«Die kritische Grösse spielt auch bei Anlagestiftungen eine bedeutende Rolle»

Die Realstone Anlagestiftung hat eine weitere Kapitalerhöhung erfolgreich abgeschlossen und dabei neue Pensionskassen als Anleger gewonnen. Ziel ist es, innerhalb von fünf Jahren eine Milliarde Franken zu erreichen. Der Stiftungsratspräsident Edouard Dubuis erläutert die Vor- und Nachteile dieser Art von Immobilienanlageinstrumenten: Recht auf Einsicht in die Geschäftsführung, kein Agio, keine Volatilität, aber auch kaum Liquidität. 

Über die Anlagestiftungen wird nur selten gesprochen. Diese den Pensionskassen vorbehaltenen Immobilienanlagevehikel stehen selten im Rampenlicht der Medien, obwohl sie in den letzten zwei Jahren mit rund 30 Kapitalerhöhungen auf dem Markt besonders aktiv waren. Die Realstone Anlagestiftung hat gerade eine Kapitalerhöhung abgeschlossen – eine gute Gelegenheit, mit dem Präsidenten ihres Stiftungsrats, Édouard Dubuis, darüber und über Anlagestiftungen im Allgemeinen zu sprechen.

Edouard Dubuis, die Realstone Anlagestiftung hat gerade eine Kapitalerhöhung abgeschlossen. Wie verlief sie?

Es lief sehr gut, wir konnten 48 Millionen Franken aufnehmen. Für eine Stiftung unserer Grösse, die erst seit fünf Jahren besteht, ist das ein sehr gutes Ergebnis.

Laut Ihrer Ankündigung wollten Sie aber 60 Millionen Franken aufnehmen.

Das war die Höchstgrenze und wir wussten, dass dieser Betrag nur schwer zu erreichen sein würde. Generell sind die Anleger bei allen Kapitalerhöhungen inzwischen äusserst anspruchsvoll geworden. Sie prüfen die Pipeline und die bereits gesicherten Liegenschaften sehr sorgfältig. Vor allem wollen sie nicht, dass zu lange Bargeld gehalten wird, da dies zu einer Verwässerung der Renditen führen würde. Die 48 Millionen Franken, die wir einsammeln konnten, entsprachen dem, was sich in unserer Pipeline befand.

Ist es Ihnen gelungen, neue Investoren zu gewinnen? 

Ja. Einerseits haben unsere bisherigen Anleger an der Kapitalerhöhung teilgenommen und damit ihr Vertrauen bekundet. Andererseits ist es uns tatsächlich gelungen, in einem schwierigen Markt vier neue Pensionskassen zu überzeugen. 

Schwierig? Wirklich?

Pensionskassen sind als Investoren sehr begehrt. Das lässt sich an den vielen Kapitalerhöhungen erkennen, die die verschiedenen Immobilienanlagevehikel in letzter Zeit lanciert haben – 2024 waren es fast 50 und in diesem Jahr sind es bisher auch schon mehr als 30.

Könnten Sie uns bitte kurz erläutern, was die Realstone Anlagestiftung ist?

Wir sind eine klassische Anlagestiftung mit einem Immobilienportfolio im Wert von derzeit 419 Millionen Franken. Dieses Portfolio besteht aus 35 Immobilien, hauptsächlich Wohnimmobilien (86%), die vorwiegend in der Westschweiz (85%) liegen. Gemäss unserer Anlagestrategie müssen diese beiden Kriterien zu mindestens 80% erfüllt sein. Wir verfolgen eine aktive Asset-Management-Strategie, die insbesondere in Bezug auf das Mietwachstum und das Leerstandsmanagement sehr attraktive Ergebnisse liefert. Zudem achten wir darauf, das wirtschaftliche Alter unseres Gebäudeparks zu senken, indem wir gezielte Renovierungen und wertschöpfende Projekte wie Aufstockungen durchführen. Dank dieser Strategie können wir die Energieeffizienz der Gebäude verbessern und dennoch die angestrebte Eigenkapitalrendite von 3% beibehalten.

