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Redaktion • Immoday.ch
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Es ist bekannt, dass Swaps bei börsennotierten Immobilienvehikeln stark nachgefragt sind. Eine von der Hochschule Luzern durchgeführte Umfrage bestätigt, dass sie auch bei den Pensionskassen auf grosses Interesse stossen. So plant ein Viertel der Pensionskassen Sacheinlagen zu tätigen; bei einer Beschränkung auf kleine Pensionskassen, die weniger als 500 Millionen Franken verwalten, steigt dieser Anteil sogar auf ein Drittel. Für die Pensionskassen führen diese Swaps zu Effizienzgewinnen und ermöglichen es den Teams, sich auf ihr Kerngeschäft zu konzentrieren.
Es ist allgemein bekannt: Swaps liegen im Trend. Wir haben vor einigen Wochen bereits einen Artikel zu diesem Thema veröffentlicht. Bislang stand dabei vor allem die Sicht der Fondsmanager im Vordergrund, für die dieses Instrument ein effizientes Mittel darstellt, um ihr Immobilienportfolio zu stärken, ohne auf neue Kapitalzuflüsse angewiesen zu sein.
Dank einer aktuellen Umfrage der Hochschule Luzern ist nun auch die Perspektive der Pensionskassen bekannt. Insgesamt fallen die Einschätzungen sehr ähnlich aus.
Zunächst eine gute Nachricht für Anlagefonds: Ein Viertel der Pensionskassen zeigt Interesse an Sacheinlagen, um ihre Immobilienstrategie zu optimieren. Bei den kleinen Pensionskassen, die weniger als 500 Millionen Franken verwalten, steigt dieser Anteil sogar auf ein Drittel. Bei den mittelgrossen Pensionskassen mit einem verwalteten Vermögen zwischen 500 Millionen und 3 Milliarden Franken sinkt der Wert auf 19%. Die grossen Pensionskassen mit einem Vermögen von über 3 Milliarden Franken zeigen hingegen kein Interesse – was wenig überrascht.
Mit diesen Sacheinlagen erleichtern sich die Pensionskassen tatsächlich das Leben
Ein Argument, das von Immobilienfonds häufig angeführt wird – die Risikodiversifikation –, spielt für die Pensionskassen keine zentrale Rolle (zumindest nicht für 70% der befragten Institute). Hingegen sind der Mangel an personellen Ressourcen und an spezifischem Know-how klare Faktoren, die Pensionskassen dazu bewegen, das Management ihrer Immobilienanlagen auszulagern. Damit decken sich ihre Argumente mit jenen der Anlagefonds. Für die Pensionskassen ermöglichen diese Sacheinlagen Effizienzgewinne, indem sie die internen Teams entlasten und ihnen erlauben, sich stärker auf ihr Kerngeschäft zu fokussieren.
Hunderte von Pensionskassen zeigen Interesse an Swaps
Insgesamt betrachtet ist das Glas halb leer insofern, als drei Viertel der Pensionskassen keinen Swap in Erwägung ziehen und die direkte Bewirtschaftung ihrer Immobilienanlagen bevorzugen.
Das Glas ist jedoch halb voll für die börsennotierten Immobilienvehikel: Mehrere hundert Pensionskassen zeigen Interesse an Swaps (laut Bundesamt für Statistik gibt es in der Schweiz rund 1’300 Pensionskassen. Die Studie der Hochschule Luzern hat 228 davon befragt, die ein Investitionsvolumen von 568 Milliarden Franken repräsentieren, was rund 50% des Gesamtvermögens der Schweizer Pensionskassen entspricht).
Kurzum: Swaps scheinen eine vielversprechende Zukunft vor sich zu haben, wie auch die zahlreichen in den letzten Wochen angekündigten Transaktionen belegen – darunter sogar in bislang eher untypischen Bereichen wie der Industrieimmobilie.
Immoday-Redaktion
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