Überblick über Swaps – ein Instrument, das zunehmend an Popularität gewinnt

Immobilienswaps erfreuen sich wachsender Beliebtheit. Für Verkäufer vereinfachen diese Sacheinlagen den Prozess erheblich und sind steuerlich oft vorteilhafter als Direktinvestitionen. Für Käufer wiederum eröffnen sie Zugang zu attraktiven Liegenschaften – häufig «off market» – in einem ausgetrockneten Markt. Trotz ihrer zahlreichen Vorteile bleibt die Funktionsweise dieses Instruments vielen Akteuren der kotierten Immobilienbranche weitgehend unbekannt. Denn auch wenn das Prinzip einfach klingt, ist die Umsetzung in der Praxis oft komplex. Dennoch wächst diese Nische stetig weiter – mittlerweile werden auch Industrieimmobilien über Swaps gehandelt.

Eine Podiumsdiskussion im Rahmen der vierte «Journée romande des fonds immobiliers» beleuchtete das Thema im Detail.

Sacheinlagen auf dem Vormarsch

In den vergangenen Monaten haben Sacheinlagen bei Immobilienfonds deutlich zugenommen. Zwar bleibt das Phänomen eine Nische, doch inzwischen in einer Grössenordnung, die es mehreren Anlagevehikeln erlaubt, sie gezielt in ihre Wachstumsstrategien zu integrieren.

Für viele Marktteilnehmer – ob Verkäufer oder Käufer – sind die Besonderheiten dieses Instruments jedoch noch wenig vertraut, zumal seine breitere Anwendung erst seit Mitte der 2000er-Jahre möglich ist. Erst damals genehmigten die Finanzaufsichtsbehörden börsenkotierten Fonds die Nutzung solcher Transaktionen; zuvor waren Swaps ausschliesslich nicht kotierten Fonds und qualifizierten Investoren vorbehalten.

Die Podiumsdiskussion, organisiert von IMvestir und moderiert von Giliana Niffeler (BCV), vereinte namhafte Experten: Jean-Yves Rebord (Immobilienanwalt), Julian Reymond (CEO, Realstone SA), Hervé Mützenberg (Direktor Cronos Finance SA) und Bruno Mathis (Leiter Fund & Immo Desk, BCV). Ihre Beiträge boten spannende Einblicke in Vorteile, Herausforderungen und Zielgruppen des Instruments.

Ein einfaches Prinzip – komplex in der Umsetzung

Das Prinzip ist schnell erklärt: Eine Immobilie wird in einen Fonds eingebracht, im Gegenzug erhält der Verkäufer neu emittierte Fondsanteile. Für den Käufer bedeutet dies, eine Liegenschaft zu erwerben, ohne Kapital einzusetzen oder Fremdfinanzierung aufzunehmen. Der Verkäufer wiederum gibt die Verwaltung seiner Immobilie ab – was gerade angesichts wachsender regulatorischer Anforderungen, etwa im Bereich Nachhaltigkeit, attraktiv ist. Zudem erleichtert der Tausch einer Immobilie gegen Fondsanteile Erbteilungen, die für private Eigentümer häufig eine Herausforderung darstellen.

In der Praxis jedoch sind solche Transaktionen anspruchsvoll: Die Bewertung der Liegenschaft und die Bedingungen des Tauschs müssen von unabhängigen Experten festgelegt werden, um Fairness zu gewährleisten. Die Depotbanken übernehmen eine zentrale Rolle – sie prüfen Dokumentation, Bewertungen und die Einhaltung der regulatorischen Anforderungen.

44 Swaps bei Cronos – ein Erfolgsmodell

Ein Fonds, der sich auf Swaps spezialisiert hat, ist der Cronos Immo Fund. Er hat daraus eine echte Wachstumsstrategie entwickelt und zählt heute 44 Transaktionen mit einem Gesamtwert von rund 470 Millionen Franken – rund ein Drittel seines gesamten Akquisitionsvolumens.

Für Cronos bieten Swaps mehrere Vorteile: Wachstum ohne klassische Kapitalerhöhungen, Zugang zu „off-market“-Immobilien und Differenzierung in einem eng gewordenen Markt, in dem alle Fonds nach Wachstum streben. Der Nachteil: Die Umsetzung ist deutlich komplexer als bei klassischen Käufen. Private Eigentümer müssen überzeugt werden – oft besteht eine emotionale Bindung an die Liegenschaft. Hier sind Fingerspitzengefühl und Vertrauen gefragt, denn nach Abschluss der Transaktion wird der ehemalige Eigentümer zum Investor des Fonds.

