Welche Immobilienanlagen setzen ESG vorbildlich um?

Das Centre for Risk Management Lausanne (CRML) der HEC Lausanne, der Wirtschaftsfakultät der Universität Lausanne, hat die ESG-Ratings 2025 veröffentlicht – die sogenannten PRESS Scores. Erfasst wurden 128 Schweizer Immobilienanlagevehikel; rund fünfzehn davon erreichten die Höchstnote. Die Ergebnisse erlauben nicht nur Aussagen zur ESG-Performance einzelner Anlagegefässe, sondern auch eine Einschätzung der Gesamtentwicklung. Der durchschnittliche Energieverbrauch bleibt stabil, die CO₂-Emissionen sinken – liegen jedoch weiterhin leicht über dem idealen Absenkungspfad, der notwendig wäre, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen.

Seit der Lancierung der PRESS Scores vor fünf Jahren verfolgt das CRML das Ziel, Transparenz in Bezug auf das ESG-Engagement von Immobilienanlagen zu schaffen. Bewertet werden Anlagefonds, Immobiliengesellschaften und Anlagestiftungen mit einem kumulierten Immobilienbestand von über 200 Milliarden Franken.

Die PRESS Scores gelten als die derzeit umfassendste ESG-Bewertung für Schweizer Immobilienanlagen. Jedes Anlagevehikel wird nach einheitlichen Kriterien beurteilt – sowohl hinsichtlich der Gesamtleistung als auch in den drei ESG-Dimensionen: E für Umwelt, S für Soziales und G für Governance. Dadurch sind Vergleiche innerhalb der Branche möglich und Entwicklungen über die Zeit hinweg sichtbar.

2025 erreichen rund fünfzehn Vehikel die Bestnote AA. Ebenfalls etwa gleich viele finden sich am unteren Ende der Skala mit der niedrigsten Bewertung D.

Weitere Verfeinerung der ESG-Analysemethode

Im Jahr 2025 sind die Ratings nochmals präziser geworden. Wie Nathan Delacrétaz, einer der Forschenden am CRML, erklärt, haben zahlreiche kürzlich veröffentlichte Geschäftsberichte eine umfassende Aktualisierung der Daten und Portfolios ermöglicht. Zudem zeigt er sich erfreut darüber, dass viele Fonds ihre Kommunikationsbemühungen in den vergangenen Monaten deutlich verstärkt haben.

Zur Erinnerung: Nach zwei ersten Erhebungen in den Jahren 2021 und 2022, die auf der freiwilligen Mitwirkung der Fonds beruhten, entschieden sich die Studienleiter – die Professoren Fabio Alessandrini und Éric Jondeau sowie Dr. Nathan Delacrétaz – vor zwei Jahren für einen neuen Ansatz. Seither erhebt das Forschungsteam die relevanten Informationen eigenständig – durch die Analyse sämtlicher Gebäude eines jeden Immobilienportfolios sowie durch die sorgfältige Auswertung der Jahresberichte und Publikationen der Anlagevehikel. Unterstützt wurden sie dabei von der Firma Quanthome.

Delacrétaz ergänzt, dass die Analysemethodik des CRML im Vergleich zum Vorjahr weiterentwickelt wurde – «aufgrund einer gestiegenen Sensibilität in Bezug auf ESG-Aspekte der jeweiligen Immobilien, der gemachten Erfahrungen aus den Vorjahren sowie natürlich unseres kontinuierlichen Austauschs mit dem Markt.»

Zusätzlich wurden in diesem Jahr rund zehn neue Immobilienvehikel in die Analyse aufgenommen – was das untersuchte Universum weiter erweitert.

Die wichtigsten Trends 2025

Wie bereits im Vorjahr lassen sich auch in den neuen Ratings einige generelle Entwicklungen erkennen:

• Rückgang der CO₂-Emissionen: Die Emissionen sind erneut gesunken – von 17,14 kg CO₂/m² (Dezember 2023) und 16,94 kg CO₂/m² (Juni 2024) auf aktuell 16,14 kg CO₂/m². Das ist eine erfreuliche Entwicklung, auch wenn laut Nathan Delacrétaz der Wert weiterhin leicht über dem idealen Absenkungspfad liegt, der notwendig wäre, um bis 2050 Klimaneutralität zu erreichen (rund 13,3 kg CO₂/m² im Jahr 2024). Diese Verbesserung stellt die einzige signifikante Veränderung gegenüber dem Vorjahr in Bezug auf die allgemeinen ESG-Trends im Markt dar.

• Stabiler Energieverbrauch: Der durchschnittliche Energieverbrauch bleibt konstant bei rund 105 kWh/m².

• Grössere Vehikel schneiden besser ab: Es zeigt sich weiterhin eine positive Korrelation zwischen der Grösse eines Anlagevehikels und seinem ESG-Score – insbesondere bei den quantitativen Kriterien.

Kotierte Fonds weisen im Durchschnitt die besten ESG-Ratings auf

• Fonds, die an der Börse kotiert sind, erzielen im Durchschnitt die höchsten ESG-Scores. Immobiliengesellschaften und nichtkotierte Fonds folgen mit geringem Abstand, während Anlagestiftungen im Mittel am unteren Ende des Rankings stehen. Auch hier zeigt sich im Vergleich zum Vorjahr keine Veränderung.

• Regionale Unterschiede weiterhin sichtbar: Anlagevehikel aus der Deutschschweiz weisen im Allgemeinen bessere ESG-Ratings auf als solche aus der Romandie – wobei sich die Werte allmählich annähern.

