Büros in Wohnungen umwandeln – das ist möglich und es ist rentabel

Das Problem ist bekannt: Heute gibt es zu viele Büroflächen, ein Segment mit hohen Leerstandsquoten. Gleichzeitig herrscht ein akuter Mangel an Wohnungen. Warum also nicht Büros in Wohnungen umwandeln? Investoren zeigen sich bislang zurückhaltend und argumentieren, dass angesichts der baulichen Struktur von Bürogebäuden die Umnutzungskosten so hoch seien, dass entsprechende Projekte nicht rentabel umgesetzt werden könnten. Hinzu kommen zahlreiche administrative Hürden, welche eine Nutzungsänderung erschweren. Und dennoch zeigt das Beispiel New York, wo sich solche Umwandlungen vervielfachen, dass praktikable Lösungen existieren.

Die Zahlen variieren je nach Schätzung, sind jedoch durchwegs beeindruckend: In den kommenden fünf bis acht Jahren sollen – basierend allein auf bereits angekündigten Projekten – zwischen 12’000 und 20’000 neue Wohnungen in New York entstehen, ausschliesslich durch die Umnutzung ehemaliger Büroflächen (zum Vergleich: Der Schweizerische Baumeisterverband ging für das Jahr 2025 von rund 42’000 neu erstellten Wohnungen in der Schweiz aus). Langfristig wird ein Ziel von 80’000 Umnutzungen innerhalb von 15 Jahren verfolgt.

Und doch wird seit Jahren gebetsmühlenartig wiederholt, dass die Umwandlung von Bürogebäuden in Wohnraum entweder unmöglich oder zumindest extrem komplex und zu teuer sei, um wirtschaftlich zu sein. Hat New York also die Zauberformel gefunden?

Viele Hürden – aber überwindbar

Neben administrativen Hindernissen, da gesetzliche Vorgaben bei Nutzungsänderungen oft sehr rigide sind, sowie finanziellen Einschränkungen, wird die Umnutzung von Büro- zu Wohnflächen vor allem durch technische Herausforderungen gebremst.

Bürogrundrisse sind in der Regel so konzipiert, dass sie sich nur schwer an die Anforderungen des Wohnens anpassen lassen – insbesondere im Hinblick auf den Zugang zu natürlichem Tageslicht. Hinzu kommen deutlich pragmatischere Aspekte wie die Regelung der Klimatisierung, der Schallschutz oder die Anzahl und Platzierung von Sanitäranlagen.

In New York wurden die administrativen Hürden durch pragmatische gesetzliche Anpassungen abgebaut, um dem Wohnungsmangel zu begegnen. Die finanziellen Rahmenbedingungen wurden zudem durch ein neues städtisches Gesetz verbessert, das erhebliche Steuererleichterungen vorsieht, sofern mindestens ein Viertel der neu geschaffenen Wohnungen zu erschwinglichen Mieten angeboten wird.

Büroleerstandsquoten von bis zu 24%

Was hingegen kein Hindernis darstellt, ist das Angebot an leerstehenden Büroflächen. In New York – insbesondere rund um die Wall Street, wo zahlreiche Banken und Finanzunternehmen entweder in günstigere Randlagen umgezogen sind oder ihre Flächen deutlich reduziert haben – wird die Leerstandsquote bei Büros auf zwischen 15 und 24 % geschätzt (in der Schweiz liegt dieser Wert in den grossen Städten bei rund 3 %, kann in peripheren Lagen jedoch bis auf 9 % ansteigen).

Kurzum: In der „Big Apple“ stehen Dutzende innerstädtischer Gebäude nur noch teilweise in Nutzung und eignen sich potenziell für eine Umnutzung.

