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Immoday
La fusion entre les deux grandes banques devrait entraîner une baisse des prix de certaines catégories d'immeubles. Elle devrait aussi permettre à certains fonds, les plus dynamiques, de montrer qu'ils savent créer de la valeur ajoutée même dans des conditions difficiles. Si la réglementation ne leur coupe pas les ailes.
Dans un précédent article, nous avions parlé des conséquences plutôt négatives, sur un marché déjà très inquiet, de la fusion entre Credit Suisse et UBS. Reste que si, dans l'ensemble, cette fusion a été un choc inattendu, la résilience du marché est suffisante pour l'absorber. D'autant plus qu'elle n'aura pas que des conséquences négatives, du moins si l'on en croit la dizaine d'experts que nous avons interrogés, de tous les domaines de l'immobilier titrisé, des gérants de fonds cotés, de fonds non cotés, experts indépendants, ou représentant d'associations professionnelles.
Un impact sur les prix de l'immobilier
Dans quasiment tous les cas de figure, l'intégration des fonds Credit Suisse chez UBS va entraîner l'arrivée sur le marché d'immeubles dont UBS ne voudra plus. Essentiellement, bien entendu, des immeubles de qualité médiocre, que ce soit en terme de durabilité, de localisation ou d'affectation.
À priori, rien de bien grave, mais, dans le contexte actuel, qui va prendre le risque de les racheter ? Et comment ces rachats seront-ils financés ?
Ce dernier point, le financement, mérite qu'on s'y arrête. Il inquiète les acteurs du marché, qui arrivaient toujours à jouer entre les deux grandes banques, pour obtenir des meilleurs taux, ce qui ne sera plus le cas aujourd'hui avec une seule entité. D'autant plus que, actuellement, les banques cantonales sont un peu frileuses en ce qui concerne le financement immobilier. Alors, certes, il sera toujours possible de trouver du financement, mais plus aux mêmes conditions.
Une baisse des prix limitée ou générale ?
Conséquence inéluctable d'une demande plus faible, de conditions de financement plus strictes et d'une soudaine offre abondante d'immeubles peu recherchés sur le marché : le prix de ces derniers va baisser. Avec le risque que ça fasse boule de neige, que cette baisse des prix pour cette catégorie particulière d'immeubles entraîne aussi un tassement des prix de tout l'immobilier, quelle que soit la qualité des objets. C'est le scénario du pire qui, malheureusement, est possible.
Ceci dit, la baisse du prix des immeubles peu recherchés pourrait avoir des effets positifs sur un marché qui paraît actuellement inefficient. Explications : les courtiers assurent qu'ils ont des immeubles à vendre, mais beaucoup moins d'acheteurs intéressés. Et surtout des acheteurs qui font mieux leurs calculs, qui refusent de débourser des prix qu'ils auraient acceptés il y a encore 12 mois, en particulier pour des immeubles de piètre qualité. Malheureusement, les vendeurs, eux, ne veulent pas baisser leur prix, ce qui fait que ces immeubles restent sur les bras des courtiers, même si on constate qu'un début de décrochage est en train de se faire.
Les conséquences positives d'une baisse des prix
Ce décrochage pourrait s'accélérer avec l'arrivée d'immeubles de Credit Suisse sur le marché. Ce qui serait bienvenu pour plusieurs gérants de fonds. Ils estiment en effet que la différence de prix est encore trop faible entre les très bons immeubles et ceux de piètre qualité. Ce qui fait que, pour certains fonds placements, les parcs immobiliers ne sont pas toujours évalués à leur juste valeur par le marché. À l'inverse, il y a encore souvent une prime injustifiée pour les parcs immobiliers de qualité discutable.
Cela pourrait donc changer si UBS met en vente des objets dont elle ne veut plus, avec l'apparition d'un écart de prix plus important entre les bons et les moins bons immeubles. En même temps, ce décrochage profiterait à certains acteurs, par exemple les fonds spécialisés dans la revalorisation d'immeubles.
