«Der tatsächliche Einfluss von IAZI auf den Schweizer Immobilienmarkt ist oft nicht bekannt»

Seit drei Jahrzehnten setzt IAZI den Standard in der Immobilienbewertung. Das auf Hypothekarbewertungen spezialisierte Unternehmen verfügt über eine der umfassendsten Immobiliendatenbanken der Schweiz – jährlich fliessen Zehntausende Transaktionen in seine Modelle ein. Dank kontinuierlicher Weiterentwicklung bleibt IAZI Marktführerin, auch in Zeiten, in denen immer mehr Start-ups mit künstlicher Intelligenz auf den Markt drängen. Zum 30-jährigen Bestehen haben wir mit Verwaltungsratspräsident Donato Scognamiglio über den Nutzen heutiger Bewertungsmodelle und die Zukunft der Branche gesprochen.

Donato Scognamiglio, können Sie unseren Lesern, die IAZI vielleicht noch nicht kennen, kurz erklären, was Ihr Unternehmen macht? 

Wir sind Experten für Immobilienmarktdaten und Immobilienbewertung, unsere Dienstleistungen umfassen aber auch Benchmarking, die Berechnung von Immobilienindizes sowie Softwarelösungen für die Verwaltung von Immobilien- oder Hypothekarportfolios. Kurz gesagt: Bei uns finden Sie alle Daten zum Marktgeschehen und zur Marktentwicklung. Auf der Grundlage unserer umfangreichen Datenbanken bieten wir unserer Kundschaft – in erster Linie Banken, Hypothekargeber, institutionelle Anleger, Behörden, aber auch Immobilienmakler und Hauseigentümer – eine breite Palette an Dienstleistungen an.

Heute ist die Branche der Immobilienbewertung gut ausgebaut. War dies bereits bei der Gründung 1994 der Fall?

Ganz und gar nicht. Wir waren in der Schweiz die Ersten in diesem Bereich. Die Geschichte ist interessant: 1994 machte das Land eine schwere Immobilienkrise durch, die den gesamten Bankensektor in die Knie gezwungen hatte. Die Banken stellten fest, dass ihre internen Bewertungen nicht den Marktpreisen entsprachen. Es gab also ein grosses Problem. Aus diesem Grund wurde ich von IAZI – das Unternehmen wurde soeben gegründet – als erster und damals einziger Mitarbeiter eingestellt. Meine Aufgabe bestand darin, ein neues Modell für die Bewertung von Immobilien zu entwickeln, das den tatsächlichen Marktpreisen möglichst nahekommt. 

Wie wird ein solches Bewertungsmodell entwickelt? 

Wir haben sechs Banken überzeugt, sich an diesem Projekt zu beteiligen. Wir haben sie gefragt, was für sie die wichtigsten preisbestimmenden Faktoren – die Lage, die Bauqualität, das Alter usw. – sind. Dann mussten wir all diese Merkmale wissenschaftlich definieren, möglichst viele Daten sammeln – dies in einer Zeit, in der es keinerlei Transparenz gab –, unser Modell entwickeln und es dann mit den tatsächlichen Marktpreisen vergleichen. Doch die Erarbeitung des Modells war nur ein erster Schritt. Dann galt es, die Banken zu überzeugen, das Modell auch anzuwenden, was nicht immer sehr einfach war, da es für sie viel zusätzliche Arbeit bedeutete und sie ihre Gewohnheiten ablegen mussten. Doch angesichts des Ausmasses der Immobilienkrise ist es uns letztlich gelungen, sie zu überzeugen.

Sind Ihre aktuellen Bewertungsmodelle noch dieselben? 

Nein, die Modelle haben sich stark weiterentwickelt und werden sich noch weiterentwickeln. Sie sind komplexer geworden und beziehen viel mehr Parameter mit ein. Zudem analysieren wir aktuell mehr als 40 000 Transaktionen von Eigentumswohnungen pro Jahr – ein unvergleichlicher Datenpool, um die Robustheit der Modelle und die Korrektheit unserer Schätzungen zu testen und sie so immer weiter zu optimieren. Diese Modelle werden übrigens alle drei Monate neu kalibriert und es wird überprüft, ob die Ergebnisse den tatsächlich gezahlten Marktpreisen in den jeweiligen Regionen entsprechen. Nur so nebenbei: Für Renditeobjekte berechnen wir jedes Jahr unsere IAZI Swiss Property Benchmark, die vielseitige Kennzahlen bietet und eine Analyse der Entwicklung direkter Immobilieninvestitionen in der Schweiz ermöglicht.

War IAZI bereits bei der Gründung ein Handelsunternehmen?

Wir haben nie um der Forschung willen geforscht. Wir hatten schon immer kommerzielle Ambitionen. Wir wollten eine Dienstleistung anbieten und eine Kundschaft aufbauen. Ohne diese «Grundlagenforschung» hätte unser Modell nie funktioniert. Die Banken haben also von Anfang an für den Zugang zu unserem Bewertungsmodell zahlen müssen. Später haben wir unsere Dienstleistungen ausgebaut. Wir bieten mittlerweile auch eine Immobilien-Benchmark an und haben Softwarelösungen entwickelt, die immer besser auf die Bedürfnisse der Immobilien- und Hypothekarverwaltung zugeschnitten sind. Wir analysieren auch politische Beschlüsse, die sich auf den Immobilienmarkt auswirken, und bieten auf die Bedürfnisse der Kunden zugeschnittenes Consulting an. In der Zwischenzeit ist das Unternehmen grösser geworden. 1994 war ich allein, heute zählen wir ungefähr 140 Mitarbeitende. 

