Die Aussichten am Büromarkt für 2025

Büroimmobilien werden von Investoren nach wie vor stiefmütterlich behandelt. Dabei werfen Prime-Lagen immer noch höhere Renditen ab als Wohnimmobilien. Wir analysieren, wie der Büromarkt sich 2024 entwickelt hat und wie die Aussichten für 2025 in den wichtigsten Schweizer Agglomerationen stehen.

Büroimmobilien stehen bei den Investoren nach wie vor nicht gerade hoch im Kurs. Ein Blick auf die indirekten Immobilienanlagen zeigt, dass die meisten der 2024 abgeschlossenen Kapitalerhöhungen auf Wohnimmobilien entfielen. Dabei bieten Büroflächen eine höhere Rentabilität, sie sind aber natürlich auch mit grösseren Risiken verbunden, besonders wenn man in Immobilien in Randgebieten investiert. Die Immobilienexperten von JLL analysieren in ihrem jährlichen Bericht den Schweizer Büromarkt. Im Folgenden haben wir die wichtigsten Punkte zusammengefasst.

1. Investitionen in kommerzielle Immobilien gewinnen allmählich wieder an Schwung

Nachdem die gewerblichen Bauinvestitionen in der Schweiz stark eingebrochen waren (2021: –6,8%; 2022: –8,7%; 2023: –5,1%), dürfte der Tiefpunkt laut JLL 2024 erreicht worden sein. Besser noch: Die eingereichten Baugesuche deuten gar auf eine moderate Erholung hin. Die Konjunkturforschungsstelle KOF der ETH Zürich prognostiziert jährliche reale Wachstumsraten zwischen 1,0% und 2,0% für Büroimmobilien.

2. Spitzenrenditen sinken

Mit dem Rückgang der Zinsen 2024 sind auch die Spitzenrenditen gesunken. Diese lagen Ende 2024 in Genf bei 2,7% (–20 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr) und in Zürich bei 2,1% (–40 Basispunkte).

Um die Rendite auf 3,5% zu steigern, müsste man in Büroflächen in Randgebieten investieren. Dort sind die Quadratmeterpreise zwei- bis dreimal niedriger als in den Zentren, allerdings ist das Leerstandsrisiko höher. Dies schreckt viele Anleger ab, die niedrigere, aber stabile Renditen bevorzugen.

3. Rückläufiges Transaktionsvolumen

Insgesamt fiel das Transaktionsvolumen kommerzieller Immobilien mit rund 3 Milliarden Franken geringer aus als 2023, so JLL. Und auch die durchschnittliche Anzahl der Transaktionen war gegenüber 2023 rückläufig. Gegenüber 2021 ist das Transaktionsvolumen fast um die Hälfte gesunken. Das ist beinahe der niedrigste Stand der letzten 10 Jahren. Bis auf wenige Ausnahmen gab es laut JLL im vergangenen Jahr auch keine grossen Transaktionen. Bei Büroimmobilien bevorzugen die Investoren erwartungsgemäss A-Lagen, während sie bei Wohnimmobilien nun auch in Randlagen investieren.

4. Steigende Angebotsquote in Zürich

In Zürich erhöhte sich 2024 das Angebot an verfügbaren Büroflächen. Die Angebotsquote stieg von 4,8% auf 5,3%. Dies hatte jedoch keinen Einfluss auf die Mietpreise, die weitgehend stabil blieben und auch in den nächsten 12 Monaten seitwärts tendieren dürften. Lediglich die Mieten hochwertiger Büroflächen mit Nachhaltigkeitszertifizierungen in Bestlagen dürften anziehen. Da in den nächsten Monaten neue Büroflächen auf den Markt kommen werden, gehen die Experten von JLL davon aus, dass die Angebotsquote in der Region Zürich sich bis auf weiteres oberhalb von 5% bewegen wird. Wie bereits erwähnt, lag die Büro-Spitzenrendite in Zürich 2024 bei 2,1%, was einem Rückgang von 40 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Trend dürfte sich auch 2025 fortsetzen, so die Experten von JLL.