Wer verwaltet dieses Immobilienportfolio?

Die Teams von Realstone SA, die in drei Bereiche unterteilt sind. Der erste Bereich ist für die Recherche, die Analyse und den Erwerb der Immobilien zuständig. Der zweite Bereich übernimmt die finanzielle Verwaltung des Portfolios und der dritte kümmert sich mit internen Teams um die technischen Aspekte der Gebäude. Dank dieser Organisationsstruktur können wir sehr effizient arbeiten, denn in jedem dieser Teams arbeiten Fachleute, die speziell für die Anlagestiftung tätig sind.

Wie wird in der Realstone-Gruppe über die Zuteilung der Immobilien entschieden? 

Dies ist eine äusserst wichtige Frage, die uns oft gestellt wird. Es gibt drei Kriterien, anhand derer die Zuteilung der Immobilien zu den verschiedenen Anlagevehikeln bestimmt wird. Das erste Kriterium ist die Anlagestrategie der einzelnen Anlagevehikel. Diese legt beispielsweise den Standort, die Nutzung und die erforderliche finanzielle Performance der Immobilie fest. Das zweite Kriterium ist die verfügbare Kaufkraft der einzelnen Vehikel. Das dritte Kriterium ist die Risikoverteilung. Bei Punktegleichstand kommt den verschiedenen Anlagevehikeln reihum das Vorkaufsrecht zu. Somit ist von Beginn des Analyseprozesses an klar, welchem Vehikel das Gebäude zugeteilt wird.

Wie sieht dieser Analyseprozess konkret aus?

Zunächst müssen die Merkmale der Immobilie perfekt mit der Anlagestrategie des jeweiligen Anlagevehikels übereinstimmen. RIRS, die Anlagegruppe der Stiftung, investiert beispielsweise hauptsächlich in Wohnimmobilien in der Westschweiz und erwirtschaftet eine Nettoeigenkapitalrendite von 3%. Das bedeutet, dass man manchmal von den Stadtzentren weg in die Vororte ausweichen muss, um eine solche Rendite zu erzielen. Der Fonds Solvalor61 hingegen ist auf zentrale Lagen ausgerichtet. Ausserdem muss das betreffende Anlagevehikel über ausreichend liquide Mittel verfügen, um die Immobilie erwerben zu können. Schliesslich wird die Frage der Risikoverteilung geklärt, insbesondere unter Berücksichtigung der Grösse der Immobilie. So können wir für die Anlagegruppe RIRS beispielsweise Immobilien mit einem Wert von 10 bis 30 Millionen Franken erwerben, um die vorgeschriebene Obergrenze von 15% des Gesamtvermögens nicht zu überschreiten.

Gibt es in der Praxis oft Rivalitäten zwischen den verschiedenen Vehikeln?

Ehrlich gesagt ist dies in den fünf Jahren, in denen ich Präsident der Realstone Anlagestiftung bin, noch nie vorgekommen.

Wenn ich mich nicht irre, hat Ihre Anlagestiftung nur eine einzige Anlagegruppe, RIRS.

Es ist bei Anlagestiftungen recht üblich, nur eine einzige Anlagegruppe zu verwalten.

Planen Sie die Einführung neuer Anlagegruppen? 

Das wäre technisch möglich, aber vorläufig konzentrieren wir uns auf den Ausbau der Anlagegruppe RIRS. Unser Ziel ist es, innerhalb von fünf Jahren eine Grösse von einer Milliarde Franken zu erreichen. 

Ist das realistisch? 

Angesichts unserer jüngsten Fortschritte würde ich sagen: Ja, auf jeden Fall. Im vergangenen Jahr führten wir zwei Kapitalerhöhungen in Höhe von insgesamt 55 Millionen Schweizer Franken durch. Für dieses Jahr ist nach der im März abgeschlossenen Kapitalerhöhung eine weitere für September geplant.

Über welchen Betrag? 