Umnutzung oft deutlich günstiger als Abriss und Neubau

Aus finanzieller Sicht zeigt sich in sehr dicht bebauten Städten, in denen neue Projekte schwer umzusetzen sind und Baubewilligungen nur mit erheblichem Aufwand erlangt werden können – eine Situation, die den grossen Schweizer Städten durchaus vergleichbar ist –, dass eine fachgerecht umgesetzte Umnutzung für Eigentümer oftmals wirtschaftlich attraktiver ist als ein Abriss mit anschliessendem Neubau.

Die New York Post nennt das Beispiel eines Bürohochhauses am Times Square: Ein Abriss und Neubau in vergleichbarer Grösse und Qualität würde Kosten von rund 500 Millionen US-Dollar verursachen, während die Umnutzung, die die Schaffung von knapp 1’000 Wohnungen ermöglicht, auf lediglich 95 Millionen US-Dollar geschätzt wird.

Selbstverständlich ist die Rentabilität solcher Projekte auch der Tatsache geschuldet, dass sie sich im Herzen von New York befinden, wo die Mieten ein sehr hohes Niveau erreichen: von rund 3’500 US-Dollar für ein Studio bis zu 7’000 US-Dollar pro Monat für eine Dreizimmerwohnung, wie die New York Times berichtet. Die Medianmiete für eine Einzimmerwohnung im Zentrum von Manhattan liegt bei rund 4’500 US-Dollar.

Architektonische Lösungsansätze

Damit bleibt die zentrale Herausforderung bestehen: die physische Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum. Wie das Wall Street Journal erläutert, gelten viele Bürogebäude aufgrund ihrer Dimensionen und ihrer technischen Komplexität als ungeeignet für eine Umnutzung in Wohnungen mit Küchen, Bädern und Schlafzimmern.

New Yorker Projektentwickler haben diese Probleme jedoch mit innovativen architektonischen Lösungen adressiert: Durch gezielte Öffnungen, Lichthöfe und neue Innenraumaufteilungen entstehen zusätzliche Wohnflächen mit ausreichender Belichtung.

In einem häufig zitierten Beispiel – SoMa im Financial District – hat das Architekturbüro Gensler über 14 Stockwerke hinweg eine vertikale Aussparung geschaffen, um Tageslicht bis ins Innere des Gebäudes zu führen. Gleichzeitig erlaubte die städtische Bauordnung dem Entwickler, die durch diese Massnahme verlorene Fläche durch zusätzliche Geschosse zu kompensieren.

Aufstockungen um bis zu zehn Geschosse

Und da wir uns in New York befinden – und nicht in Genf oder Zürich –, können solche Aufstockungen bis zu zehn zusätzliche Stockwerke umfassen. Dies bringt selbstverständlich erhebliche statische und konstruktive Herausforderungen mit sich, die jedoch als beherrschbar gelten. Architekten weisen darauf hin, dass es in einer Stadt, die niemals schläft, aus logistischer Sicht äusserst schwierig ist, in die bestehenden Fundamente eines Gebäudes einzugreifen.

Die Wohnungen selbst passen sich der Gebäudestruktur an: Schlafzimmer liegen entlang der Aussenfassaden und profitieren vom natürlichen Lichteinfall. Badezimmer werden in der Nähe des zentralen Kerns angeordnet, wo Tageslicht keine zwingende Voraussetzung ist. Die technische Infrastruktur – Aufzüge und Treppenhäuser – konzentriert sich ebenfalls im Gebäudekern. Das Resultat sind bis zu 38 hochwertige Wohnungen pro Etage.

Für alle beteiligten Akteure – Politik, Architekten und Investoren – ist die Umwandlung von Büro- in Wohnflächen keine vorübergehende Modeerscheinung. Dies zeigt sich nicht zuletzt daran, dass das Tempo neuer Projekte kontinuierlich zunimmt und die Umnutzungen immer grösser und ambitionierter werden. Am Ende steht, wie erwähnt, ein Ziel von 80’000 Umnutzungen bis 2040. Ein beachtlicher Wert, wenn man bedenkt, dass eine Stadt wie Lausanne über rund 82’000 Wohnungen verfügt.

Immoday-Redaktion

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