«Unser Ziel für die TrustStone Real Estate SICAV: bis 2029 ein Bruttovermögen von 650 Millionen Franken»

Dominicé Asset Management hat die Verwaltung der TrustStone Real Estate SICAV vor etwas weniger als einem Jahr übernommen. Seither hat sich das Fondsvolumen nach drei erfolgreichen Kapitalerhöhungen und der Lancierung mehrerer Projekte, die lange Zeit festgefahren waren, mehr als verdoppelt. Im zweiten Halbjahr sind weitere Kapitalerhöhungen geplant, falls es die Pipeline zulässt.

Für die TrustStone Real Estate SICAV läuft es gut. Innerhalb knapp eines Jahres nach der Übernahme durch Dominicé konnte der Fonds dank drei Kapitalerhöhungen über insgesamt 127 Millionen Franken seine Grösse mehr als verdoppeln. Und das ist noch nicht alles: Ziel ist es nun, bis 2029 ein Bruttovermögen von 650 Millionen Franken zu erreichen. Diego Reyes, Senior Fund Manager bei Dominicé, erklärt uns, wie er das schaffen will.

Diego Reyes, Sie haben die TrustStone Real Estate SICAV vor etwas weniger als einem Jahr übernommen. Damals haben Sie von einem Portfolio mit grossem, noch nicht ausgeschöpften Potenzial gesprochen. Wie sieht es heute aus?

Das Potenzial ist ausgeschöpft. Die Leerstandsquote wurde drastisch gesenkt, und zwar von rund 25% bei der Übernahme auf derzeit 7,8%. Gleichzeitig konnten wir bei den Immobilienentwicklungen mehrere festgefahrene Vorhaben auf den Weg bringen. Wir haben umfangreiche Massnahmen zur technischen und finanziellen Neuausrichtung sowie zur Abstimmung mit den Gemeinden durchgeführt, um diese Vorhaben rentabel zu machen.

Es ist nicht immer ganz einfach, eine Baubewilligung zu bekommen. Wie gehen Sie vor?

Wir haben zwei Projektmanager, die einen Grossteil ihrer Zeit dafür aufwenden, diese Baubewilligungen einzuholen. Zudem arbeiten wir mit lokalen Partnern, welche mit den Verwaltungsstrukturen der jeweiligen Regionen bestens vertraut sind. Nur so können wir grosse Vorhaben erfolgreich voranbringen. Zu diesen zählt auch eines der grössten Projekte im Portfolio der SICAV: ein Projekt in Muttenz (Basel-Landschaft) im Umfang von 70 Millionen Franken mit mehr als 140 Wohnungen, das für den Fonds erhebliches Wertschöpfungspotenzial birgt. Doch dafür benötigen wir eine Änderung des Zonenplans. Wir arbeiten daran. 

Sie haben seit der Übernahme drei Kapitalerhöhungen durchgeführt. Die nächste steht im Juli an. Wie hoch wird das Bruttovermögen des Fonds danach sein?

Als wir die SICAV übernommen haben, war der Fonds 122 Millionen Franken schwer. Das Bruttovermögen wird sich nach der Kapitalerhöhung auf rund 267 Millionen Franken belaufen.

Planen Sie noch weitere Kapitalerhöhungen im zweiten Halbjahr?

Das hängt von der Akquisitionspipeline ab. Wir bauen zuerst eine solide Pipeline auf, bevor wir eine Kapitalerhöhung durchführen – und nicht umgekehrt. Allerdings ist der Markt derzeit hart umkämpft und die Preise sind bisweilen zu hoch. Wenn die Bedingungen nicht günstig sind, verzichten wir auf eine Kapitalerhöhung. Unser vorrangiges Ziel ist, eine regelmässige Dividende auszuschütten – nicht Liegenschaften zu hohen Preisen zu erwerben, welche die Rendite verwässern.

Weshalb haben Sie so kurz nacheinander drei Kapitalerhöhungen durchgeführt? Hätten Ihnen die Investoren nicht vertraut, wenn es nur eine Kapitalerhöhung gegeben hätte?

