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Kapitalerhöhung
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Redaktion • Immoday.ch
Trotz oder gerade wegen der sehr volatilen Börse in den letzten Wochen ist das Interesse der Anleger an indirekten Immobilienanlagen ungebrochen. Dies belegen die vier weiteren Kapitalerhöhungen im Umfang von insgesamt rund 450 Millionen Franken sowie die beiden angekündigte IPO: Der PURE Swiss Opportunity REF will im 2. Halbjahr 2025 und der MobiFonds Swiss Property im 1. Halbjahr 2026 an die Börse gehen.
Obwohl auch die indirekten Immobilienanlageprodukte von den Turbulenzen im April betroffen waren, zeigten sie vor allem ihre defensive Stärke. Dies erklärt wahrscheinlich auch, weshalb das Interesse der Anleger ungebrochen ist und weiterhin Kapitalmarkttransaktionen stattfinden, wenn auch in einem etwas langsameren Takt als im ersten Quartal.
In den letzten Wochen wurden vier neue Kapitalerhöhungen mit einem Gesamtvolumen von rund 450 Millionen Franken sowie zwei Börsengänge angekündigt.
Die vier im April angekündigten Kapitalerhöhungen
Der PURE Swiss Opportunity REF will 25 Millionen Franken und der Baloise Swiss Property Fund 250 Millionen Franken aufnehmen. Darauf gehen wir weiter unten ein.
Der Procimmo RE SICAV Residential PK möchte bei seiner Kapitalerhöhung 50 bis 80 Millionen Franken einwerben. Wie der Fonds mitteilt, soll mit diesem Kapital vor allem der Erwerb mehrerer Wohnimmobilien finanziert werden, die in der Pipeline des Fonds bereits identifiziert wurden.
Die grösste im April angekündigte Kapitalerhöhung ist diejenige des Realstone RSF. Der Fonds will 150 bis 200 Millionen Franken aufnehmen, um damit vor allem sein Portfolio durch Neuakquisitionen sowie durch Verdichtungs-/Renovierungs- oder Neupositionierungsarbeiten zu stärken und gleichzeitig einen Verschuldungsgrad von unter 30% beizubehalten.
In diesem Jahr wurden bereits 32 Kapitalerhöhungen durchgeführt oder angekündigt, wenn man alle Arten von Immobilienanlagevehikeln berücksichtigt (ein Dutzend davon allein von den Anlagestiftungen, die zu Beginn des Jahres sehr aktiv waren). Das Gesamtvolumen all dieser Kapitalerhöhungen beläuft sich auf 3,6 Millionen Franken.
Drei Börsengänge und mehrere Fusionen
Zu den bereits bekannten bevorstehenden Kapitalmarkttransaktionen gehört die Fusion des Helvetica Swiss Opportunity Fund mit dem Helvetica Swiss Commercial Fund, die nach wie vor für Anfang Juni geplant ist. Diese beiden Fonds, die ein ähnliches Schicksal teilen und Ende April beide ein Disagio von rund 9% aufwiesen, haben derzeit einen Gesamtmarktwert von etwas mehr als 450 Millionen Franken.
Bei den anderen angekündigten, aber noch nicht terminierten Fusionen handelt es sich natürlich um diejenigen der Credit-Suisse- und UBS-Fonds. Die Fusion der vier Fonds CS REF LivingPlus, CS REF Hospitality, UBS Direct Residential und Residentia dürfte in den nächsten Monaten erfolgen. Durch die Zusammenlegung entsteht ein vorwiegend in Wohnimmobilien investiertes Vehikel, ein wahrer Koloss, dessen Börsenwert über 5,5 Milliarden Franken liegen dürfte.
Wenn von Fusionen die Rede ist, muss natürlich auch der Zusammenschluss von Baloise und Helvetia erwähnt werden, durch den der zweitgrösste Versicherer der Schweiz entstehen wird. Was mit den beiden kotierten Immobilienfonds der Konzerne geschieht, ist noch offen, doch die meisten befragten Fachleute gehen davon aus, dass sie mittelfristig fusionieren werden. Die beiden Fonds weisen relativ ähnliche Merkmale auf: Beim Helvetia Swiss Property Fund beläuft sich das Agio per Mitte April 2025 auf 16,4% und der Börsenwert auf 1,14 Milliarden Franken und der Baloise Swiss Property Fund weist ein Agio von 20% und einen Börsenwert von 1 Milliarde Franken aus. Die Fonds verfolgen zudem nahezu identische Anlagestrategien.
