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Olivier Toublan, Immoday.ch
Nachhaltigkeit ist schön und gut, doch wie kann ein Immobilienfonds grüner werden, ohne an Rendite einzubüssen und in der Folge wahrscheinlich Investoren zu verlieren? Das ist ein bisschen wie die Quadratur des Kreises und jeder Manager hat eigene Lösungen. Hier sind diejenigen von Jonathan Martin, Manager des Immobilienfonds ERRES.
Die Nachhaltigkeit hält allmählich Einzug in die Welt der Immobilienfonds. Abgedroschene Phrasen – eher Marketing als der echte Wunsch, etwas zu ändern – sind überzeugenden Argumenten, konkreten Beispiele und Zahlen sowie Indizes – kurzum objektiven Daten – gewichen, anhand deren sich vergleichen lässt, wie gut der Fonds gegenüber seinen Konkurrenten und gegenüber den Zielen des Bundes abschneidet.
Man muss sich vor Augen halten, dass die Schweizer Immobilien Energiefresser und grosse Verschmutzer sind. Der Immobiliensektor verbraucht nahezu 40% der Energie in der Schweiz und ist für rund einen Drittel der CO2-Emissionen verantwortlich. Doch für einen Immobilienfonds ist es ein bisschen wie die Quadratur des Kreises, grüner zu werden, ohne an Rendite einzubüssen.
Lösungen scheint es aber dennoch zu geben. Hier sind diejenigen von Jonathan Martin, Senior Manager bei Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA und Manager des Edmond de Rothschild Real Estate SICAV (ERRES).
Jonathan Martin, Sie widmen der Nachhaltigkeit im letzten Jahresbericht des Fonds ERRES ein langes Kapitel. Aus Interesse oder zu Marketingzwecken?
Das Thema interessiert mich sehr und Nachhaltigkeit ist eine der Prioritäten des Fonds. Wir sind überzeugt, dass dies künftig ein Differenzierungsmerkmal sein wird.
Allerdings unterscheiden wir uns insofern etwas von der Konkurrenz, als wir nicht um jeden Preis bezifferbare Ziele erreichen möchten, sondern vielmehr konkrete Auswirkungen auf die Umwelt haben wollen.
Das heisst?
Wissen Sie, eine gute Methode, um ausgezeichnete Nachhaltigkeitswerte zu haben, besteht für einen Immobilienfonds darin, nur neue Immobilien zu kaufen und alte, sehr energieintensive Gebäude abzustossen. Da kann man dann sehr schöne Zahlen im Geschäftsbericht präsentieren, allerdings hat sich dadurch die Gesamtsituation des Schweizer Immobilienparks kein bisschen verbessert.
Wir haben uns für einen anderen Ansatz entschieden, den wir für verantwortungsbewusster halten: Wir kaufen auch alte Gebäude – mit dem Ziel, sie gemäss den neuesten Standards zu sanieren.
Laut Ihrem Geschäftsbericht haben Sie letztes Jahr aber nur etwas mehr als 3 Millionen Franken für Instandhaltung und Reparationen ausgegeben. Das ist nicht sehr viel für einen Fonds, der 105 Liegenschaften und 3200 Wohnungen besitzt und der bei den ESG-Kriterien an vorderster Front mitspielen möchte.
Aufgepasst! Was Sie in der Erfolgsrechnung sehen, sind nur die laufenden Kosten für Instandhaltung und Reparationen. Alle wichtigen Sanierungen, mit denen die Qualität eines Gebäudes verbessert wird, werden aktiviert und sind somit in der Bilanz zu finden.
Unser Budget sieht für das nächste Geschäftsjahr Ausgaben für Unterhalt und Reparationen in Höhe von fast 6 Millionen Franken und wertvermehrende Investitionen in bestehende Objekte des Portfolios von mehr als 20 Millionen Franken vor.
Zum Beispiel?
