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Immobilier
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Immoday.ch
Le problème est connu: il y a aujourd'hui trop de bureaux, un secteur où le taux de vacance est élevé. Par contre il manque cruellement d'appartements. Alors pourquoi ne pas transformer les bureaux en appartements? Les investisseurs rechignent, assurant que, au vu de la configuration des immeubles de bureaux, les coûts de transformation seraient si élevés que les opérations ne seraient jamais rentables. Sans compter tous les obstacles administratifs qui rendent difficile un changement d'affectation. Et pourtant, l'exemple de New York, où de telles transformations se multiplient, montre que des solutions existent.
Les chiffres varient selon sur les estimations mais ils sont tous impressionnants: dans les 5 à 8 prochaines années, si l'on se base sur les seuls projets déjà annoncés aujourd'hui, entre 12'000 et 20'000 nouveaux appartements vont être créés à New York, uniquement à partir d'anciens bureaux (pour comparaison, la Société suisse des entrepreneurs tablait sur la construction de 42'000 nouveaux logements en Suisse en 2025). L'objectif est d'arriver à 80'000 reconversions dans les 15 ans.
Et pourtant, depuis longtemps on nous assène que transformer des immeubles de bureaux en appartements est sinon impossible du moins extrêmement complexe et trop cher pour être rentable. Alors, New York aurait-elle trouvé la formule magique?
Beaucoup d'obstacles, certes, mais qui peuvent être surmontés
Au-delà des obstacles administratifs, avec des lois qui sont souvent très rigides quand il s'agit des changements d'affectation des immeubles, et des contraintes financières, la conversion de bureau en logement est surtout ralentie par des contraintes techniques.
En effet, les plateaux de bureau sont structurés de telle manière qu'il est difficile de les adapter ensuite aux contraintes d'un logement, en particulier quant au problème de l'accès à la lumière naturelle, mais aussi sur des questions nettement plus prosaïques, comme la gestion de l'air conditionné, la protection acoustique ou le nombre de toilettes.
À New York, les obstacles administratif ont été levées par des modifications légales très pragmatiques, pour répondre à la pénurie d'appartement, et les problèmes financiers allégés par une nouvelle loi municipale qui permet des abattements fiscaux importants, si un quart des nouveaux appartements créés sont proposés à un loyer abordable.
Un taux de vacance des bureaux jusqu'à 24%
Ce qui n'est pas un obstacle, c'est le nombre de bureaux vacants. En effet, à New York, et en particulier à Wall Street où beaucoup de banque et de société financières ont, soit déménagé dans la périphérie où les loyers sont moins chers, soit simplement réduit la voilure, le taux de vacance des bureaux est estimé entre 15 et 24% (en Suisse, ce taux est, grosso modo, de 3% dans les grandes villes mais il peut grimper jusqu'à 9% dans les périphéries).
Bref, dans la Grosse Pomme, des dizaines d'immeubles du centre-ville ne sont plus occupés que partiellement par les entreprises et sont susceptibles d'être reconvertis.
C'est souvent beaucoup moins cher de reconvertir que de reconstruire
Financièrement, dans une ville très dense où il est difficile de lancer des nouveaux projets et surtout très fastidieux d'obtenir des permis de construire (bref, comme dans toutes les grandes villes suisses), on constate que, au final, une reconversion bien menée est financièrement plus avantageuse pour les propriétaires qu'une destruction-reconstruction. Le New York, Post cite l'exemple d'une tour de bureaux à Times Square: la détruire et la reconstruire, de taille et de qualité équivalentes, coûterait près de 500 millions de dollars, alors que la reconversion, qui va permettre la création d'un petit millier d'appartements, est estimée à seulement 95 millions.
Évidemment, si l'opération est rentable pour les investisseurs, c'est aussi parce que l'on est au cœur de New York, où les loyers sont stratosphériques: de 3'500 $ pour un studio à 7'000 $ par mois pour un appartement de 3 pièces, selon un article du New York Times. Sachant que le loyer médian d'un appartement d'une pièce dans le centre de Manhattan se monte à 4'500 $.
Les solutions adoptées par les architectes
Reste donc le problème principal: transformer physiquement des bureaux en appartements. Comme l'explique le Wall Street Journal, la plupart des immeubles de bureaux sont jugés trop vastes et trop complexes sur le plan technique pour être transformés en appartements avec cuisines, salles de bains et chambres.
Mais les promoteurs immobiliers new-yorkais ont résolu ces problèmes grâce à des astuces architecturales inédites: des ouvertures, des puits de lumière et des cloisonnements intérieurs qui créent de l’espace pour de nouvelles surfaces résidentiels.
Dans un exemple souvent cité – SoMa dans le Financial District – le cabinet d'architecture Gensler a taillé une encoche verticale sur 14 étages, permettant d'apporter de la lumière jusqu'au cœur de l'immeuble. En outre, la réglementation municipale a permis au promoteur de récupérer la surface perdue par cette encoche en augmentant le nombre d'étages de la tour.
Des surélévations possibles jusqu'à 10 étages
Et comme on est à New York et pas à Genève ou Zurich, ces surélévations peuvent être de 10 étages! Ce qui, évidemment, entraîne toute une série de défis structurels, surmontables, sachant que, expliquent les architectes, dans une ville qui ne dort jamais comme New York, il est très compliqué, d'un point de vue logistique, de toucher aux fondations d'un immeuble.
Quant aux appartements, ils s'adaptent à la structure: les chambres longent les murs extérieurs, profitant ainsi de la lumière naturelle. Les salles de bains sont situées près du noyau central, où la lumière du jour n'est pas nécessaire. Quant à la partie technique, les ascenseurs et les escaliers, ils sont concentrés au cœur de l'immeuble. Avec comme résultat 38 appartements, de luxe, par étage.
Pour tous les acteurs concernés, que ce soit, les politiques, les architectes ou les investisseurs, la conversion de bureaux en logements n'est pas une mode passagère. Pour preuve, le rythme des nouveaux projets ne cesse de s'accélérer, avec des conversions de plus en plus importantes et ambitieuses. Au final, comme on l'a dit, un objectif de 80'000 reconversions d'ici 2040. Pas si mal, sachant qu'une ville comme Lausanne compte environ 82'000 appartements.
La Rédaction
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