«Entscheidend sind Qualität und Performance des Anlagegefässes»

Pensionskassen mit direkt gehaltenen Immobilien stehen zunehmend unter Druck: fehlende Diversifikation, Ineffizienzen und regulatorische Komplexität erschweren das Management. Zwei Anlageexperten erklären, warum eine Sacheinlage eine wirkungsvolle Antwort auf diese Herausforderungen sein kann – und worauf es dabei ankommt.

Welche typischen Herausforderungen haben Pensionskassen mit direkten Immobilienanlagen?

Marco Böhi: Viele Pensionskassen stehen bei ihren direkt gehaltenen Immobilien vor ähnlichen Herausforderungen. Oftmals umfasst das Portfolio zu wenige Objekte, was eine effiziente Verwaltung erschwert. Manchmal fehlen intern die personellen Ressourcen, um die Liegenschaften weiterzuentwickeln oder beispielsweise nachhaltig zu sanieren. Ein weiteres Problem liegt in der geografischen Konzentration: Der Immobilienbestand ist über viele Jahre historisch gewachsen und entsprechend wenig diversifiziert. Hinzu kommt, dass sich die Objekte im Portfolio oft in einer ähnlichen Phase des Lebenszyklus befinden. Fallen etwa zeitgleich Sanierungen an, führt dies zu einem hohen Bedarf an Kapital und Baumanagement-Kapazitäten.

Welche Hauptvorteile hat eine Sacheinlage für die Pensionskasse?

Rolf Kohler: Zunächst trägt sie zur Reduktion eines Klumpenrisikos bei, denn wenige direkt gehaltene Liegenschaften bedeuten eine hohe Konzentration. Durch die Einlage in ein grösseres Gefäss wird das Immobilienportfolio breiter diversifiziert. Im Gegenzug zur Einlage erhält die Pensionskasse Anteile an einem professionell verwalteten Anlagegefäss, was zusätzliche Flexibilität und Liquidität mit sich bringt. Zudem erhält sie Zugang zu einem erfahrenen Immobilienverwalter, während sie die bestehende Immobilienquote nahtlos aufrechterhalten kann.

Ein weiterer Vorteil – gerade bei langjährig gehaltenen Objekten – ist emotionaler Natur: Bei einer Sacheinlage trennt sich die Pensionskasse nicht endgültig von ihren Liegenschaften, wie es bei einem klassischen Verkauf der Fall wäre. Vielmehr bringt sie ihre eigenen «Kinder» in eine grössere Gruppe ein, wo sie weiterhin sorgsam betreut und weiterentwickelt werden.

Eine Sacheinlage kann jederzeit sinnvoll sein, da sie fast immer mit einem Effizienzgewinn verbunden ist.

Marco Böhi, Leiter Immobilien Schweiz, Avadis Vorsorge AG

Wann ist für eine Pensionskasse der richtige Zeitpunkt, um eine Sacheinlage in Betracht zu ziehen?

Marco Böhi: Ein guter Zeitpunkt für eine Sacheinlage ist beispielsweise nach personellen Veränderungen, bei denen internes Know-how verloren geht, oder wenn die Immobilienstrategie angepasst wird. Dann kommen viele Pensionskassen zum Schluss, dass ein externer Partner besser geeignet ist, um ihre Liegenschaften zu verwalten und weiterzuentwickeln. Aus unserer Sicht ist ein Immobilienportfolio erst ab einem Volumen von rund 500 Millionen Franken wirklich effizient zu bewirtschaften. Vor diesem Hintergrund kann eine Sacheinlage jederzeit sinnvoll sein, da sie fast immer mit einem Effizienzgewinn verbunden ist.

Welche Gefässe sind für die Sacheinlage einer Pensionskasse besonders geeignet?

Rolf Kohler: Grundsätzlich unterscheidet man zwischen öffentlich gehandelten Gefässen wie Immobilienaktien oder -fonds und nicht öffentlich gehandelten wie Anlagestiftungen. Letztere sind besonders gut auf die Bedürfnisse von Pensionskassen zugeschnitten. Sie bieten Vorteile bei Steuern und Mitspracherechten und sind deutlich weniger volatil als Aktien und Fonds. Anlagestiftungen werden von einem Stiftungsrat und meist einer spezialisierten Immobilienkommission gesteuert. Das ermöglicht es den Anlegern, sich aktiv an der Entscheidungsfindung zu beteiligen.

