«Mit jedem neuen Nachhaltigkeitsgesetz nehmen die Telefonanrufe deutlich zu»

In der Theorie hat zwar jeder verstanden, wie wichtig Nachhaltigkeit ist, in der Praxis tun sich viele Vermieter, die Prioritäten setzen müssen, jedoch immer noch schwer damit, in Sanierungen zu investieren. Dies umso mehr, als sie oft nicht wissen, wie sie das Problem angehen sollen. Daher ist es sinnvoll, Fachleute wie die von BN Conseils beizuziehen, die ein Projekt von Anfang bis Ende begleiten können. Fatou Kiné Cheikhna Samba, Leiterin der Abteilung Energie und Nachhaltigkeit, erklärt uns, wie das geht. 

Die Leiterin der Abteilung Energie und Nachhaltigkeit von BN Conseils, Fatou Kiné Cheikhna Samba, hat eine schwierige Aufgabe: Sie muss die Vermieter davon überzeugen, dass Nachhaltigkeit nicht nur eine behördliche Auflage, sondern auch eine sinnvolle Investition ist, die sowohl zu geringeren Kosten als auch zum Erhalt des Werts der Immobilie führt – zumindest wenn alles ordnungsgemäss unter fachkundiger Beratung erfolgt, damit unter anderem alle Subventionen, auf die man Anspruch hat, auch beantragt werden.

Fatou Kiné Cheikhna Samba, was ist Ihre Aufgabe bei BN Conseils?

Ich unterstütze die Vermieter dabei, ihre energetischen Herausforderungen zu verstehen, ihren Immobilienbestand zu analysieren, Prioritäten für die Arbeiten zu setzen, Subventionen zu beantragen und gesetzliche Verpflichtungen in kohärente und rentable Investitionsentscheide umzusetzen. Allgemeiner gesagt habe ich die Aufgabe, Nachhaltigkeit zugänglich, konkret und quantifizierbar zu machen, um Vermietern dabei zu helfen, die richtigen Entscheide zu treffen und den Wert ihres Vermögens zu sichern.

Sind die Vermieter von der Bedeutung der Nachhaltigkeit auch wirklich überzeugt?

Meines Erachtens noch nicht genug, aber immer mehr. Es stimmt, dass die Vorschriften sie zum Nachdenken bringen, wie zum Beispiel das neue Waadtländer Energiegesetz, das gerade verabschiedet wurde. Es hat dazu geführt, dass die Telefonanrufe von Vermietern, die nicht wussten, was zu tun ist, deutlich zugenommen haben. Das Problem ist, dass Nachhaltigkeit zwar ein schönes und für jedermann nachvollziehbares Konzept ist, doch wenn es konkret auf eine Liegenschaft angewendet werden soll, wissen die meisten Vermieter nicht, wo anzufangen. Noch nicht alle Investoren tragen beispielsweise den ESG-Kriterien vollständig Rechnung. Zwar verfügen viele über eine Strategie auf dem Papier, deren Umsetzung in die Praxis ist jedoch sehr uneinheitlich.

Was also sollen sie machen? 

Zunächst eine gründliche Analyse ihrer Liegenschaft, eine Bestandsaufnahme der Energieeffizienz, da es oft an verlässlichen Daten mangelt. Jeder Vermieter weiss, wie hoch seine Strom- oder Energierechnung ist, doch ihm ist nicht klar, wie viel Energie verschwendet wird. Bisweilen ist die ganze Liegenschaft eine Energieschleuder, meistens aber betreffen die Probleme nur einen Teil des Gebäudes. Beispielsweise wenn Fenster ersetzt werden, ohne die thermische Effizienz der angrenzenden Wände zu analysieren. Kurz gesagt, mit einer solchen Analyse kann ganz genau bestimmt werden, wo Verbesserungen möglich sind. Ist es beispielsweise besser, die Heizung auszutauschen, oder soll isoliert werden? Und falls eine Isolierung erforderlich ist: Wo ist sie am sinnvollsten, wo rentiert die Investition am schnellsten?

Was sind in der Regel die rentabelsten Investitionen?

Investitionen in die thermische Hülle, in leistungsstarke Heizsysteme wie Wärmepumpen oder in die technische Optimierung. Hier können die grössten Einsparungen erzielt werden. Mithilfe unserer Tools und Bewertungsmodelle können wir die Entwicklung eines Gebäudes über einen Zeitraum von zehn Jahren simulieren und die Auswirkungen von Nachhaltigkeitsmassnahmen auf den Wert der Immobilie messen.

Ist eine solche energetische Analyse teuer?

Nicht wirklich, sie kostet für eine Liegenschaft ein paar Tausend Franken. Das ist nur ein Bruchteil der Kosten einer energetischen Sanierung. Und ich will es noch einmal wiederholen: Diese energetische Bilanz ist unerlässlich, um zu wissen, wo angesetzt und wie vorgegangen werden muss, um die Investition in die Nachhaltigkeit der Liegenschaft zu maximieren. Dies umso mehr, als jede Liegenschaft anders ist und man sich bei der Entscheidung daher nicht auf allgemeingültige Kriterien stützen kann. Letztlich sind diese paar Tausend Franken gut investiertes Geld. 

Wie funktioniert eine solche Analyse?

Wir modellieren das gesamte Gebäude mithilfe einer Energiesoftware, mit der sich Wärmeverluste, Sonneneinstrahlung, das tatsächliche thermische Verhalten und die Auswirkungen verschiedener Sanierungsmassnahmen präzise simulieren lassen. Je komplexer das Gebäude ist (unregelmässige Fassaden, Dachböden, alte Bauweise, unbeheizte Bereiche), desto mehr Feinarbeit erfordert die Modellierung – aber nur so kann eine zuverlässige Analyse mit zweckdienlichen Empfehlungen gewährleistet werden. Diese Analyse kann zum Teil über das Gebäudeprogramm subventioniert werden, sodass die Kosten für den Vermieter geringer ausfallen.

