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Der Rückgang des Referenzzinssatzes kam zwar nicht überraschend, die Auswirkungen auf die Vermieter sind aber nicht zu unterschätzen, denn viele Mieterinnen und Mieter können nun eine Mietzinssenkung von 2,91 Prozent verlangen. Und wahrscheinlich nicht zum letzten Mal, denn der Referenzzinssatz könnte 2025 nochmals sinken.
Anfang März teilte das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) mit, dass der hypothekarische Referenzzinssatz um 25 Basispunkte auf 1,5% gesunken ist. Dieser Rückgang kam nicht überraschend, sondern wurde von den Immobilienfachleuten erwartet. Dessen ungeachtet ebnet er den Weg für Forderungen nach Mietzinssenkungen.
Wie uns Éliane Débaz, Leiterin der Rechtsabteilung und Vizedirektorin von deRham, kürzlich in Erinnerung rief, können Mietende, deren Miete auf einem Referenzzinssatz von 1,75% (oder höher) beruht, eine Mietzinssenkung um 2,91% verlangen. Diese Senkung kann jedoch ganz oder teilweise kompensiert werden, wenn sich andere in die Mietzinsberechnung einfliessende Parameter verändert haben. So kann der Anstieg des Landesindexes der Konsumentenpreise zu 40% weitergegeben werden und auch höhere Betriebskosten, allfällige grössere wertvermehrende bauliche Massnahmen sowie Mietzinsreserven können Mietzinserhöhungen begründen.
Zudem kann die Vermieterschaft eine Herabsetzung des Mietzinses verweigern, wenn sie nachweisen kann, dass die betreffende Miete einen ungenügenden Ertrag erbringt oder unter dem orts- oder quartierüblichen Mietzins liegt.
Das BWO weist in seiner Mitteilung auch darauf hin, dass Mietverträge mit indexierten oder gestaffelten Mietzinsen sowie Umsatzmieten bei Geschäftsräumen von diesen Regeln ausgenommen sind.
Vielleicht ein zweiter Rückgang noch in diesem Jahr
Verschiedene Beobachtende rechnen mit einem weiteren Rückgang des hypothekarischen Referenzzinssatzes noch in diesem Jahr. Da sich die Inflation derzeit in Grenzen hält, erwarten sie eine weitere Senkung des Leitzinses, nachdem die SNB diesen bereits am 12. Dezember 2024 um 50 Basispunkte auf 0,5% gesenkt hat. Am 31. Dezember 2024, dem Stichtag der BWO-Erhebung, betrug der vom BWO nach einer genauen Formel berechnete durchschnittliche Hypothekarzinssatz der Schweizer Banken 1,53%.
Seitdem ist dieser Durchschnittszinssatz weiter gesunken. Gemäss Comparis gibt es heute Banken, die Hypotheken zu einem Zinssatz von nur noch 1,31% anbieten. Auch wenn solch tiefe Zinssätze nur wenigen sehr guten Kunden vorbehalten sind, dürfte der Durchschnittzinssatz nicht mehr weit von den 1,38% entfernt sein, dem Wert, ab dem nach den üblichen Regeln der kaufmännischen Rundung, die auch bei der Berechnung des Referenzzinssatzes zur Anwendung kommen, auf den nächsten Viertelprozentwert abgerundet wird (aufgerundet würde ab 1,63%). Mehr dazu erfahren wir am 2. Juni 2025, dem Tag an dem das BWO das nächste Mal den Referenzzinssatz publiziert.
Redaktion-Immoday.ch