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Immobilien
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Mit Investitionen in Höhe von 700 Millionen Franken in indirekte Anlagen gehört die Pensionskasse SRG SSR zu den grössten Schweizer Akteuren der Branche. Mit dem Portfoliomanagement sind zwei externe Verwalter betraut. Diese entscheiden, welche Titel gekauft werden sollen. Erster Teil des Gesprächs mit Emmanuel Vauclair, Geschäftsführer der Pensionskasse SRG SSR.
Emmanuel Vauclair ist Geschäftsführer der Pensionskasse SRG SSR. Diese Pensionskasse, die «nur» 700 Millionen Franken in Immobilien investiert hat, bevorzugt auch weiterhin indirekte Immobilienanlagen – trotz der hohen Verwaltungsgebühren. Dies erleichtert die Diversifikation und es müssen keine Mitarbeitenden mit spezifischer Fachkompetenz eingestellt werden. Dennoch wurde vor einigen Jahren ein Wechsel zu direkten Immobilienanlagen erwogen. Ohne ausreichendes internes Know-how setzte sich aber letztlich die Vorsicht durch und die Pensionskasse SRG SSR blieb bei den indirekten Immobilienanlagen.
Der Pensionskasse SRG SSR gehören alle Mitarbeitenden der SRG und einiger angeschlossener Organisationen wie der Glückskette an. Das sind insgesamt 6500 Versicherte, 2500 Renten und ein verwaltetes Vermögen von 3,5 Milliarden Franken.
Emmanuel Vauclair, wie hoch ist der Anteil der Immobilienanlagen am verwalteten Vermögen Ihrer Pensionskasse?
Er beläuft sich auf 21%, d. h. auf ungefähr 700 Millionen Franken, drei Viertel in der Schweiz und ein Viertel im Ausland. Dieser Anteil ist in den letzten Jahren insgesamt stabil geblieben. Die letzte Änderung gab es 2018, als in der Immobiliensparte zwei Prozentpunkte vom Inlands- in den Auslandssektor verschoben wurden.
Und künftig?
In naher Zukunft dürfte diese Allokation unverändert bleiben.
Weshalb nur so wenige Immobilienanlagen im Ausland? Es heisst doch, dass dort die Preise attraktiver sind als in der Schweiz.
Wie ich bereits erwähnt habe, wurde dieser Anteil 2018 erhöht. Zudem kennen wir den Schweizer Immobilienmarkt besser als die ausländischen Märkte. Hinzu kommt, dass die SRG ein Schweizer Unternehmen ist und es daher nicht abwegig ist, dass es mehr in der Schweiz investiert. Nicht zu vergessen ist auch, dass unsere Verbindlichkeiten in Schweizer Franken sind. Nicht auf Schweizer Franken lautende Investitionen bergen somit ein Wechselkursrisiko.
Bevorzugen Sie direkte oder indirekte Immobilienanlagen?
Wir halten nur indirekte Immobilienanlagen. Dies zunächst aus einem historischen Grund: Die Pensionskasse SRG SSR wurde 2003 selbstständig. Davor gehörte sie zur Publica, der Pensionskasse des Bundes. Sämtlich Aktiva wurden uns in bar ausgezahlt, damals verwalteten wir knapp eine Milliarde Franken. Bei einer Immobilienallokation von 20% reichte dies nicht aus für ein diversifiziertes Portfolio aus direkten Immobilienanlagen. Die einfachste und schnellste Lösung war also, sich auf indirekte Immobilienanlagen zu beschränken.
Heute ist das verwaltete Vermögen dreimal so hoch. Hätten Sie nicht die kritische Grösse, um zu direkten Immobilienanlagen zu wechseln?
Die Frage hat sich regelmässig gestellt, das letzte Mal 2017. Wir schätzten die kritische Grösse auf 500 Millionen Franken. Damals lagen wir nur knapp darüber. Wir hätten es machen können, aber wir verfügten intern nicht über das nötige Know-how. Angesichts der Immobilienpreise waren wir zudem der Ansicht, dass ein Strategiewechsel zum damaligen Zeitpunkt nicht unbedingt angebracht war.
Wäre der Erwerb einiger Immobilien der SRG als direkte Immobilienanlagen nicht eine gute Lösung?
Diese Option lag nie auf dem Tisch. Einerseits sind die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen restriktiv und andererseits scheint mir eine klare Trennung zwischen Unternehmen und Pensionskasse sinnvoll.
Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre indirekten Immobilienanlagen aus?
Wir haben zwei grosse Mandate, die an externe Verwalter vergeben wurden. Diese entscheiden im Rahmen einer Allokation von drei Vierteln in Immobilienfonds und einem Viertel in kotierten Immobiliengesellschaften, welche Titel gekauft werden. Die Allokation in kotierten Immobiliengesellschaften war in der Vergangenheit etwas höher, doch wir sind der Ansicht, dass diese zu stark mit dem Aktienmarkt korrelieren. Die Diversifikation ist also besser mit nicht kotierten Immobilienfonds.
Bevorzugen Sie eine bestimmte Art von Immobilien?
Die Verwalter sind im Rahmen ihres Mandats frei, zu wählen, was sie wollen. Zusätzlich halten wir einige Dutzend Millionen in Anlagestiftungen. In diesem Bereich legen wir die Leitlinien fest. Wir haben beschlossen, in diesem Segment Wohnimmobilien den Geschäftsimmobilien vorzuziehen. Insbesondere in der Peripherie, da wir der Meinung sind, dass u. a. mit dem Ausbau der Telearbeit und den aktuellen gesellschaftlichen Veränderungen die Nachfrage steigen sollte – auch wenn wir über die Investitionen unserer Verwalter in den grossen Agglomerationen bereits sehr präsent sind.
Kommen auch andere Arten von Immobilien wie Industriegebäude infrage?
Bei Industrieimmobilien sind wir zurückhaltender. Beim Detailhandel sind wir neutral, das hängt häufig vom Standort ab. In der Regel vertrauen wir unseren Verwaltern.