5. Spitzenmieten steigen in Genf weiter an

Auch in Genf erhöhte sich die Angebotsquote gegenüber dem Vorjahr leicht von 6,1% auf 6,2%. 2025 dürfte sie stabil bleiben. Dies wirkte sich jedoch nicht auf die Mieten aus. An Spitzenlagen stiegen diese laut JLL im Vorjahresvergleich um 8%. Dieser Aufwärtstrend dürfte sich auch 2025 fortsetzen. Grund dafür ist, dass grosse zentral gelegene Büroflächen, die anspruchsvolle Nachhaltigkeitskriterien erfüllen, in Genf rar sind. Die Spitzenrendite ist, wie bereits erwähnt, 2024 auf 2,7% gesunken und wird wohl auch 2025 weiter zurückgehen.

6. Sehr niedrige Leerstandsquote im Zentrum von Bern

In Bern ist die Spitzenrendite zwar 2024 ebenfalls gesunken, aber mit 3,3% immer noch hoch. Allerdings dürfte sie 2025 weiter nach unten tendieren, so JLL. Das Angebot an verfügbaren Büroflächen ist mit einer Quote von durchschnittlich 2,4% gering. In der Berner Innenstadt lag die Leerstandsquote per Ende 2024 sogar nur bei 0,4%. Da die Zahl der neu erstellten Büroflächen weiter gesunken ist, dürfte sich die Situation in den nächsten Monaten kaum verbessern. Mittelfristig könnte das Angebot an Büroflächen jedoch steigen, da in letzter Zeit mehrere grosse Neubauprojekte gestartet wurden. Allerdings mit einem Wermutstropfen: Ein beachtlicher Teil dieser geplanten Büros ist bereits vorvermietet, so JLL.

7. Begrenztes Büroangebot im Zentrum von Lausanne sorgt für stabile Mieten

In Lausanne ist das Angebot mit einer Quote von 1,9% per Ende 2024 weiterhin begrenzt. Im Stadtzentrum beträgt die Leerstandsquote sogar nur 1,5%. Das geringe Angebot stützt das Niveau der Spitzenmieten. Diese sind 2024 stabil geblieben und dürften auch 2025 unverändert bleiben. Etwas anders sieht es ausserhalb des Zentrums aus. In der Region Lausanne erhöhte sich die Leerstandsquote 2024 von 3,2% auf 3,8%. Diese Zunahme ist laut JLL auf die Fertigstellung mehrerer Grossprojekte in Lausanne West zurückzuführen. Dabei handelt es sich um gut erreichbare Gebäude mit Nachhaltigkeitszertifikaten, die Unternehmen anziehen. Da derzeit diverse neue Immobilienprojekte entstehen, dürfte die Zahl der verfügbaren Büroflächen 2025 weiter steigen. Die Spitzenrendite sank 2024 gegenüber dem Vorjahr um 20 Basispunkte auf 3%. Für 2025 ist laut JLL mit einem weiteren Rückgang zu rechnen.

8. Starker Anstieg der Leerstandsquote im Zentrum von Basel

In Basel nahm das Angebot an verfügbaren Büroflächen 2024 vor allem im zentralen Geschäftsviertel zu. Die Leerstandsquote stieg dementsprechend von 5,5% im Vorjahr auf 6,4%. In der Basler Innenstadt erhöhte sich die Angebotsquote sogar auf 9,2%. Dies stellt im Vergleich zu den anderen Schweizer Stadtzentren den deutlich höchsten Wert dar, so JLL. Grund dafür sind unter anderem die in den letzten Jahren aufgebauten Überkapazitäten. Daran dürfte sich angesichts der für das kommende Jahrzehnt geplanten Baupipeline auch in naher Zukunft kaum etwas ändern. Die Spitzenrendite sank gegenüber 2023 um 10 Basispunkte auf 3,1%. JLL geht davon aus, dass dieser Rückgang sich 2025 fortsetzt.

Redaktion-Immoday.ch