Doch das Kerngeschäft ist nach wie vor Immobilienbewertung?

Sicher. Diese Dienstleistung wird immer noch sehr oft in Anspruch genommen. Der tatsächliche Einfluss von IAZI auf den Schweizer Immobilienmarkt ist oft nicht bekannt. Wenn Sie heute einen Hypothekarkredit beantragen, wendet die Bank zur Bewertung des Objekts unser Modell an. Wenn Sie einige Jahre später Ihre Hypothek erneuern wollen, wendet die Bank erneut unser Modell an. Und wenn sich die Bank dann letztlich refinanzieren muss, wendet sie unser Modell ein weiteres Mal an. Auch unser Bewertungsgeschäft als unabhängige und von der FINMA zugelassene Experten für Immobilienfonds läuft gut, ist aber noch ausbaufähig.

Wie positioniert sich IAZI im Wettbewerb?

Zunächst wurden wir ignoriert, dann wurde die Eignung unseres Bewertungsmodells angezweifelt und nun werden wir kopiert. Mittlerweile haben viele Unternehmen erkannt, dass der Markt interessant ist. Ich will deren Bewertungsmodelle nicht kritisieren, befürchte aber, dass die Unternehmen weder über einen Talentpool wie den unseren noch über die Menge und vor allem die Qualität der Daten verfügen, die wir im Laufe der Zeit aus über Tausenden und Abertausenden Immobilientransaktionen gewonnen haben. 

Sie haben also keine Angst vor der Konkurrenz?

Wettbewerb ist gut, denn er zwingt uns, unsere eigenen Modelle stetig zu optimieren. Ein gutes Modell reicht aber nicht aus. Man muss auch die Anforderungen der FINMA erfüllen und vor allem das Vertrauen der Banken haben, die in diesem Bereich überaus vorsichtig und oft nicht bereit sind, ihre Methode zu ändern.

KI statt Gutachter – eine reale Gefahr für IAZI? 

Wissen Sie, die KI ist nichts anderes als Statistik, also etwas, das unsere Modelle seit Langem anwenden. Man könnte sogar sagen, dass IAZI nicht nur ein KI-Unternehmen, sondern auch eine der wenigen profitablen Firmen in diesem Sektor ist. Doch Spass beiseite: Wir verfolgen diese Entwicklungen mit grosser Aufmerksamkeit, aber damit ein von der KI erstelltes Modell funktioniert, braucht es Daten – vor allem qualitativ hochwertige Daten. Ohne solche Daten ist das Modell wertlos. 

Einverstanden, aber heutzutage sind die meisten Daten zu Immobilien und Preisen öffentlich zugänglich.

Anders als einige Unternehmen, die in die Immobilienbewertung einsteigen, behaupten, sind die öffentlich verfügbaren Daten nicht immer von sehr guter Qualität und vollständig. Die KI macht mir also keine Angst, zumal die vom Finanzsektor in der Schweiz verwendeten Bewertungsmodelle von der FINMA bewilligt werden müssen – und diese will Transparenz und replizierbare Ergebnisse. Dies vermögen von der KI entwickelte Modelle nicht immer zu leisten. Sie sind oft eine Blackbox.

Sind die automatische Bewertungen von Brokern also ungenau?

Es sind einfache Modelle, die ihren Zweck erfüllen. Sie sollen eine grobe Schätzung abgeben, die den Immobilieneigentümer davon überzeugt, einen Brokervertrag mit Ihnen abzuschliessen, damit Sie Ihre wenigen Prozente Provision einkassieren können. Doch die Modelle sind nicht präzise genug, damit sie Banken für die Vergabe von Hypothekarkrediten einsetzen können.

Warum ist IAZI bei Renditeliegenschaften weniger stark vertreten als bei Einfamilienhäusern und Wohnungen? 

Es ist ein ganz anderer Markt, ein Markt für professionelle Investoren oder kotierte Unternehmen, an welchem es weniger Transaktionen gibt. Dadurch sind die zuvor genannten Modelle weniger aussagekräftig. Es müssen traditionelle Methoden für die Unternehmensbewertung wie das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) angewandt werden. Es ist ein Markt, an dem wir zwar präsent sind, an dem wir uns aber gegen sehr grosse, international gut aufgestellte Konkurrenten behaupten müssen. Mit Kunden – verbrieften Immobilienvehikeln – die sich sträuben, ihre Bewertungsmethode zu ändern, was schade ist, denn wenn sie ihre Bewertungsmethode von Zeit zu Zeit ändern würden, könnten sie sich vergewissern, ob ihr NIW auch tatsächlich die aktuellen Marktrisiken abbildet. Kurzum: Es ist einer der Sektoren, in welchem wir über grosses Ausbaupotenzial verfügen.

Immoday-Redaktion 

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