•
Immobilien
•
5 min
•
Redaktion
Nach einem schwierigen Januar haben sich die kotierten Immobilienfonds im Februar gut erholt. Ihre YTD-Performance beläuft sich auf fast 2%. Das durchschnittliche Agio stieg auf 36,4%. Fünf Fonds weisen erneut ein Agio von mehr als 50% auf. Paradoxerweise hat das Schwergewicht UBS Swiss Sima in einem insgesamt steigenden Markt seit Jahresbeginn fast 3% eingebüsst. Der Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund verlief reibungslos.
Nach einem schwachen Januar, in dem die kotierten Immobilienfonds 1,39% eingebüsst hatten, fiel der Februar deutlich besser aus. Ihr durchschnittliches Agio setzte seinen 2024 begonnen Anstieg fort. Gemäss den von SFP publizierten Daten liegt es nun bei 36,38% (Ende Januar: 31,84%). Die YTD-Performance des SWIIT-Index beläuft sich auf 1,97%.
Da der Spread gegenüber den Eidgenossen immer noch bei über 220 Punkten liegt und die Renditen der kotierten Fonds mit durchschnittlich rund 2,7% stabil bleiben, gibt es keinen Grund, weshalb die anhaltende Nachfrage der Investoren nach verbrieften Immobilienanlagen nachlassen sollte – dies umso mehr, als viele Experten davon ausgehen, dass die Renditen der Eidgenossen in den kommenden Monaten weiter sinken werden, was die Immobilien ganz allgemein und die verbrieften Immobilienanlagen im Besonderen beflügeln dürfte. Einziger Wermutstropfen: Die Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes Anfang März, der mittelfristig zu Mietzinsreduktionen führen wird und daher auf die Rendite einiger Fonds drücken könnte. Diese Senkung dürfte sich auf die meisten Immobilienfonds jedoch nur marginal auswirken.
Grosse Kapitalerhöhung für den UBS Swiss Sima
Ein weiterer Beweis für das Interesse der Investoren ist die Zahl der Kapitalerhöhungen, die in den letzten Wochen lanciert wurden: Seit Jahresbeginn bis Ende Februar waren es deren 19. Unter Berücksichtigung aller Arten von Vehikeln für verbriefte Immobilienanlagen soll Kapital im Umfang von fast 2,2 Milliarden Franken eingeworben werden.
Eine sehr umfangreiche Kapitalerhöhung plant der UBS Swiss Sima. Der Fonds will 350 Millionen Franken aufnehmen, um sein Portfolio auszubauen, neue Bauprojekte in Angriff zu nehmen und seine Verschuldung zu senken.
Die Ankündigung dieser Kapitalerhöhung, die Ende April, Anfang Mai abgeschlossen sein sollte, hat die Anleger jedoch nicht sonderlich begeistert, da der UBS Swiss Sima als einziger Fonds unter den zehn grössten kotierten Vehikeln seit Jahresbeginn nachgegeben hat (YTD-Perfomance: -2,95%). Allerdings ist dieses Desinteresse der Anleger sehr relativ, da das Agio des Fonds immer noch bei 48,5% und damit deutlich über dem durchschnittlichen Agio der kotierten Fonds (36,4%) liegt.
Die fünf grössten kotierten Fonds sind von der UBS
Die Analyse der monatlichen Statistiken über die Performance der kotierten Fonds mag diejenigen, welche die jüngsten Ereignisse im Bereich der verbrieften Immobilienanlagen nicht verfolgt haben, etwas überrascht haben. Die fünf grössten kotierten Fonds sind alle von der UBS und die Fonds der Grossbank machen heute fast 50% gesamten Börsenkapitalisierung dieses Universums aus. Der Grund: Seit Januar wurden alle Credit-Suisse-Fonds in UBS-Fonds umbenannt.
Die Dominanz der Grossbank wird sich im Übrigen weiter verschärfen. Aus der ersten Zusammenlegung – derjenigen des CS REF LivingPlus, des CS REF Hospitality, des UBS Direct Residential und des Residentia –, die in den kommenden Monaten erfolgen dürfte, wird ein rund 5,5 Milliarden Franken schwerer Wohnimmobilienriese entstehen. Dieser wird zum zweitgrössten kotierten Fonds des Universums, direkt nach dem UBS Swiss Sima, der per Ende Februar einen Börsenwert von 11,4 Milliarden Franken aufwies.
Anfang 2026 folgt dann die Fusion des CS REF Green Property mit dem UBS Direct Urban, die zu einem Fonds mit einer Börsenkapitalisierung von ungefähr 3,2 Milliarden Franken führen wird. Im Jahr 2027 schliesslich werden der CS REF Interswiss und der UBS Swissreal vereinigt. Aus dieser Zusammenlegung entsteht der grösste Schweizer Geschäftsimmobilienfonds. Er dürfte 3,6 Milliarden Franken schwer sein. Auch diese beiden Fonds reihen sich unter den fünf grössten kotierten Vehikeln ein.
Fünf Fonds mit einem Agio von mehr als 50%
Von der Erholung der letzten Wochen profitierten vor allem fünf Fonds – nach wie vor dieselben. Ihr Agio stieg erneut über 50%.
Das Feld führt der StreetboxReal Estate Fund an, dessen Agio sich per Ende Februar auf 55,6% belief. Danach folgen der UBS CH Residential Siat mit einem Agio von 53,8%, der UBS Leman Foncipars sowie der Swisscanto RE Ifca mit 53,4% und der UBS Swiss Res Anfos mit 50,8%.
Sechs Fonds weisen trotzt der jüngsten Erholung weiterhin ein Disagio auf. Es handelt sich um die beiden Helvetica-Fonds, von denen weiter unten die Rede ist, aber auch um mehrere Vehikel, die Monat für Monat mit einem hohen Disagio abgestraft werden, darunter als Schlusslicht der Sustainable Real Estate CH mit einem Disagio von 13% (trotz einer YTD-Performance von 3,4%; bei relativ geringem Transaktionsvolumen) sowie der Swiss Central City mit einem Disagio von 11% (trotz einer YTD-Performance von 7,2%; ebenfalls bei relativ geringem Transaktionsvolumen).
Problemloser Börsengang für den Helvetica Swiss Opportunity Fund
Im Februar ging der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) an die Börse. Seine Börsenkapitalisierung beläuft sich auf 157 Millionen Franken und seine YTD-Performance beträgt 5,7%. Trotzdem wies der Fonds per Ende Februar ein Disagio von 8,2% auf.
Der HSO wird wie geplant – laut SPF wurde das Datum mittlerweile auf Anfang Juni festgelegt – mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund fusionieren, der eine Börsenkapitalisierung von 470 Millionen Franken und ein Disagio von 3,6% aufweist und dessen YTD-Performance bei fast 10% liegt. Aus dieser Zusammenlegung entsteht ein rein kommerzieller Immobilienfonds mit rund vierzig Liegenschaften im Gesamtwert von rund 760 Millionen Franken (Marktwert per Ende Februar 2025 knapp 630 Millionen Franken).
Redaktion - Immoday.ch