marktes. Angesichts der finanziellen Ressourcen der Haushalte erscheinen die Ausfallrisiken allerdings nicht erhöht – auch nicht im Fall steigender Zinsen.

In der Schweiz ist die Verschuldung der Haushalte im Verhältnis zum BIP in den letzten Jahren insgesamt stabil geblieben, bleibt jedoch sowohl im historischen als auch im internationalen Vergleich hoch. Konkret erreicht die Quote in der Schweiz 165%, gegenüber lediglich 140% in den Vereinigten Staaten und 155% im Euroraum. Beschränkt man sich allein auf die Hypothekarkredite, liegt die Quote in der Schweiz bei 140%. Für die Fachleute der SNB besteht dennoch keine unmittelbare Überhitzungsgefahr.

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