Beide Fonds waren in den letzten Monaten recht aktiv: Der Helvetia Swiss Property schloss Ende März eine Kapitalerhöhung von 166 Millionen ab und der Baloise Swiss Property Fund hat soeben eine Kapitalerhöhung von 150 Millionen für September angekündigt. Die BAPRECH, die Anlagestiftung der Baloise, führte im 1. Quartal eine Kapitalerhöhung von 80 Millionen Franken durch.
IPO des PURE Swiss Opportunity REF im 2. Halbjahr 2025
Auch in Sachen Börsengänge hat sich in den letzten Wochen einiges getan. Derzeit werden die Details zum Börsengang der Comunus SICAV erwartet, der nach wie vor für diesen Sommer geplant ist. Der Fonds dürfte dann – nach einer Kapitalerhöhung, die dem Börsengang unmittelbar vorausgehen soll – ein Gesamtvermögen von rund 850 Millionen Franken ausweisen (heute, auf dem Markt der nicht kotierten Fonds, beträgt der Wert der SICAV knapp 500 Millionen Franken).
Der PURE Swiss Opportunity REF plant ein ähnliches Vorgehen: Zunächst soll Anfang Juni eine Kapitalerhöhung von rund 25 Millionen Franken durchgeführt werden, um das Portfolio, das hauptsächlich aus Wohngebäuden (teilweise mit Gewerbeanteil) besteht, zu stärken und den Verschuldungsgrad zu senken. (Der Fonds hat im Jahr 2024 bereits zwei kleinere Kapitalerhöhungen durchgeführt und dabei insgesamt 33 Millionen Franken aufgenommen.)
Danach, im 2. Halbjahr 2025, will der PURE Swiss Opportunity REF trotz seiner eher geringen Grösse an die Börse gehen. Gemäss dem Immo Desk der BCV beträgt sein Nettofondsvermögen heute etwas weniger als 110 Millionen Franken und weist er ein leichtes Disagio auf.
Börsengang des MobiFonds Swiss Property im Jahr 2026
Die grosse Neuigkeit der letzten Wochen ist jedoch die Ankündigung der Mobiliar, ihren MobiFonds Swiss Property im 1. Halbjahr 2026 an die Börse zu bringen. Damit sollen «Liquidität und Handelbarkeit der Fondsanteile nachhaltig verbessert» werden. Zudem soll der Fonds für Privatanleger geöffnet werden.
Die Kotierung wird angestrebt, weil die Verantwortlichen des Fonds mit dessen Performance nicht ganz zufrieden sind. Dem Immo Desk der BCV zufolge betrug der annualisierte Verlust in den letzten drei Jahren etwa 1%, obwohl sich der Fonds seit Anfang Jahr recht stark erholt hat (+11%).
Die schlechte Performance wird primär auf eine anhaltend unzureichende Handelbarkeit der Anteile zurückgeführt. «Die Positionierung im ausserbörslichen Segment gestaltete sich insbesondere seit der Zinswende herausfordernd, da Investoren vermehrt NAV-basierte Immobilienanlagen oder kotierte Immobilienfonds mit ausreichender Liquidität bevorzugen.»
Eine Analyse des Fonds zeigt, dass dies tatsächlich der Fall ist. Sein Portfolio umfasst derzeit 23 Liegenschaften, hauptsächlich Wohnimmobilien und mehrheitlich neueren Datums, mit einem Marktwert von 1,1 Milliarden Franken – kurz: ein klassischer Immobilienfonds, wie ihn die Anleger lieben. Dennoch beträgt sein Agio nur 11% und liegt damit weit unter dem Durchschnitt der kotierten Fonds (der laut SFP Ende April bei +29% lag). Vor diesem Hintergrund sind die Unzufriedenheit der Mobiliar und ihr Wunsch nach einem Strategiewechsel verständlich.
Redaktion • Immoday.ch
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