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Interview
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6 min
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Olivier Toublan • Immoday.ch
Einige Promotoren von Immobilienanlagevehikeln entscheiden sich für eine interne Fondsleitung, um ihre Unabhängigkeit und eine vollständige Kontrolle zu bewahren. Dies erfordert eine klar strukturierte Organisation und eindeutig definierte Zuständigkeiten, vor allem aber eine Mindestgrösse, damit die Fondsleitungstätigkeit mit den wiederkehrenden Erträgen aus dem Investmentfonds kostendeckend finanziert werden kann und sich somit auszahlt.
Bei unserer Untersuchung zu den Fondsleitungen lassen sich fast durchgängig zwei Merkmale feststellen: Einerseits entscheiden sich kleine Fonds aus Kosten- und Kompetenzgründen in der Regel für eine Lösung mit einer externen Fondsleitung. Andererseits ziehen es sehr grosse Fonds vor, alles zu internalisieren – eine effizientere und kostengünstigere Lösung, sobald eine gewisse Grösse erreicht ist. Dazwischen gibt es Fonds, die weiterhin auf eine externe Fondsleitung setzen, während sich andere nach reiflicher Überlegung für eine interne Lösung entscheiden. So auch die Cronos Finance SA, die den Cronos Immo Fund (mit einer Marktkapitalisierung von 940 Millionen Franken und einem Agio von 13% per Ende März 2025) verwaltet. Der Fonds wurde 2016 aufgelegt und die Gesellschaft wurde 2019 von der FINMA als Fondsleitung zugelassen. Claudio Müller, Leiter der Abteilung Fondsleitung bei der Cronos Finance SA, erläutert uns die Gründe für diesen strategischen Entscheid.
Claudio Müller, viele unabhängige Fonds arbeiten lieber mit einer externen Fondsleitung zusammen. Sie haben sich für eine Internalisierung der Fondsleitung entschieden. Weshalb?
Bevor ich auf die Einzelheiten eingehe, ist wichtig zu erwähnen, dass die Gesellschaft bei der Auflegung des Cronos Immo Fund 2016 lediglich über eine Bewilligung als Verwalterin von Kollektivvermögen (KAG) verfügte. Rechtlich gesehen waren wir damals von der externen Fondsleitung beauftragt, unseren Immobilienfonds, der als vertragliche kollektive Kapitalanlage strukturiert ist, zu verwalten. Dies ist ein zentraler Punkt, da der Promotor so keine direkte Kontrolle über das Produkt hat, welches er selbst aufgelegt hat.
Für einen Experten mag dies offensichtlich sein, nicht aber für einen Laien: Was ändert sich dadurch?
Die Situation ist aus den folgenden drei Hauptgründen problematisch:
1) Der Promotor ist an ein Mandat der Fondsleitung gebunden, das gekündigt werden kann.
2) Bei Meinungsverschiedenheiten mit der Fondsleitung ist es sehr schwierig, dieses Mandat an einen anderen Anbieter zu übertragen. Einige Kantone erheben eine Handänderungssteuer auf Liegenschaften, die auf den Namen der Fondsleitung für Rechnung des Fonds eingetragen sind, was eine Übertragung unmöglich oder überaus kostspielig machen kann. Diese Steuer übersteigt bisweilen 3% des Werts der einzelnen Liegenschaften und kann nicht auf die Anleger abgewälzt werden.
3) Bei Wertpapierfonds kann zur Umlagerung der Anleger ein neues Instrument geschaffen werden. Dies ist beim Aufbau eines Immobilienportfolios nicht möglich. Anleger können also nicht auf ein anderes Produkt übertragen werden.
Dieses Problem stellt sich bei der Rechtsform der SICAV nicht, doch sind die Auflegungskosten und die laufenden Kosten höher.
Sie wollten das also ändern?
Unser Ziel war es, rasch wieder die Kontrolle über unseren eigenen Fonds zu erlangen, um ihn auf lange Sicht eigenständig verwalten und weiterentwickeln zu können. Im Jahr 2019 erwarben wir daher eine Fondsleitungslizenz, um nicht mehr von einem externen Anbieter abhängig zu sein. Der Fonds wurde auf uns übertragen, was zu nicht unerheblichen Handänderungskosten führte. Damals betrug das Fondsvermögen weniger als 100 Millionen Franken. Wir erwogen damals zunächst, bestimmte Tätigkeiten auch weiterhin auszulagern. In der Folge haben wir jedoch nach und nach alle Aufgaben internalisiert, da wir überzeugt waren, so über eine grössere Flexibilität, Kontrolle und Reaktionsfähigkeit zu verfügen.