Drei Hauptargumente für Verkäufer: Steuern, Einfachheit, Nachfolge

Laut Cronos Finance SA sind die häufigsten Verkäufer private Eigentümer, die sich dem Ruhestand nähern und über die Nachfolge ihres Immobilienvermögens nachdenken – insbesondere, wenn keine Nachkommen bereitstehen. Sie bevorzugen es, ihre Liegenschaft in einen Fonds einzubringen und im Gegenzug Fondsanteile zu erhalten: einfacher, steuerlich günstiger und weniger administrativ aufwendig.

Die steuerliche Komponente spielt dabei eine entscheidende Rolle: Direkter Immobilienbesitz führt oft zu hohen Vermögens- und Einkommenssteuern, während eine Sacheinlage diese Belastung optimieren kann. Ein weiteres Motiv ist die zunehmende Ermüdung durch die Bewirtschaftung. Angesichts neuer ESG-Anforderungen und steigender Sanierungskosten ziehen viele Eigentümer es vor, die Verantwortung an institutionelle Akteure mit Erfahrung und Kapital weiterzugeben.

Pensionskassen – ein schlafendes Potenzial

Auch Pensionskassen rücken als Zielgruppe zunehmend in den Fokus. Besonders kleinere Einrichtungen verfügen selten über spezialisierte Immobilien-Teams und können ihre wenigen Objekte oft nicht effizient verwalten. Eine Einbringung in einen Fonds ermöglicht es ihnen, die Verwaltung zu delegieren, die Rendite zu stabilisieren und das Anlagerisiko durch Diversifikation zu reduzieren.

Ein zusätzlicher Anreiz: Durch den Tausch ihrer Immobilien gegen Fondsanteile erhalten Pensionskassen indirekten Zugang zu einem Finanzhebel, der ihre Gesamtrendite erhöht. Trotzdem bestehen Hürden: Emotionale Bindungen, buchhalterische Fragen (z. B. stille Reserven) oder mangelnde Kenntnis des Instruments bremsen die Dynamik noch. Doch dank verstärkter Informationsarbeit der Fondsmanager wächst das Verständnis stetig.

Auch Industrieobjekte werden geswappt

Dass das Instrument weiter an Relevanz gewinnt, zeigt ein aktuelles Beispiel: Der Realstone Industrial Fund erwarb im September drei Industriehallen im Kanton Freiburg im Gesamtwert von knapp 12 Millionen Franken – teils in bar, teils über eine Sacheinlage.

Solche Transaktionen lassen sich auch mit Sale-and-Lease-Back-Modellen kombinieren: Der bisherige Eigentümer verkauft die Immobilie und mietet sie sofort zurück. So kann er Eigenkapital freisetzen und zugleich Betrieb, Unterhalt und ESG-Verantwortung an den Fonds übertragen – bei stabilen, langfristigen Mieterträgen für den Käufer.

Technisch nahe an der Kapitalerhöhung – mit entscheidenden Unterschieden

Auf technischer Ebene ähnelt ein Swap einer Kapitalerhöhung, unterscheidet sich jedoch in mehreren Punkten: Statt Kapital einzusammeln, wird die Immobilie selbst als Gegenleistung eingebracht. Neue Fondsanteile werden gezielt für den Verkäufer ausgegeben, ohne Bezugsrecht für bestehende Anleger. Die Transaktion erfolgt meist diskret und bilateral, oft ohne öffentliche Ankündigung.

Für börsenkotierte Fonds besteht lediglich eine Pflicht zur Börsenmeldung, wenn die Transaktion materiell relevant ist. In den meisten Fällen erfahren Investoren erst im Jahresbericht davon – sobald sich die Zahl der umlaufenden Anteile verändert hat.

Fazit

Immobilienswaps entwickeln sich von einer Nische zu einem strategischen Instrument für Wachstum und Nachfolgeplanung. Sie verbinden steuerliche Effizienz, Marktöffnung und institutionelle Stabilität – bei gleichzeitig hoher Komplexität in der Umsetzung. Die zunehmende Professionalisierung und Akzeptanz bei Fonds, Banken und Investoren dürfte diesem Instrument in den kommenden Jahren weiteren Auftrieb verleihen.

Immoday-Redaktion  

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