Es ist noch zu früh, um das sagen zu können. Einerseits füllt sich die Pipeline gut, andererseits sind wir wieder unterwegs, um unsere bestehenden Investoren sowie neue Pensionskassen zu besuchen und ihr Interesse zu sondieren.

Stellt eine Milliarde Franken die kritische Grösse für eine Anlagestiftung dar?

Mit einem voraussichtlichen Gesamtvermögen von 500 Millionen Schweizer Franken bis Ende 2025 werden wir unserer Einschätzung nach für viele Anleger bereits eine erste kritische Schwelle erreichen. Das wird unsere Attraktivität weiter steigern. Bei einer Milliarde Franken könnten wir unsere Effizienz in Bezug auf die Verwaltungskosten allerdings noch weiter optimieren. Wir streben jedoch kein Wachstum um jeden Preis an und auf gar keinen Fall darf das Wachstum auf Kosten der Portfolioqualität oder -rendite gehen.

Ist diese kritische Grösse für Pensionskassen wirklich ein wichtiger Faktor?

Für einige ja. Sie sind so gross, dass sie oft zweistellige Millionenbeträge investieren. Aus Gründen der Risikostreuung legen sie für ihre Engagements eine Maximalquote fest, um keine zu grossen Positionen in einem einzelnen Anlageinstrument zu halten. 

Vor der letzten Kapitalerhöhung hielten Ihre zehn grössten Anleger 60% der Anteile. Ist das nicht etwas riskant?

Nein, denn der grösste Anleger hält nur 11% der Anteile an der Anlagegruppe RIRS. Diese grosse Position ist auf eine Sacheinlage im Jahr 2021 zurückzuführen. Seit dieser Transaktion pflegen wir eine sehr gute Beziehung zu dieser Pensionskasse und geniessen ihr volles Vertrauen – übrigens gilt das auch für die anderen Pensionskassen. 

Wie viele Anteilseigner haben Sie heute?

Unser Anlegerkreis besteht aus 57 Vorsorgeeinrichtungen, die uns alle sehr treu sind. Seit die Anlagestiftung besteht, gab es noch nie einen Antrag auf Rückkauf.

Warum sollte eine Pensionskasse Ihre Anlagestiftung einem klassischen Immobilienfonds vorziehen? 

Zum einen, weil die Anlagestiftung zum Nettoinventarwert bewertet wird, sodass der Anteilspreis weder ein Agio enthält noch der Volatilität unterworfen ist. Zum anderen, weil unsere Anlagestrategie auch für die Investoren sehr attraktiv ist, da wir eine der wenigen Stiftungen sind, die sich vorwiegend auf die Westschweiz konzentrieren. Unsere Anleger schätzen zudem auch unsere aktive Asset-Management-Strategie. Dank dieser erzielen wir ein Mietwachstum von ca. 1% und eine Leerstandquote von unter 1%. Last but not least verfügen die Anteilseigner bei dieser Art von Anlagevehikel über Anlegerrechte bei der Verwaltung der Stiftung. Wir organisieren übrigens gerade unsere nächste Generalversammlung, die im Juni stattfinden wird.

Welchen Vorteil hat es für Realstone, eine Anlagestiftung zu gründen, statt die Immobilienfonds auszubauen? 

Wir wollten den Pensionskassen eine Alternative in Form eines zum Nettoinventarwert bewerteten Vehikels ohne Agio und Börsenvolatilität bieten. Zudem ist dieses Anlagegefäss steuerbefreit, da es ausschliesslich Einrichtungen der beruflichen Vorsorge vorbehalten ist. Anlagestiftungen können daher agiler handeln als Fonds, die in manchen Kantonen besteuert werden. Durch die Wahl dieser Rechtsform konnten wir im Februar 2024 der Konferenz der Geschäftsführer von Anlagestiftungen (KGAST/CAFP) beitreten. Im Juni 2024 wurde die Anlagegruppe RIRS in den Immo-Index der KGAST aufgenommen. Somit ist nun ein Vergleich mit unseren Peers möglich, der uns gute Argumente liefert, wenn es darum geht, Investoren zu überzeugen.

Immoday-Redaktion 

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