Certes, les emplacements prime résistent mais c'est l'arbre qui cache la forêt. Si l'on prend le secteur dans son ensemble, l'offre des surfaces de vente est excédentaire, alors que la demande ne cesse de baisser, avec la fermeture de 3'500 boutiques. Pour les propriétaires, corrigés de l'inflation, les loyers ont perdu -5% ces 15 dernières années. Globalement, les problèmes structurels du marché vont persister pendant encore des années.
Parmi les mal aimées des investisseurs immobiliers, les surfaces de vente. Rien de nouveau sous le soleil. Et rien qui ne devrait changer dans le moyen terme si l'on en croit une récente étude publiée par UBS. À part pour les emplacements prime, toujours recherchés. Mais c'est l'arbre qui cache la forêt.
Pour bien comprendre la situation actuelle du marché, Claudio Saputelli et Maciej Skoczek commencent leur étude avec un chiffre choc: depuis 15 ans, les loyers des surfaces de vente ont quasiment fait du surplace. Pire encore, ils ont baissé de presque -5% en termes corrigés de l'inflation.
Des loyers qui devraient encore reculer de -2% en 2026
Et ce n'est pas fini, puisque les économistes d'UBS s'attendent encore à un recul moyen des loyers d'environ -2% en 2026.
Pourtant, dans le même temps, les loyers du secteur manufacturier ont progressé d'environ 15% (9% après inflation), de 12% pour les logements (6%), et même de 8 % pour les bureaux (2%).
C'est que, ces 15 dernières années, le marché de l'immobilier commercial a traversé la tempête. Avec, d'un côté, d’importantes créations de nouvelles surfaces de vente entre 2000 et 2010, qui a fait exploser l'offre, et de l'autre l'envolée du commerce en ligne, depuis 2015, qui a fait chuter la demande.
Avec, comme conséquence, une baisse de -7% du nombre de magasins ces 15 dernières années. Soit 3500 boutiques qui ont baissé leur rideau. Ce qui a renforcé la persistance d'une offre excédentaire structurelle.
Seul les commerces de bouche résistent
Dans ce panorama extrêmement morose, et qui va rester morose, quelques rares rayon de soleil. En premier lieu, la résistance des magasins alimentaires. En effet, ces 15 dernières années, les fermetures ont concerné presque exclusivement la distribution non alimentaire, avec 4'700 fermetures en termes nets, soit 13% du total. Avec une surreprésentation des magasins, d'habillement, de chaussures et de journaux.
Parallèlement, on a assisté à l'ouverture de plus de 400 surfaces de vente alimentaires, soit une hausse nette de 3%. Avec une forte représentation des chaînes de magasin discount (+35%) mais aussi de Migros et de Coop (+20%). Ce segment bénéficie de la croissance démographique mais aussi de la faible pénétration du commerce en ligne pour tout ce qui touche l'alimentaire.
Les emplacements prime restent encore épargnés
Autre rayon de soleil, la résistance des meilleurs emplacements des grandes villes de Suisse. Dans les principales artères, les loyers restent élevés - ils ont même continué de grimper ces 15 dernières années - et le taux de vacance bas: 2,3% aux meilleurs emplacements suisses selon CBRE.
Les économistes d'UBS notent que cette résistance se retrouve dans le monde entier, les grandes marques misant sur ces emplacements prime pour bénéficier d'une fréquentation élevée et surtout d'une visibilité maximale, qui permet de renforcer leur image, même si, au final, les ventes se font par d'autres canaux.
Pour l'anecdote, avec un loyer qui peut atteindre 11'500 francs par mètre carré par an, la Bahnhofstrasse de Zurich fait partie des sept rues commerçantes les plus chères du monde. Mais elle est encore loin de New Bond Street à Londres, où les loyers atteignent presque 20'000 francs par mètre carré par an, suivi par la Via Montenapole à Milan (19'000 francs) et Upper Fifth Avenue à New York, (17'000 francs). Selon les estimations d'UBS, la rue du Rhône de Genève, avec un loyer estimé aux environs de 7'000 francs par mètre carré par an, se situerait dans le top 15 mondial.
Des problèmes de surcapacité structurelle qui vont durer des années encore
Mais les emplacements prime des grandes villes sont rares. Dans son ensemble, les problèmes structurels des surfaces de vente vont persister encore plusieurs années, selon les auteurs de l'étude. Ils anticipent certes une hausse globale des ventes de détails, mais elle devrait surtout bénéficier aux canaux en ligne.
Avec comme conséquence pour les propriétaires des changements de locataires plus nombreux, des frais de commercialisation élevés et des risques de vacance importants.
Pour s'en sortir, les propriétaires devront faire preuve de flexibilité. Par exemple, avec l'introduction de contrats locatifs de plus courte durée, ou des modèles de loyer liés au chiffre d'affaires. Parallèlement, dans les étages supérieurs, la conversion de surface de vente en logements pourrait aussi être intéressante. Mais là, on touche une autre problématique, celle de la réglementation des zones et de la flexibilité non plus des propriétaires mais des autorités. Donc, ce n'est pas gagné d'avance.
Immoday.ch
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