•
Interview
•
8 min
•
Redaktion • Immoday.ch
Artikel anhören
Anfang Oktober, wie seit mehreren Monaten vorgesehen und angekündigt, wird die Comunus SICAV an die Börse gehen. Doch bevor es so weit ist, wird der Fonds im September eine neue Kapitalerhöhung in der Grössenordnung von etwa 50 Millionen Franken lancieren. Diese Kapitalerhöhung wird es ermöglichen, vor dem Börsengang ein Portfolio mit einem Gesamtwert von ungefähr 850 Millionen Franken zu erreichen. Ziel ist es, im Jahr 2026 die Marke von einer Milliarde Franken zu überschreiten, und zwar unter der Prämisse, sowohl die Qualität des Portfolios als auch die Rendite beizubehalten. Die Dividende für das Jahr 2025 wird stabil bleiben und weiterhin 6 Franken pro Anteil betragen.
Die seit mehreren Monaten angekündigte Börseneinführung der Comunus SICAV geht nun in die finale Phase. Wir haben mit dem CEO, Julien Baer, gesprochen, der in den kommenden Wochen noch einen sehr intensiven Terminplan haben wird, da er vor dem geplanten Börsengang Anfang Oktober im September noch eine weitere Kapitalerhöhung organisieren wird.
Herr Baer, für unsere Leserinnen und Leser, die Sie noch nicht kennen: Könnten Sie uns bitte kurz erläutern, was die Comunus SICAV ist?
Wir sind ein Fonds, der hauptsächlich im Gebiet rund um den Genfersee investiert ist, mit einer klaren Ausrichtung auf Wohnimmobilien und einer Strategie, die darauf basiert, ältere Liegenschaften zu erwerben, diese zu renovieren und so ihr volles Wertpotenzial zu realisieren. Derzeit beläuft sich die Grösse unseres Portfolios auf rund 800 Millionen Franken, mit einer Rendite auf den Nettoinventarwert, die über dem Durchschnitt unserer Mitbewerber liegt.
Was bedeutet das konkret?
3,4 %. Für einen Fonds mit überwiegendem Wohnanteil ist dies ein vergleichsweise hoher Wert.
Anfang Oktober werden Sie an die Börse gehen. Warum haben Sie sich zu diesem Schritt entschieden?
Zum einen möchten wir unseren bestehenden Investoren mehr Liquidität bieten. Zum anderen wollen wir neue Kategorien von Investoren ansprechen, um weiterhin in der Lage zu sein, zusätzliche Liegenschaften zu erwerben.
Warum haben Sie diesen Zeitpunkt gewählt? Warum nicht bereits im Oktober 2024?
Vor einem Jahr waren wir eindeutig zu klein, um an die Börse zu gehen. In den vergangenen zwölf Monaten haben wir jedoch drei Kapitalerhöhungen durchgeführt sowie mehrere Swaps, wodurch die Grösse unseres Portfolios von einem Nettoinventarwert von etwa 350 Millionen Franken auf heute über 530 Millionen Franken gestiegen ist. Darüber hinaus verbessern sich die makroökonomischen Rahmenbedingungen für den Immobiliensektor kontinuierlich, und sie sind heute deutlich günstiger als noch vor einem Jahr.
Und warum warten Sie nicht noch ein weiteres Jahr? Vielleicht wären die Bedingungen dann noch besser.
Wir haben in den vergangenen Jahren gesehen, dass sich das wirtschaftliche Umfeld sehr schnell verändern kann. Wir wollen daher das aktuell bestehende Zeitfenster nutzen, das möglicherweise nicht lange offenbleibt.
Im Mai haben Sie eine Kapitalerhöhung über 57 Millionen Franken durchgeführt. Nun wollen Sie bereits im September, direkt vor dem Börsengang, eine weitere Kapitalerhöhung vornehmen. Ist das nicht etwas zu zeitnah?
Wir bevorzugen es, mehrere kleinere Kapitalerhöhungen durchzuführen, anstatt eine einzige grosse, und dabei jeweils nur den Betrag aufzunehmen, der notwendig ist, um bereits vertraglich gesicherte Liegenschaften zu erwerben. So war es auch im Mai. Seither haben wir einige neue Gelegenheiten gefunden, die unser Portfolio weiter stärken könnten, und genau für deren Erwerb führen wir diese Kapitalerhöhung im September durch.