Können alle Liegenschaften einer Pensionskasse für eine Sacheinlage in Frage kommen?

Marco Böhi: Grundsätzlich ja, entscheidend ist jedoch die Investitionsstrategie des Zielgefässes. Je nach Ausrichtung passen gewisse Liegenschaften besser als andere. Wohnliegenschaften beispielsweise lassen sich in der Regel einfacher einlegen, da es mehr solcher Gefässe gibt und die Nachfrage höher ist. Bei sehr spezifischen Objekten ist die Auswahl an passenden Gefässen hingegen meist eingeschränkt.

Ein geeigneter Partner sollte über langjährige Erfahrung mit Sacheinlagen und eine nachweislich stabile Performance verfügen.

Rolf Kohler, Leiter Vertrieb Vermögensanlagen, Avadis Vorsorge AG

Wie findet eine Pensionskasse den optimalen Partner für eine Sacheinlage?

Rolf Kohler: Ein geeigneter Partner sollte über langjährige Erfahrung mit Sacheinlagen und Anlagegefässe mit einer nachweislich stabilen Performance verfügen. Zudem ist es wichtig, dass die Anlage- und Nachhaltigkeitsstrategie des Gefässes mit den Zielen der Pensionskasse übereinstimmt. Ein transparenter Einlageprozess sowie klare Governance-Strukturen sind ebenfalls zentrale Kriterien bei der Partnerwahl.

Was antworten Sie Pensionskassen, die befürchten, bei einer Sacheinlage nicht den Maximalpreis für ihre Liegenschaften zu erhalten?

Rolf Kohler: Diese Sicht ist nachvollziehbar. Entscheidend für den Erfolg einer Sacheinlage sind jedoch die Qualität und Performance des gewählten Anlagegefässes. Kann die Pensionskasse langfristig davon profitieren, ist dieser Nutzen deutlich relevanter als der einmalig erzielte Einlagepreis.

Wie läuft eine Sacheinlage ab und was müssen Pensionskassen dabei beachten?

Marco Böhi: Der Prozess einer Sacheinlage ähnelt im Ablauf einer klassischen Immobilientransaktion. Es findet eine Verhandlung zwischen einer verkaufenden und einer aufnehmenden Partei statt. Der zentrale Unterschied besteht jedoch darin, dass beide Seiten nicht nur an einem einmaligen Geschäft interessiert sind, sondern eine langfristige Partnerschaft anstreben. Diese Perspektive prägt auch die Umsetzung der Transaktion.

Warum sollte eine Pensionskasse gerade die Avadis Anlagestiftung für eine Sacheinlage wählen?

Rolf Kohler: Wir verfügen über langjährige, umfassende Erfahrung mit Sacheinlagen und haben bereits Transaktionen im Umfang von mehreren Milliarden Franken erfolgreich umgesetzt. Während des gesamten Prozesses stehen wir der einlegenden Pensionskasse beratend zur Seite. Unsere drei Immobilien-Anlagegruppen zeichnen sich durch eine stabile Performance, geringe Kosten und eine hohe Objekt- und Lagequalität aus.

Welche Trends sehen Sie im Markt, die Sacheinlagen für Pensionskassen in Zukunft noch attraktiver machen könnten?

Marco Böhi: Ein klarer Trend sind die steigenden regulatorischen Anforderungen und die wachsende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien bei Immobilienanlagen. Zudem wird die Gesetzgebung in vielen Kantonen zunehmend komplexer, was es für Pensionskassen immer schwieriger macht, Immobilien im Alleingang effizient zu bewirtschaften. All dies spricht für die Zusammenarbeit mit professionellen Partnern – und macht Sacheinlagen zu einem immer attraktiveren Instrument.

Kontakt

Rolf Kohler
Leiter Vertrieb Vermögensanlagen
Avadis Vorsorge AG
Tel. +41 58 585 53 86
rolf.kohler@avadis.ch

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Die Avadis Anlagestiftung verwaltet im Bereich Immobilien Schweiz ein Vermögen von CHF 4,7 Milliarden in drei Anlagegruppen. Diese zeichnen sich durch eine stabile Performance, geringe Kosten sowie eine hohe Lage- und Objektqualität aus. Bei allen Gefässen

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