Berechnen Sie bei dieser Analyse auch den Return on Investment?

Wir erstellen einen Kostenvoranschlag, der die Sanierungskosten, mögliche Subventionen und die dank der verbesserten Nachhaltigkeit der Liegenschaft erzielten Einsparungen, die bisweilen bis zu 40% der Energiekosten ausmachen können, enthält. Meistens gleichen die geringeren Betriebskosten die Anfangsinvestition nach und nach aus, insbesondere wenn die Massnahmen auf die energieintensivsten Bereiche abzielen. Mit unseren Analysen können mehrere Sanierungsszenarien erstellt werden, die jeweils die Kosten, die Energieeinsparungen, die vermiedenen Emissionen und die geschätzte Amortisationszeit umfassen. Anhand dieser standardisierten Szenarien können wir einen zuverlässigen Return on Investment berechnen, verschiedene Strategien (Isolation, Heizung, Erzeugung erneuerbarer Energien) vergleichen und das Sanierungsszenario mit der maximalen Wirkung, das gleichzeitig die Nettokosten für den Vermieter minimiert, ermitteln. In unserer Analyse werden auch die verfügbaren Finanzhilfen berücksichtigt. So kann man sich ein genaues Bild von den Nettokosten nach Subventionen und vom über die gesamte Lebensdauer des Gebäudes tatsächlich erzielten Gewinn machen.

Viele Vermieter sind der Meinung, dass Investitionen in Nachhaltigkeit erheblich sind und letztlich nur geringe Einsparungen bringen. 

Kurzfristig betrachtet mag dieser Eindruck tatsächlich entstehen, doch wird dabei vergessen, dass eine Verbesserung der Nachhaltigkeit der Liegenschaft langfristig von Vorteil ist, auch wenn sich die Investition erst nach zehn oder fünfzehn Jahren amortisiert. Zudem ist zu berücksichtigen, dass eine Verbesserung der Nachhaltigkeit den Wert der Immobilie erhält und vor allem die Lebensqualität der Mieter erhöht.

Was also ist das Geheimnis einer rentablen Sanierung?

Eine Nachhaltigkeitssanierung ist dann besonders rentabel, wenn die Liegenschaft ein hohes Einsparpotenzial aufweist, die Arbeiten und die Instandhaltung zeitlich aufeinander abgestimmt werden, ein Teil der Kosten über Subventionen finanziert wird und wenn die Sanierung die Attraktivität der Liegenschaft für die Mieter erhöht. Weniger rentabel hingegen ist sie, wenn die Liegenschaft bereits energieeffizient ist, die Massnahmen aufgrund von architektonischen Auflagen sehr kostspielig sind oder wenn die erforderlichen Arbeiten struktureller Art und aufwendig sind, aber nur zu geringen Energieeinsparungen führen. Anhand dieser Faktoren lässt sich konkret feststellen, in welchen Fällen eine Sanierung einen echten Mehrwert bringt und wann es besser ist, sich auf andere, geeignetere Massnahmen zu konzentrieren.

Sie haben von Subventionen gesprochen. Für die Optimierung der Nachhaltigkeit von Liegenschaften stehen verschiedenste Subventionen zur Verfügung. Allerdings sind sie nicht immer leicht zu bekommen.

Mit diesen Subventionen können bei gezielten Sanierungen die Kosten erheblich reduziert werden. In bestimmten Fällen können die Kosten für energetische Sanierungsmassnahmen durch Subventionen um 15 bis 30% gesenkt werden, was die finanzielle Tragfähigkeit eines Sanierungsvorhabens grundlegend verändert. Subventionen sind tatsächlich ein entscheidender Hebel. Doch wie bei allen öffentlichen Fördermitteln ist dies mit viel Papierkram verbunden, ist eine Menge Geduld gefragt und muss man wissen, an welche Türen man klopfen muss. Daher ist es sinnvoll, Fachleute beizuziehen, die sich mit den komplexen administrativen Abläufen auskennen. BN Conseils kümmert sich um sämtliche administrativen Schritte – von der Zusammenstellung der Unterlagen bis zur Einholung der Bewilligung durch den Kanton oder den Bund.
Viele Vermieter sparen so sehr viel Zeit ein und vermeiden Fehler, die bei der Beantragung von Subventionen häufig gemacht werden.

Sie verfügen über viel Praxiserfahrung: Welche Fehler machen die Vermieter häufig? 

Sie wissen nicht immer, dass es Subventionen gibt und wie diese funktionieren. Daher nehmen sie nicht selten die Arbeiten auf, ohne eine Subvention zu beantragen, und verlieren so Geld. Sehr wichtig ist auch, die Arbeiten gut zu planen und die Zeitpläne der Bauunternehmer und Lieferanten zu kennen, um die Kosten so tief wie möglich zu halten. Und zu guter Letzt warten viele Vermieter zu lange, bis sie die Sanierungen in Angriff nehmen. Das ist verständlich: Sie müssen Prioritäten setzen, doch durch zu langes Zuwarten verliert ihre Liegenschaft an Wert. Ganz generell sind sie angesichts der Herausforderungen, die eine Gebäudesanierung mit sich bringt, oft etwas überfordert. Und genau hier kommen wir ins Spiel. Wir unterstützen sie bei der Entscheidfindung, helfen ihnen bei der Erstellung eines klaren Fahrplans und begleiten sie nachher während der gesamten Sanierung ihrer Bestandsliegenschaften.

Die Redaktion • Immoday.ch

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