Wie hoch wird der Betrag sein?
Das wird davon abhängen, wie viele Liegenschaften wir tatsächlich sichern können. Wahrscheinlich wird er über 50 Millionen Franken liegen. Der genaue Betrag wird Ende August bekannt gegeben. Diese Transaktion wird es uns ermöglichen, zum Zeitpunkt des Börsengangs über ein Gesamtvermögen, einschliesslich der Verschuldung, von etwas mehr als 850 Millionen Franken zu verfügen.
Ist das eine ausreichende Grösse, um an die Börse zu gehen?
Einige werden sagen, dass dies nicht ausreicht, aber wir sind der Meinung, dass es eine gute Grösse ist. Der Beweis dafür ist das Interesse grosser institutioneller Akteure, die uns voraussichtlich folgen werden.
War der Börsengang von Anfang an Teil der Strategie des Fonds?
Von Anfang an wollten wir wachsen, und deshalb ist dies eine logische Weiterentwicklung. Zunächst waren unsere Investoren ausschliesslich Privatanleger, Banken und grosse Vermögen. Nachdem wir unsere Dividenden stabilisiert hatten, gelang es uns, auch institutionelle Investoren zu überzeugen. Heute halten wir den Zeitpunkt für gekommen, den Kreis potenzieller Investoren durch diesen Börsengang zu erweitern.
Erfolgt dieser Börsengang auf Druck der ersten Investoren, die ihre Gewinne realisieren wollen?
Nein, es ist wirklich Teil unserer eigenen Strategie. Aber selbstverständlich fällt er zeitlich mit den Interessen einiger privater Investoren zusammen, die uns von Anfang an begleitet haben und die möglicherweise die Gelegenheit des Börsengangs nutzen werden, um einen Teil ihrer Anteile zu veräussern. Das wird letztlich vom Aktienkurs abhängen.
Welches Agio erwarten Sie?
Der Markt wird darüber entscheiden. Alles, was ich Ihnen heute sagen kann, ist, dass wir am von unserer Depotbank BCV organisierten Sekundärmarkt derzeit ein Agio haben, das zwischen 10 % und 12 % schwankt. Dies entspricht in etwa dem Niveau anderer Fonds mit einer ähnlichen Strategie und vergleichbarer Grösse.
Das ist weit entfernt vom durchschnittlichen Agio der Wohnimmobilienfonds, das über 40 % liegt.
Man muss hier berücksichtigen, dass diese Zahl durch einige wenige sehr grosse, historisch gewachsene Fonds verzerrt wird, die von einer hohen Liquiditätsprämie profitieren und deren Agio dadurch in schwindelerregende Höhen gestiegen ist.
Wie ist Ihre Aktionärsstruktur aktuell, vor dem Börsengang, zwischen privaten und institutionellen Anlegern aufgeteilt?
Grob gesagt haben wir derzeit zwei Drittel Privatanleger und ein Drittel institutionelle Anleger. Nach dem Börsengang, mit dem Eintritt passiver Investoren, könnten wir jedoch schnell eine Mehrheit institutioneller Anleger haben. Die Nachfrage von deren Seite ist hoch.
Welche Rendite werden Sie diesen Investoren anbieten?
Das wird vom Niveau des Agios abhängen, wobei für das Jahr 2025 unsere Dividende unverändert bei 6 Franken pro Anteil bleiben wird.
Eines der grossen Probleme von börsenkotierten Fonds Ihrer Grösse ist die Liquidität. Was werden Sie dagegen tun?
Wir haben uns für einen starken Market Maker entschieden, der uns unterstützen wird, aber es wird dennoch schwierig sein, da es heute nur wenige Verkäufer von Anteilen an der Comunus SICAV gibt. Gleichzeitig gibt es viele interessierte Käufer, was die Kurse stützen wird, was aus unserer Sicht ein positives Szenario darstellt, auch wenn diese Situation wahrscheinlich zu gewissen Frustrationen führen wird. Es liegt nun an uns, diese Nachfrage aufrechtzuerhalten, mit einer klaren Strategie und einer Rendite, die über dem Durchschnitt liegt.