Was sind die Vorteile einer internen Fondsleitung gegenüber einer externen Fondsleitung?
Einer der Hauptvorteile ist die bessere Koordination zwischen den verschiedenen Abteilungen. Alle am Management des Fonds beteiligten Akteure verfügen über eine ganzheitliche Betrachtungsweise, die einem differenzierteren Verständnis der Funktionsweise des Fonds zuträglich ist. Dies sorgt für reibungslose Prozesse sowie ein optimiertes Risikomanagement und stärkt die Governance des Fonds. Da alle Akteure intern angesiedelt sind, stehen Informationen sofort zur Verfügung und können rasch ausgetauscht werden.
Haben Sie einige konkrete Beispiele?
Ja, mehrere. Bei Immobilientransaktionen beispielsweise müssen wir uns mit der Depotbank, den Notaren, den Finanzpartnern und der Compliance abstimmen. Für die Konsolidierung der Rechnungsabschlüsse ist ein Austausch mit den Verwaltungen und Liegenschaftsbewirtschaftern erforderlich. Für das Monitoring der Nachhaltigkeitskriterien zentralisieren wir die ESG-Daten in Zusammenarbeit mit den eigens dafür zuständigen Teams. Bei Bauarbeiten müssen die Zahlungen und Finanzströme im Zusammenhang mit den Finanzierungen und den Bauteams kontrolliert werden. Zudem werden das Liquiditäts- und das Finanzierungsmanagement intern gesteuert, um reaktionsfähiger zu sein. Zu guter Letzt haben sich unsere Kollegen der Vermögensverwaltung umfassendes Know-how im Bereich der Sacheinlagen (Asset Swaps) angeeignet und sind nun in der Lage, dieses Verfahren unseren potenziellen Kunden besser zu erklären. Die Begleitung bei dieser Art von Transaktionen ist mittlerweile eine unserer Stärken.
Gibt es auch Nachteile?
Nein, bei unserer Grösse gibt es keine Nachteile. Unser Modell funktioniert dank einer klar strukturierten Organisation und eindeutigen Zuständigkeiten, welche die Einhaltung der regulatorischen Vorgaben und eine strikte Risikokontrolle gewährleisten, einwandfrei. Zentral ist die strikte Einhaltung der Trennung der Zuständigkeiten, die für eine gute Governance unabdingbar ist.
Was ist in Sachen Kosten die interessanteste Option?
Die Kosten sind tatsächlich ein zu berücksichtigender Faktor. Sie waren für unsere Entscheidung aber sekundär. Wie bereits erwähnt, bestand unsere Hauptmotivation darin, unsere Unabhängigkeit zu sichern. Unser Ziel war es, die Kontrolle über unseren Fonds zurückzugewinnen und die Kosten für diese Eigenständigkeit decken zu können.
Einige Verwalter behaupten, dass für Fonds, deren verwaltetes Vermögen unter einer bestimmte Grenze liegt, kein Weg an einer externen Fondsleitung vorbeiführt.
Eine externe Fondsleitung ist tatsächlich die sinnvollste Lösung, wenn das verwaltete Vermögen unter einer kritischen Schwelle liegt. Erreicht der Fonds jedoch eine bestimmte Grösse, bietet die Internalisierung von Funktionen verschiedene Vorteile in Bezug auf Flexibilität, Kostenkontrolle und strategische Ausrichtung.
Und wo liegt diese Mindestgrösse?
Aus meiner Erfahrung kann ich sagen, dass die Fondsleitungstätigkeit unterhalb eines Nettovermögens (NIW) von 400 bis 500 Millionen Franken mit den wiederkehrenden Erträgen des Fonds nicht kostendeckend finanziert werden kann und damit nicht rentabel ist. Oberhalb dieser Schwelle kann die Fondsleitungstätigkeit hingegen ihre eigenen Kosten und die Kosten für die nötigen Strukturen decken, insbesondere durch einmalige Aktivitäten wie die Überwachung und Durchführung von Transaktionen (Immobilienkäufe und -verkäufe) und Kapitalerhöhungen, die in ihre Zuständigkeit fallen.
Wie viele Personen gehören der Fondsleitung der Cronos Finance SA an?
Derzeit besteht die Fondsleitung – bei einem Immobilienfonds mit einem verwalteten Immobilienvermögen von mehr als einer Milliarde und ohne Einbezug der Compliance – aus 4,5 Vollzeitäquivalenten. Da der Fonds expandieren und sich weiterentwickeln will, haben wir bereits eine neue Person eingestellt, um für unsere anstehenden Projekte gut gerüstet zu sein.
Olivier Toublan • Immoday.ch