Trends im CREM – RE-Vehikel als strategisches Instrument zur Umsetzung von Konzernzielen

Corporate Real Estate Management (CREM) hat sich von der reinen Verwaltung betrieblicher Immobilien zu einem entscheidenden strategischen Instrument entwickelt. Unternehmen erkennen zunehmend, dass Immobilien nicht nur Kosten verursachen, sondern aktiv zur Wertschöpfung und zur Umsetzung von Konzernzielen beitragen können. Real Estate Vehikel (RE-Vehikel) – also spezialisierte Immobilienstrukturen wie Besitzgesellschaften, Fonds oder Joint Ventures – spielen dabei eine Schlüsselrolle. Diese Modelle ermöglichen Unternehmen eine höhere finanzielle Flexibilität, verbessern die Kapitalstruktur und unterstützen die Einhaltung regulatorischer Vorgaben 

Die Entwicklung von CREM spiegelt die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wider: 

• 2000er Jahre: Der Fokus lag auf dem Shareholder-Value-Prinzip. CREM-Abteilungen agierten hauptsächlich als Facility Manager mit starkem Betriebsfokus. 

• Nach der Finanzkrise: Der Fokus verlagerte sich von rein finanziellen Zielen hin zu einer breiteren Stakeholder-Betrachtung. Neben Aktionären wurden auch Themen wie Risikomanagement, Steueroptimierung und Nachhaltigkeit relevant. 

• Heute: CREM ist ein zentraler Bestandteil der Unternehmensstrategie. Immobilien werden nicht nur als Kostenfaktor, sondern als wertschöpfende Ressource verstanden, die gezielt zur Effizienzsteigerung und Monetarisierung genutzt wird. 

Die Finanzstrategie im CREM geht weit über reines Kostenmanagement hinaus und umfasst folgende zentrale Aspekte: 

• Steuerliche Optimierungen: Strategische Portfolioumschichtungen können erhebliche steuerliche Vorteile bringen, zum Beispiel durch die Nutzung von Verlustvorträgen oder die Vermeidung von Handänderungssteuern bei der Umstrukturierung von Immobilienbesitz. 

• Bilanzielle Effekte (Balance-Light-Strategie): Immobilien aus der Bilanz auszulagern kann die Eigenkapitalquote verbessern und die Finanzierungsfähigkeit steigern. Viele Unternehmen setzen beispielsweise auf Sale-and-Leaseback-Modelle, um Liquidität freizusetzen, ohne auf die Nutzung der Immobilien zu verzichten. 

• Kostenmanagement & Effizienzsteigerungen: Optimierungen bei der Flächennutzung, strategische Betriebsmodelle und digitale Lösungen können Betriebskosten senken und die Wettbewerbsfähigkeit steigern. 

Zur Umsetzung einer effizienten Immobilienstrategie nutzen Unternehmen verschiedene strategische Instrumente: 

1. Besitzgesellschaften: Immobilien werden in separate Gesellschaften ausgegliedert, um externes Kapital zu mobilisieren und das Management zu professionalisieren. 

2. Joint Ventures: Partnerschaften mit Investoren oder anderen Unternehmen, um Synergien zu nutzen und Investitionsrisiken zu reduzieren. 

3. Fondsstrukturen: Besonders für nicht betriebsnotwendige Immobilien interessant, um Werte langfristig zu monetarisieren. 

Diese Modelle helfen Unternehmen, Flexibilität zu gewinnen, finanzielle Spielräume zu erweitern und regulatorische Anforderungen zu erfüllen. 

Trotz der vielen Vorteile erfordert ein modernes CREM-System strategische Weitsicht und Anpassungsfähigkeit: 

• Internationale Skalierbarkeit: Während in Deutschland Transparenz und Kontrolle oft hoch sind, gibt es in anderen Ländern unterschiedliche regulatorische Anforderungen. 

• Systemische Anpassungen: Die Integration neuer CREM-Modelle benötigt Veränderungen in Corporate Finance, Buchhaltungslogiken und Reporting-Strukturen. 

• ESG & Nachhaltigkeit: Immobilien, die nicht den wachsenden Standards und Vorschriften entsprechen, stellen sowohl finanzielle als auch strategische Herausforderungen dar. 

Praxisbeispiele erfolgreicher CREM-Strategien: 

Case Study 1: Maschinenbau-Unternehmen | Besitzgesellschaft 

• Separate Konzerngesellschaft, Verwaltung durch eine Managementgesellschaft 

• Zielerreichung: Handlungsflexibilität und optimierte Flächenbereitstellung durch klare Verantwortungsschnittstellen

  1. Hebung stiller Reserven → Reduktion Leverage 

  2. Vermeidung Gewinnsteuern durch Betriebsaufspaltung 

  3. Klare Delegation von Betreiberpflichten 

Case Study 2: Automobilzulieferer | Joint Venture 

• Bündelung von Immobilieneigentum und -verwaltung in Gesellschaftsstruktur 

• Zielerreichung: Bündelung ermöglicht optimiertes Immobilienmanagement

  1. Optimierung Investitionen 

  2. Vermeidung Aufdeckung stiller Reserven 

  3. Verursachungsgerechte Kostenverrechnung, durch effektives Vermieter-Mieter-Modell 

Case Study 3: Versicherer | Gesellschafts- und Fondsstruktur 

• Pooling von Immobilienvermögenswerten über Besitzgesellschaft, Verwaltung durch eine Managementgesellschaft 

• Zielerreichung: Pooling ermöglicht Monetarisierung der Immobilien und Services

  1. Vermietung zu Marktmieten und Ausschüttung Gewinne an Konzern und Investoren 

  2. Kontrolle über die Anlagestrategie verbleibt im Konzern 

  3. Monetarisierungs-Flexibilität der Immobilienwerte 

Corporate Real Estate Management bleibt ein dynamisches Feld, das weit über die klassische Immobilienverwaltung hinausgeht. Unternehmen, die ihre CREM-Strategien gezielt anpassen, können nicht nur Kosten optimieren, sondern zusätzliche Werte schaffen. Der strategische Einsatz von RE-Vehikeln ist dabei ein wichtiger Hebel, um finanzielle, operative und ESG-Ziele erfolgreich umzusetzen. 

Prof. Dr. Wolfgang Speckhahn

CEO | Managing Partner

TME Associates