Es handelt sich um eine Risikomanagementstrategie. Wir sichern uns zuerst die Liegenschaften und nehmen dann das Kapital auf. So können die Anleger sicher sein, dass ihr Kapital sofort eingesetzt wird. Zur Einordnung: Bei einer unserer Kapitalerhöhungen haben wir 65 Millionen Franken eingeworben. Damals – zum Zeitpunkt der Übernahme – belief sich das Fondsvermögen auf 122 Millionen Franken. Damit haben wir mehr als 50% des Fondsvermögens in einer einzigen Transaktion aufgenommen. Vor diesem Hintergrund ist es sinnvoller, schrittweise vorzugehen. Jede erfolgreich durchgeführte Kapitalerhöhung belegt zudem, dass uns die Anleger vertrauen.

Haben Sie in den letzten zwölf Monaten neue Investoren gewinnen können? 

Ja, bei unseren Kapitalerhöhungen waren rund 75% der Investoren neu. Es handelt sich grösstenteils um Privatbanken, Vermögensverwalter und Unternehmer. Der Fonds verfügt noch nicht über die Grösse und Liquidität, die grosse institutionelle Anleger verlangen, doch steigen einige von ihnen bereits ein, was ein ermutigendes Zeichen ist.

Hat sich die Anlagestrategie des Fonds seit der Übernahme geändert?

Der Fonds investiert nach wie vor in Geschäfts- und in Wohnimmobilien. Allerdings wollen wir den Wohnanteil auf rund 40% des Portfolios ausbauen. Derzeit sorgen Geschäftsimmobilien für Rendite und sofortige Dividenden, während die Entwicklung von Wohnliegenschaften den langfristigen Wert des Portfolios steigert.

Sie besitzen Liegenschaften in Randregionen wie Orbe oder Muttenz. Ist dies Ihre Strategie, um an einem Markt mit stetig steigenden Immobilienpreisen weiterhin gute Renditen zu erwirtschaften? 

Nein, unsere Strategie besteht nicht darin, in Randgebieten zu investieren. Im Übrigen ist Muttenz keine Randregion, sondern die unmittelbare Agglomeration von Basel. Ihre Frage wirft jedoch einen wesentlichen Punkt auf: Es muss unbedingt zwischen sofortiger Rendite und langfristiger Gesamtperformance unterschieden werden. Wenn Sie ein und dieselbe Liegenschaft in Le Locle und in Lausanne vergleichen und die Entwicklung der Quadratmeterpreise sowie die Wertsteigerung der Immobilie hochrechnen, erzielen Sie mit der Liegenschaft in Lausanne langfristig eine deutlich bessere Performance. In der Randregion ist die unmittelbare Rendite höher – dies allerdings bei einer deutlich höheren Risikoprämie und einer wesentlich geringeren Liquidität. Einige der Liegenschaften im Portfolio haben die Funktion, die Rendite und Dividende zu stützen. Hierbei handelt es sich jedoch um einen bewussten Allokationsentscheid und nicht um eine Strategie, die darauf abzielt, in Randregionen zu investieren, um Rendite zu erzielen. 

Vor einem Jahr haben Sie gesagt, dass der Fonds eine Grösse von rund 300 Millionen anstrebt. Diese haben Sie fast erreicht. Was ist das nächste Ziel?

Längerfristig, d. h. bis 2029, wollen wir ein Bruttovermögen von rund 650 Millionen Franken erreichen. Doch ich will es noch einmal betonen: Wir wollen nicht um der Grösse willen wachsen. Wir wollen wachsen, um den institutionellen Anlegern die Liquidität und Diversifikation zu bieten, welche sie erwarten – dies bei derselben Disziplin. Unser Wachstum beschränkt sich darauf, Chancen zu nutzen, die echten Mehrwert liefern.

Und dann geht es an die Börse?

Dies ist für uns derzeit nicht vorrangig. Eine Kotierung ist nur dann sinnvoll, wenn ein Fonds die kritische Grösse erreicht hat und genügend Liquidität bietet – und genau das ist unser Plan. Wenn wir unsere Ziele erreichen, wird sich die Frage natürlich stellen.

Die Redaktion • Immoday.ch

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