Wie sehen Ihre Ziele in Bezug auf die Grösse aus, wenn es um die Liquidität geht?
Zunächst möchten wir die Grenze von einer Milliarde Franken überschreiten, idealerweise im Jahr 2026 oder 2027. Aber ich bin nicht naiv – ich weiss, dass selbst bei einer Milliarde die Liquidität nicht überragend sein wird. Wahrscheinlich müsste man 3 Milliarden erreichen, um ein wirklich liquides Vehikel zu haben. Doch dieses Ziel ist im Moment für uns eher unrealistisch, oder zumindest wird es viele Jahre dauern, bis wir es erreichen. Vor allem, weil wir nicht um jeden Preis wachsen wollen, sondern qualitativ.
Wird das überhaupt möglich sein? Die Preise für Wohnimmobilien steigen weiter, und damit sinken die Renditen. Das ist doch ein wenig die Quadratur des Kreises – zu wachsen, ohne die Rentabilität zu beeinträchtigen.
In den vergangenen Monaten war es noch möglich, und wir konnten einige sehr gute Transaktionen abschliessen. Aber es wird tatsächlich immer schwieriger. Uns werden Objekte angeboten, die zwar sehr gut im Zentrum von Genf oder Lausanne gelegen sind, aber nur eine Bruttorendite von 3,5 % erzielen. Solche Angebote sind für uns überhaupt nicht interessant.
Wie wollen Sie unter diesen Bedingungen dennoch wachsen?
Einerseits, indem wir das noch ungenutzte Potenzial unseres bestehenden Portfolios ausschöpfen, andererseits, indem wir in Liegenschaften investieren, die ich als schwieriger bezeichnen würde, bei denen viel Arbeit erforderlich ist, die aber höhere Renditen bieten.
Zum Beispiel Liegenschaften in sekundären Städten?
Wir haben tatsächlich bereits in solchen Städten gekauft und sind damit sehr zufrieden, aber es handelt sich dabei um punktuelle Investitionen. Wenn sich jedoch interessante Gelegenheiten in Städten wie Yverdon oder Freiburg ergeben, die sehr gut gelegen und gut an den öffentlichen Verkehr angebunden sind, werden wir diese selbstverständlich prüfen. Zumal die Renditen in diesen Städten nach wie vor sehr attraktiv sind.
Können Sie uns dafür konkrete Zahlen nennen?
Wenn Sie in Lausanne ein gutes Geschäft finden, erzielen Sie im besten Fall eine Bruttorendite von 3,7 %. In Yverdon oder Freiburg liegen die guten Geschäfte bei 4,5 % bis 5 % Bruttorendite, und das bei keinem höheren Leerstandsrisiko, sofern die Liegenschaften gut gelegen sind.
Wenn wir über Ihre Akquisitionsstrategie sprechen – wie wichtig ist für Sie das Thema Nachhaltigkeit?
Es ist nicht unser primärer Investitionsschwerpunkt, aber ja, es ist wichtig. Da wir viele Liegenschaften erwerben, die renoviert werden müssen, nutzen wir diese Renovierungen, um ihre Nachhaltigkeit zu verbessern. Das zahlt sich langfristig ohnehin aus.
Gibt es am Markt Preisabschläge für weniger nachhaltige Liegenschaften?
Viele Studien behaupten dies, aber wir beobachten das in dieser Form nicht. Es gibt jedoch klar erkennbare Aufschläge für Neubauten.
Und ist die Nachhaltigkeit für Investoren ein entscheidendes Kriterium?
Vor zwei oder drei Jahren war es ein grosses Thema, heute ist es weniger präsent. Sicherlich stellen Investoren uns noch die Frage, aber sie wollen nicht, dass Nachhaltigkeit die Rendite beeinträchtigt – die Rendite bleibt für sie das wichtigste Investitionskriterium.
Immoday-Redaktion
Folgen Sie uns auf LinkedIn.