À contrario, le marché pourrait devenir encore plus tendu pour les immeubles d'excellente qualité, où les petits fonds devront faire face à la nouvelle UBS, un acteur omniprésent, dans tous les domaines de l'immobilier, avec une énorme force d'acquisition.
Pour surmonter le choc, rester performant
Pour les fonds, la tactique pour survivre à ce choc qui a bouleversé tout le secteur financier est simple : rester axé sur leur stratégie, en proposant une performance plus intéressante que celle de la concurrence, pour des produits similaires.
Bref il faut prouver, encore et toujours, aux investisseurs, que l'on arrive à générer de la valeur ajoutée même dans ces conditions difficiles, dans un environnement où les obstacles s'accumulent. Ceci dit, si le fonds est sain, avec un bon parc immobilier, une direction efficiente, un rendement stable, ce n'est pas parce qu'il y aura une nouvelle concurrence que sa situation va se fragiliser.
Au contraire, dans un monde parfait, cette nouvelle situation serait même une source d'opportunité pour les gérants les plus dynamiques, les plus inventifs, qui font bien leur travail, qui ont des stratégies claires.
Une nécessaire diversification pour les institutionnels
Mais nous ne sommes malheureusement pas dans un monde parfait, et les investisseurs vont probablement rester en position d'attente, jusqu'à ce que la situation se décante.
Malgré cet attentisme et malgré les atouts des fonds UBS, plus grand, plus liquides et peut-être moins cher, cela ne veut pas pour autant dire que les investisseurs vont renoncer à une certaine diversification. Pour des questions d'allocation stratégique, de diversification des risques et de limites de concentration, ils vont probablement toujours se tourner, et peut-être même encore plus qu'avant, vers des véhicules d'investissement plus pointus, aux stratégies d'investissement plus originales. Bref, ils auront besoin des petits acteurs du marché. Pour ceux-ci, ce sera une chance de se développer !
Que font les autorités financières ?
Du moins si les autorités financières leur en laissent le loisir. En effet, le dernier point soulevé par la profession concerne l'intervention des autorités de régulation. Tant la Finma que la Comco devraient surveiller avec attention un acteur qui pèse environ 60 % du marché. Quel que soit le cas de figure, ce n'est jamais sain.
Ceci dit, en Suisse, et encore plus après l'annonce de la fusion entre Credit Suisse et UBS, la confiance dans les autorités de régulation financière n'est pas à son zénith. Non seulement, on doute qu'elles aient les compétences et le pouvoir pour gérer ce genre de problème avec clairvoyance et pragmatisme, mais surtout, on craint que les considérations politiques prennent le dessus. D'autant plus que, pour la Finma, cette classe d'actif, l’immobilier, ne semble pas être la préoccupation principale.
Le régulateur doit réfréner ses ardeurs
Reste un domaine où les autorités vont probablement intervenir, pour éviter tout dérapage : la régulation. Les associations professionnelles promettent d'être extrêmement vigilantes pour que la future réglementation tienne compte aussi des plus petits acteurs, et pas seulement de ce nouveau géant.
Il y a en effet un risque, qu'une réglementation renforcée obère leur développement, et surtout leur créativité. Un effet secondaire qu'il faudrait éviter, puisque ce sont souvent ces petits fonds, obligés d'être inventifs pour attirer les investisseurs, qui dynamisent tout le secteur.
Au final, même si tout le monde pense intimement qu'il vaudrait mieux laisser faire le marché, personne ne regrette l'intervention du Conseil fédéral, qui a sauvé la situation, évitant des conséquences catastrophiques pour tout le système financier mondial. Une Confédération qui devra peut-être à nouveau intervenir pour réguler certains secteurs d'activités spécifiques de la nouvelle banque, comme l'immobilier titrisé. D'autant plus qu'il ne serait pas raisonnable de donner un blanc-seing à UBS. N'oublions pas que la banque a, elle aussi, connu des problèmes graves, lors de la crise de 2008.
Olivier Toublan-Immoday