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Regulierung
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Die Redaktion
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Über die technische Neuerung hinaus steht der L-QIF, der ohne Bewilligung der FINMA lanciert werden kann, sinnbildlich für einen tiefgreifenden Mentalitätswandel bei den Finanzmarktbehörden. Dieses neue Anlagevehikel ist Ausdruck des Vertrauens in die Professionalität der Branche und in deren Fähigkeit zur Selbstregulierung. Das Resultat ist ein flexibles Produkt, das innert weniger Wochen – statt wie bei klassischen Immobilienfonds erst nach mehreren Monaten – an den Markt gebracht werden kann. Die Bewegung ist lanciert. Nun gilt es, die Investoren zu überzeugen.
Die von COPTIS in Zürich organisierte und von Giliana Niffeler, Leiterin der Niederlassung Zürich der Depotbank BCV, moderierte Podiumsdiskussion markierte einen nahezu historischen Wendepunkt – zumindest für alle, die in Immobilien investieren.
Unter dem Titel «Vom Konzept zur Realität: die ersten L-QIF-Immobilienfonds in der Schweiz» diskutierten Fachpersonen aus den Bereichen Recht, Vermögensverwaltung und Fondsmanagement ein Thema, das weit über technische Fragestellungen hinausgeht: das neue Selbstverständnis des Schweizer Finanzplatzes.
Ein wesentlicher Unterschied: keine FINMA-Aufsicht
Der L-QIF (Limited Qualified Investor Fund) ermöglicht erstmals die Auflegung eines kollektiven Anlagevehikels ohne vorgängige Bewilligung durch die FINMA. Damit reiht sich die Schweiz in eine Reihe mit Luxemburg und dessen RAIF ein – ein Modell, das sich bei Investoren bereits bewährt hat. Die Besonderheit des Schweizer Ansatzes liegt in der Kombination von unternehmerischer Freiheit und institutioneller Verantwortung.
Der L-QIF bleibt rechtlich ein Fonds im Sinne des KAG. Er ist qualifizierten Anlegern vorbehalten, folgt einer klar definierten Anlagestrategie und gleicht auf den ersten Blick einem klassischen Fonds. Der entscheidende Unterschied liegt in der fehlenden FINMA-Aufsicht: Die Fondsleitung trägt die volle Verantwortung für die Governance. Während die einen darin ein regulatorisches Risiko sehen, interpretieren andere diesen Schritt als klares Vertrauenssignal der Behörden in die Professionalität des Marktes.
Markteintritt innert Wochen statt Monaten
Für Armin Kühne, Rechtsanwalt und Partner bei Kellerhals Carrard, liegen die Hauptvorteile des L-QIF in der deutlichen Vereinfachung der Bewilligungsverfahren und der damit verbundenen Geschwindigkeit. Da keine FINMA-Genehmigung erforderlich ist, kann ein Produkt innert weniger Wochen auf den Markt gebracht werden. Hinzu kommen erweiterte Finanzierungsmöglichkeiten mit Belehnungsquoten von bis zu 50 Prozent (statt 33 Prozent bei traditionellen Fonds), der Erwerb von nicht erschlossenem Bauland, flexible Rückgabefristen von bis zu fünf Jahren sowie der Wegfall einer Mindestanzahl an Immobilien im Portfolio. Die Kehrseite: Der L-QIF ist ausschliesslich qualifizierten Anlegern vorbehalten, Privatanleger bleiben ausgeschlossen.
Die neue Flexibilität ist jedoch kein Freipass. Fehlentwicklungen würden rasch Sanktionen durch die FINMA nach sich ziehen.
Das Beispiel des SFP Redevelopment Fund
Bruno Kurz, CEO von SFP Funds AG und SF Urban Properties AG, stellte anschliessend den ersten L-QIF des Unternehmens vor: Den SFP Redevelopment Fund. Der Fonds fokussiert sich auf urbane Verdichtung und die ESG-konforme Sanierung bestehender Immobilien und kann ein Volumen von bis zu 800 Mio. CHF erreichen.
«Wir setzen auf Rehabilitierung statt Neubau: Wir nutzen das Potenzial des bestehenden Immobilienbestands und schaffen ESG-konforme Wertsteigerung.»
Aber warum ein L-QIF für eine letztlich klassische Anlagestrategie? «Es gibt Alternativen wie Club Deals, diese sind jedoch nicht skalierbar. Der L-QIF ermöglicht sowohl Rendite als auch Wachstum.»
Wie bei jeder Innovation zeigten sich bei den ersten L-QIFs typische Anfangsschwierigkeiten: teilweise unklare Regelungen, Überschneidungen bei Reportingpflichten, zusätzlicher administrativer Aufwand für Fondsleitungen sowie rechtliche Unsicherheiten bei der Umwandlung bestehender Fonds. «Diese Kinderkrankheiten müssen behoben werden, damit der L-QIF nicht Opfer seines eigenen Erfolgs wird», analysiert Armin Kühne. «Das Instrument funktioniert – jetzt geht es um Feinjustierung, nicht um Euphorie.»
Der Schweizer Weg: Vertrauen in die Selbstregulierung
Nochmals klarzustellen: Der Wegfall der FINMA-Bewilligung bedeutet keine Abstriche bei der Kontrolle. Im Gegenteil – Selbstregulierung wird zum Qualitätsmerkmal. Unabhängige Prüfungen, Compliance-Prozesse und vollständige Transparenz gegenüber den Investoren sollen sicherstellen, dass Freiheit nicht mit Sorglosigkeit verwechselt wird.
Der L-QIF verlagert die Aufsicht von der FINMA auf das Unternehmen. Vertrauen bedeutet nicht Blindheit, sondern Verantwortung, fasst Armin Kühne zusammen.
Zwischen den Zeilen ist der L-QIF auch eine Antwort auf Luxemburg und Irland. Während die EU mit RAIF und AIFMD früh vorgelegt hat, zieht die Schweiz nun mit einer eigenständigen Lösung nach. «Der L-QIF ist unsere nationale Antwort auf ein globales Bedürfnis: Schnelligkeit, Qualität und Verlässlichkeit zu vereinen», so Rolf Frey, Head Indirect Real Estate CH bei Maerki Baumann Co & AG.
Die Grundlagen sind gelegt – jetzt gilt es zu überzeugen
Wie stark sich der L-QIF im Immobiliensektor etablieren wird, bleibt abzuwarten. Fest steht: Die Grundlagen sind gelegt. Mehrere L-QIFs sind bereits am Markt, Banken und private Investoren zeigen zunehmendes Interesse. Pensionskassen agieren hingegen noch zurückhaltend – sei es aus regulatorischen Gründen oder aufgrund institutioneller Vorbehalte. Doch die Dynamik ist spürbar.
In fünf Jahren wird niemand mehr am Nutzen der L-QIF zweifeln», prognostiziert Bruno Kurz. «Sie werden schlicht ein Anlagevehikel unter vielen sein.
Darüber hinaus steht der L-QIF für eine Haltung, die dem Schweizer Finanzplatz lange gefehlt hat: weniger Regulierung, mehr Freiheit. Weniger Formalismus, mehr Vertrauen.
Immoday-Redaktion
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