• Nutzungstyp ohne grossen Einfluss: Wie schon im Vorjahr hat die Nutzung des Immobilienportfolios – ob mehrheitlich Wohn-, Gewerbe- oder Industrieimmobilien – keinen signifikanten Einfluss auf das ESG-Rating der jeweiligen Anlagevehikel.

• Zusammenhang mit Performance unklar: Die Analyse konnte weiterhin keinen eindeutigen Zusammenhang zwischen der finanziellen Performance eines Vehikels und dessen ESG-Score feststellen. «Wir konnten diesen Aspekt bisher noch nicht vertiefen», erklärt Nathan Delacrétaz. Dennoch, so betont er, seien die Scores für Investoren wertvoll: «Diese ESG-Scores helfen, Risiken zu identifizieren – das ist bereits ein Mehrwert, auch ohne nachgewiesene Outperformance.»

Die besten Anlagevehikel 2025

Wenden wir uns nun der Analyse der vom CRML veröffentlichten Rangliste zu, die 128 Immobilienanlagevehikel in acht Kategorien von AA bis D einteilt. Sämtliche Resultate sind unter folgendem Link abrufbar: https://crml.ch/pressscores/

In diesem Jahr belegt PSP Swiss Property den ersten Platz – eine Immobiliengesellschaft mit einer Marktkapitalisierung von rund 6,6 Milliarden Franken und einer Prämie (Agio) von 25 %. Auf dem zweiten Rang folgt MobiFonds Swiss Property, ein nichtkotierter Fonds mit einem Volumen von 1 Milliarde Franken und einem Agio von 15 %. Den dritten Platz nimmt Swiss Prime Site ein, eine weitere Immobiliengesellschaft mit einer Kapitalisierung von über 9 Milliarden Franken und einer Prämie von 38 %.

Der erste kotierte Fonds erscheint auf Rang 5: UBS Swiss Sima, ein Schwergewicht mit einer Börsenkapitalisierung von über 11 Milliarden Franken und einem Agio von 47 % (Stand Ende Mai 2025).

Die Rangliste sollte jedoch differenziert betrachtet werden, wie Nathan Delacrétaz betont:

Aus unserer Sicht ist das Rating aussagekräftiger als der Rang. Es bietet eine Gesamtperspektive auf die ESG-Positionierung der Fonds innerhalb des untersuchten Universums, während die reine Platzierung oft nicht entscheidend ist.

Wichtige Veränderungen bei einzelnen Fonds

Im Vergleich zu 2024 gab es bei einzelnen Fonds deutliche Veränderungen. So behält UBS Swiss Sima zwar – wie erwähnt – sein AA-Rating, fällt jedoch vom 2. auf den 5. Platz zurück. Allreal, im Vorjahr noch auf Rang 1, rutscht auf Platz 24 ab – das Rating sinkt von AA auf A. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei HIAG Immobilien, die von Platz 2 im Jahr 2024 auf Platz 31 im Jahr 2025 abrutscht.

Für Éric Jondeau liegt der Rückgang von UBS Swiss Sima vor allem an der relativen Verbesserung anderer Vehikel – die ESG-Qualität des Fonds selbst sei gegenüber dem Vorjahr stabil geblieben. Bei HIAG Immobilien und Allreal hingegen sei der Rückgang breiter abgestützt, da sich die Bewertungen in mehreren ESG-Kategorien verschlechtert hätten. Dennoch sei auch bei diesen beiden Immobiliengesellschaften die stärkere Konkurrenz mitverantwortlich für das Abrutschen in der Rangliste.

Bei HIAG und Allreal hingegen sei der Rückgang breiter abgestützt, da sich die Bewertungen in mehreren ESG-Kategorien verschlechtert hätten. Dennoch seien auch hier die verbesserten Scores anderer Anlagevehikel mitverantwortlich für das Abrutschen in der Rangliste. Beide bleiben mit einem Rating von A weiterhin führend im ESG-Bereich der Branche.

Umwälzungen am unteren Ende der Skala

Auch am Ende der Rangliste kam es zu Veränderungen: Neu bilden Avenirplus Immobilien (eine Anlagestiftung), Swiss Estates (eine Immobiliengesellschaft) und Remnex AST (eine weitere Anlagestiftung) das Schlusslicht – alle mit einem Rating von D.

Doch auch hier gilt: Die Ursachen sind vielfältig. «Es gibt keine einzelne Variable, die die Veränderungen erklärt», so Jondeau und Delacrétaz. Zudem lagen diese Vehikel bereits im Vorjahr am unteren Ende der Skala.

Bemerkenswert ist die Zusammensetzung der 16 am schlechtesten bewerteten Vehikel (alle mit einem D-Rating): Acht sind Anlagestiftungen, fünf nichtkotierte Fonds, zwei Immobiliengesellschaften und nur ein kotierter Fonds, nämlich Domincé Swiss Property.

Im Vergleich dazu zeigt sich bei den bestbewerteten Vehikeln (Rating AA) ein ausgeglicheneres Bild: Drei Immobiliengesellschaften, fünf Anlagestiftungen, drei nichtkotierte Fonds und fünf kotierte Fonds sind in dieser Kategorie vertreten.

Fazit

Die PRESS Scores 2025 des CRML geben einen guten Überblick darüber, welche Immobilienvehikel in Sachen ESG wirklich punkten. Für Investoren sind sie eine Orientierungshilfe, um nachhaltige Risiken besser einzuschätzen und klügere Anlageentscheide zu treffen – gerade in einem Markt, der sich ständig weiterentwickelt.

Immoday-Redaktion 

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