Für Pensionskassen konkurrieren Hypotheken mit klassischen Immobilienanlagen

Pensionskassen schätzen Immobilienanlagen weiterhin, direkt wie indirekt. In den vergangenen Jahren ist jedoch eine weitere Anlagemöglichkeit stark gewachsen: Hypotheken. Laut einer aktuellen Studie von Moneypark investierten Pensionskassen 2025 rund 34 Milliarden Franken in Hypothekarkredite. Die Studie spricht von einer strukturellen Veränderung eines riesigen Marktes, der inzwischen mehr als 1’300 Milliarden Franken umfasst und seit 2016 um 30% gewachsen ist.

Hypotheken entwickeln sich für Pensionskassen zunehmend zu einem bevorzugten Instrument für Immobilienanlagen. Das zeigen die Ergebnisse der jährlichen Studie von Moneypark und Helvetia zum Schweizer Hypothekarmarkt.

Dieser Markt ist inzwischen gewaltig: Ende 2025 überschritt er die Marke von 1’300 Milliarden Franken. In den vergangenen zehn Jahren ist das Volumen konstant und regelmässig um 30% gestiegen. Anzeichen für eine Verlangsamung sind derzeit nicht erkennbar.

Gemäss den Experten von Moneypark dürfte das Wachstum 2026 auf Basis des ersten Quartals ähnlich ausfallen wie 2025, als es bei 3,1% lag.

Der gesamtwirtschaftliche Kontext für Käufer hat sich kaum verändert: Die Zinsen bleiben tief, während die Immobilienpreise weiter steigen.

Pensionskassen überholen inzwischen die Versicherer

Besonders interessant am Bericht von Moneypark ist die Rolle, welche Pensionskassen inzwischen unter den Hypothekaranbietern einnehmen. Zwar bleiben Banken auch 2025 die wichtigsten Akteure im Hypothekarmarkt, insbesondere die Kantonalbanken mit insgesamt 506 Milliarden Franken und Raiffeisen mit 231 Milliarden Franken. UBS bleibt mit 283 Milliarden Franken weiterhin Marktführerin in der Schweiz, obwohl ihre Hypothekarkredite 2025 praktisch nicht gewachsen sind.

Die Versicherer verlieren dagegen weiter an Boden. Ihr Hypothekarvolumen sank 2025 um fast 5% auf insgesamt 33 Milliarden Franken.

Damit wurden sie von den Pensionskassen überholt. Diese verzeichneten 2025 bei ihren Hypothekarkrediten ein Wachstum von 8%. Das Gesamtvolumen erreicht inzwischen 34 Milliarden Franken. Vor zehn Jahren lag es noch bei 14 Milliarden Franken. Das entspricht einer durchschnittlichen jährlichen Wachstumsrate von 9,5% über die vergangenen zehn Jahre.

Eine strukturelle Veränderung des Marktes

Für die Ökonomen von Moneypark ist dies Ausdruck einer strukturellen Veränderung des Marktes. Umso mehr, als heute erst 40% der Schweizer Pensionskassen direkt in Hypothekarkredite investieren.

Hinzu kommt: Pensionskassen müssen sich nicht am Kapitalmarkt refinanzieren und tragen auch nicht die mit Basel III verbundenen regulatorischen Kosten, wie sie Banken und Versicherer zu tragen haben. Deshalb dürfte der Anteil der Pensionskassen am Schweizer Hypothekarmarkt in den kommenden Jahren weiter wachsen, trotz weiterhin tiefer Margen.

Denn das stetig steigende Volumen der Hypothekarkredite ist für Hypothekaranbieter nicht zwingend eine gute Nachricht.

Nach dem Höhepunkt im Jahr 2023, der durch die Zinswende ausgelöst wurde, sind die Margen wieder auf historisch tiefe Niveaus gefallen. Die durchschnittliche Nettozinsmarge dürfte 2025 bei rund 1,16% liegen (24 Basispunkte weniger als 2023). Zwar sind parallel dazu auch die Refinanzierungskosten gesunken. Diese Entlastung konnte den Rückgang der durchschnittlichen Nettozinsmarge jedoch nur teilweise kompensieren, folgert Moneypark.

Die Redaktion • Immoday.ch

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