Umnutzung von Büros in Wohnungen – das Allheilmittel?

Würde es sich angesichts der vielen Büros, die in den meisten Regionen der Schweiz leerstehen, und der extrem niedrigen Leerstandsquote bei Wohnungen nicht geradezu anbieten, Büros in Wohnungen umzunutzen? Wüest Partner hat soeben eine einschlägige Studie veröffentlicht. Diese kommt zum Schluss, dass durch die Umnutzung mehr als 100 000 neue Wohnungen in der Schweiz geschaffen werden könnten – 10 000 praktisch sofort.

Die Immobilienanleger haben schon immer davon geträumt, alle ungenutzten Büros – die Leerstandsquote bei Büros ist in mehreren Schweizer Grossstädten sehr hoch (sie liegt z. B. in Genf und weiten Teilen des Genferseegebiets bei mehr als 8%) – in Wohnungen, die in diesen Städten ein äusserst rares Gut sind, umzubauen.

Doch wären solche Umnutzungen überhaupt möglich, wie teuer wären sie und wie schnell liessen sie sich verwirklichen? Welche Gebäude eignen sich für eine Umnutzung? Kurzum: Was ist das tatsächliche Potenzial dieser Idee? Die Ökonomen von Wüest Partner haben sich in einer spannenden Studie, die soeben veröffentlicht wurde, mit diesem Thema befasst.

Aus Büros könnten mehr als 100 000 neue Wohnungen entstehen

Kommen wir direkt zu den Schlussfolgerungen der Studie: Etwas mehr als 20% der Bürogebäude würden sich für eine Umnutzung eignen. Es könnten 100 000 bis 110 000 Wohnungen mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 85m² geschaffen werden.

Die Objekte befinden sich grösstenteils in den Stadtzentren, in denen die Wohnungsmieten höher sind als die Büromieten, aber auch in Agglomerationsgemeinden, in denen dieser Umbau für Investoren letztlich am interessantesten sein könnte, wie wir gleich sehen werden.

Kurzfristig, d. h. wenn nur die sofort verfügbaren Büros berücksichtigt werden, könnten laut Wüest Partner 8000 bis 10 000 Wohnungen geschaffen werden. Davon würde sich mehr als die Hälfte in den grossen und mittleren Stadtzentren befinden. 

Es gibt Potenzial – wo also liegt das Problem?

Die Ausgangslage scheint günstig. Ist also damit zu rechnen, dass demnächst viel häufiger Büros in Wohnungen umgenutzt werden? So einfach ist es nicht. Laut der Analyse von Wüest Partner befindet sich ein Drittel der potenziellen Wohnungen derzeit in Gewerbezonen. Für eine Umnutzung wäre daher eine Umzonung erforderlich.

Man kann dennoch zuversichtlich sein: Mehrere Beispiele aus der jüngsten Vergangenheit zeigen, dass die Raumplanungsbehörden und Investoren einvernehmliche Lösungen finden können. So zum Beispiel in Meyrin (GE), wo im Rahmen eines Projekts an der Avenue Louis-Casaï Büros in 196 Wohnungen umgenutzt werden sollen. Oder in Zürich Oerlikon, wo im Rahmen des Projekts The Brick 110 Wohnungen und Studios entstanden sind. In beiden Fällen gilt es eines festzuhalten: Es ist nur der grossen Differenz zwischen den Wohnungs- und den Büromieten zu verdanken, dass sich das Vorhaben trotz baulicher Herausforderungen rentiert.

Welche Büros könnten leicht umgenutzt werden?

Wo also befinden sich die Büros, die – a priori – in Wohnungen umgenutzt werden könnten? Wüest Partner hat sich auch mit dieser Frage befasst.

Der Schlüsselfaktor ist natürlich die Rentabilität. Diese hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab – von der regionalen Nachfrage über die Differenz zwischen den Wohnungs- und den Geschäftsmieten bis hin zu den technischen Rahmenbedingungen der Gebäude (z. B. Tageslicht).

Wie man sich denken kann, besteht grösseres Umnutzungspotenzial in den Grossstädten und Agglomerationen – wo die Zahl der leerstehenden Wohnungen sehr tief ist und man also eine höhere Miete verlangen kann – als in ländlichen Regionen mit einem weniger ausgetrockneten Markt.

In den Grossstädten ist noch zwischen dem Zentrum, wo Büros renditemässig immer noch sehr attraktiv sind, und den Agglomerationen zu unterscheiden, in denen das Angebot an Büros oft relativ hoch und das Mietniveau eher niedrig ist, was Umnutzungsprojekte potenziell interessanter macht.

Bis zu 4500 Franken pro Quadratmeter für die Umnutzung von Büros in Wohnungen

Die Rentabilität hängt auch von den Umbaukosten ab, die bei tiefgreifenden strukturellen Eingriffen bis zu 4500 Franken pro Quadratmeter betragen können, schätzt Wüest Partner. Bei einer Zielrendite von 4% müsste man demnach die Jahresmiete um 100 Franken pro Quadratmeter erhöhen können. Dies ist nur in bestimmten Gemeinden und bei spezifischen Gebäuden möglich. Wie bereits erwähnt, reicht die Differenz zwischen den Wohnungs- und den Büromieten oft nicht aus, damit eine Umnutzung wirtschaftlich profitabel ist. Anders sieht es in den Randgebieten dieser grossen Zentren aus, insbesondere im Genferseegebiet und im Grossraum Zürich, wie aus der Studie von Wüest Partner hervorgeht. Nun sind also die Investoren am Zug. Es sind zwar nicht immer ganz einfache Projekte, doch am Ende lohnt es sich.

Redaktion • Immoday.ch

Folgen Sie uns auf LinkedIn.