Zum Beispiel ein grosses Vorhaben in Meyrin, wo wir eine Reihe sehr energieintensiver Gebäude besitzen. Wir werden 25 Millionen investieren, um sie gemäss dem Standard für hohe Energieeffizienz zu sanieren. Derzeit arbeiten wir an der Liegenschaft Prulay 37, die sich ebenfalls in Meyrin befindet: Dank einer neuen Isolierung, einer neuen Heizanlage und der Installation von Solarmodulen sollten die CO2-Emissionen im Vergleich zur derzeitigen Situation um fast 60% sinken und dürfte der Wärmeaufwandindex um mehr als 30% zurückgehen.
Das ist erstaunlich, aber sind solche Investitionen für einen Fonds wirklich rentabel?
Das hängt von den Projekten ab. Im Fall von Meyrin wird es rentabel sein, weil wir auch von Subventionen, einer Senkung der laufenden Kosten und von einer Befreiung von der Liegenschaftssteuer profitieren. Zudem können wir für ein Gebäude in einem besseren Zustand nach fünf Jahren eine Miterhöhung ins Auge fassen.
Unter dem Strich kann mit den getätigten Investitionen eine Rendite von 4 bis 5% erzielt werden und somit mehr, als so mancher Neubau derzeit abwirft. Daher sind diese Investitionen für dieses Projekt wirtschaftlich sinnvoll. Allerdings wird es wohl nicht immer so einfach sein.
Das heisst?
Wir werden uns zunächst auf die naheliegendsten Projekte konzentrieren, d. h. auf Vorhaben, bei denen eine Sanierung einen echten Mehrwert für das Gebäude bringt und dessen Rentabilität erhöht. Aber es wird die Zeit kommen, in der wir Sanierungsinvestitionen tätigen müssen, die Kosten verursachen, aber zu keiner höheren Rendite führen.
Im Moment sind Sie recht transparent. Sie veröffentlichen Ihre CO2-Emissionen und vergleichen diese mit denen Ihrer Konkurrenten. Wie stehen Sie in Bezug auf die Ziele der Agenda 2030 des Bundes da?
Mit einem Ausstoss von 22,4 kg CO2 /m2 haben wir die Ziele für 2030, d. h. weniger als 30 kg CO2 /m2, bereits erfüllt. Die Ziele für 2050 (15 kg CO2 /m2) dürften wir demnächst erreichen.
Das ist durchaus realistisch, wir sind nicht mehr so weit davon entfernt.
Was würde konkret passieren, wenn ein Fonds die Ziele der Agenda 2030 des Bundes nicht erreicht?
Nichts, es handelt sich lediglich um Ziele, die derzeit leider nicht verbindlich sind. Geldstrafen sind nicht vorgesehen. Zumindest auf Bundesebene nicht.
Auf Kantonsebene sieht es etwas anders aus, vor allem in Genf, wo der Wärmeaufwandindex eingeführt wurde, mit Schwellenwerten, die es unter Androhung von Geldstrafen einzuhalten gilt.
Wir begrüssen die Veröffentlichung des kantonalen Energierichtplans und die Bekanntgabe der Mittel, die der Kanton zur Erreichung dieser ehrgeizigen Ziele einsetzen will.
Und wie sieht es bei Ihren Teams aus, motivieren sie diese Nachhaltigkeitsziele ebenso wie Sie?
Dies ist ein wichtiger Punkt, der nicht oft genug beachtet wird. Die Finanzmittel für die Sanierungen kann man finden. Doch diese Vorhaben verlangen unseren Teams viel ab.
Die Projekte unterscheiden sich alle und sind mit grossem administrativen Aufwand verbunden. Man muss die richtigen Partner finden und über das richtige Netzwerk verfügen – intern und extern. Dafür wenden wir viel Zeit auf. Ja, heute macht es uns das Leben etwas schwerer. Dafür werden wir es künftig etwas leichter haben.
Jonathan Martin
Senior Manager
Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA
Interview geführt von Olivier Toublan