La Borde 17 - wie ein Neubau in Lausanne neue Massstäbe setzt

Gibt es sie noch, Wohnobjekte mit grossem Potenzial mitten in einer Schweizer Grossstadt? Ja, das zeigt folgendes Beispiel einer in die Jahre gekommenen Immobilie in Lausanne, welche der Dominicé Swiss Property Fund (DSPF) Ende 2016 erwerben konnte. Durch einen Komplett-Neubau liessen sich nicht nur die Mietflächen nahezu verdoppeln, sondern auch höhere Mieten erzielen – eine Herausforderung, da diese über dem Quartierdurchschnitt liegen. Hier die Geschichte dieses einzigartigen urbanen Transformationsprojekts.

Ein Wohngebäude mit hohem Verdichtungspotenzial zu einem attraktiven Preis zu finden, ist in einer Schweizer Grossstadt praktisch ein Ding der Unmöglichkeit. Doch genau das ist dem DSPF mit dem Kauf der Liegenschaft an der La Borde 17 in Lausanne gelungen. Das Gebäude wurde komplett abgetragen und neu aufgebaut – mit beeindruckendem Ergebnis, sowohl in punkto Rentabilität als auch bzgl. Wertschöpfung.

1. Immobilienverwaltung als Türöffner

Ende 2016 bot sich dem Immobilienfonds DSPF eine dieser seltenen Gelegenheiten: Dank der langjährigen Partnerschaft mit der Immobilienverwaltung de Rham erhielt der Fonds die Möglichkeit, ein Gebäude in Lausanne zu erwerben. «Das Reinigungsunternehmen, dem die Liegenschaft seit Jahren gehörte, wollte umziehen. Da wir bereits lange für die Verwaltung zuständig waren, erhielten wir ein exklusives Maklermandat für den Verkauf», erklärt Jean-Jacques Morard, CEO von de Rham.

Eine vertiefte Analyse der Immobilie zeigte schnell ihr enormes Potenzial – insbesondere aufgrund der bislang ungenutzten baurechtlichen Möglichkeiten. «Wir erkannten sofort die Wertschöpfungschancen an diesem Standort», bestätigt Maureen du Sordet, Leiterin der Immobilienentwicklung bei Dominicé & Co – Asset Management, die das Projekt verantwortete.

2. Ein Quartier im Aufbruch mit Chancen

Wer Lausanne kennt, weiss, dass das Quartier de La Borde bis dato nicht zu den begehrtesten Lagen der Stadt gehört. Doch seine Nähe zum Zentrum und die geplanten städtischen Sanierungsmassnahmen machen es zu einem vielversprechenden Standort. Alles spricht dafür, dass das Viertel an Attraktivität gewinnen wird. «Wir haben vorausgesehen, dass die Beliebtheit des Viertels steigen wird und dass wir investieren müssen, bevor die Preise anziehen», erklärt Maureen du Sordet.

3. Platz machen für Neues

Die Strategie des DSPF war von Anbeginn an klar: Das in die Jahre gekommene Gebäude aus dem Jahr 1945 sowie die ungenutzten Baurechte machten eine Renovation mit Aufstockung unattraktiv. Daher wurde die Liegenschaft mit der klaren Absicht erworben, sie abzureissen und neu zu bauen, um damit das Entwicklungspotenzial bestmöglich auszuschöpfen. Das ursprüngliche Gebäude mit 927 m² mit sieben Wohnungen und zwei Büros, wurde durch einen modernen Neubau mit 1'456 m².

Mietfläche ersetzt, aufgeteilt in 29 Wohnungen – angefangen von einem Studio mit 2,5 Zimmern bis hin zu zwei Gewerbeflächen im Erdgeschoss. «Dieses Projekt war eine echte Herausforderung, aber es ist uns gelungen, eine etwas vernachlässigte Immobilie in ein Performance-Asset zu verwandeln – das nun über 22 zusätzliche Wohnungen verfügt, viele davon mit grossen Terrassen», freut sich Maureen du Sordet.

4. Vorausschauend handeln, Einwände frühzeitig adressieren

Einwände sind bei städtischen Projekten dieser Grössenordnung normal. «Wir haben von Anfang an auf eine transparente Kommunikation gesetzt. Durch den frühzeitigen und konstruktiven Dialog mit den Anwohnern konnten wir viele Bedenken ausräumen, noch bevor sie sich zu formellen Einsprachen entwickeln konnten», erklärt Maureen du Sordet. Sie begleitete die Architekten regelmässig zu Gesprächen mit den Anwohnern, um das Projekt vorzustellen, sich ihre Anliegen anzuhören und, falls nötig, auch Anpassungen vorzunehmen oder Entschädigungen anzubieten.

Bemerkenswert ist, dass keine einzige Einsprache von Verbänden eingereicht wurde – was bei einem Vorhaben dieser Art aussergewöhnlich ist. Dazu trug sicher auch bei, dass das ursprüngliche Gebäude weder über einen architektonischen noch historischen Wert verfügte.

5. Technische und logistische Herausforderung

Mit der Bauführung wurde der Generalunternehmung Bernard Nicod betraut. «Die Zusammenarbeit mit dem Unternehmen und dessen Leiter, Patric Bron, war ausgezeichnet – auch wenn wir, wie bei jedem Grossprojekt, im Laufe der Zeit einige kleinere Anpassungen vornehmen mussten», kommentiert Maureen du Sordet.

Tatsächlich ist ein Abriss mit anschliessendem Neubau im Stadtzentrum eine grosse logistische Herausforderung. Zahlreiche technische und behördliche Auflagen erfordern den Einsatz von Spezialisten in jedem Gewerk. «Es ist weitaus komplexer als ein Bau auf unerschlossenem Terrain, wo man mehr Flexibilität hat und Kosten sowie Zeitpläne besser kontrollieren kann», erklärt Maureen du Sordet.

6. Eine Baustelle mit über 40 Unternehmen

Trotz der vielen Herausforderungen konnten sämtliche Termine eingehalten werden: Baubeginn war im Mai 2023, die Abgabe erfolgte termingerecht im Januar 2025. Von den insgesamt 20 Monaten Bauzeit entfielen allein vier auf den Rückbau. «Es war keine einfache Baustelle, besonders der Abriss musste so erfolgen, dass die angrenzenden Gebäude keinesfalls beeinträchtigt wurden», erklärt Patric Bron, der als Generalunternehmer die Verantwortung trug. «Aber solche Herausforderungen sind wir uns gewohnt.»

Insgesamt waren 31 KMU aus der Branche sowie acht weitere Subunternehmer und rund 150 Personen in das Projekt involviert. «Es war zwar eine Baustelle mittlerer Grösse, aber es wurde höchste Qualität verlangt. Nicht zuletzt wegen der hohen Ansprüche von Dominicé haben wir viele erstklassige Unternehmen beigezogen», betont Patric Bron.

7. Minergie – ein Engagement, das sich auszahlt

Von Anfang an hatte Dominicé sich das Ziel gesetzt, ein nachhaltiges und leistungsfähiges Gebäude zu erschaffen. Dazu gehört insbesondere die Anwendung des Minergie-Standards für den Neubau, was gemäss Maureen du Sordet im Vergleich zu konventionellen Gebäuden Mehrkosten von etwa 5% verursacht.

Doch durch die Reduktion der Energiekosten fallen die Mieten nur geringfügig höher aus was andererseits hilft, die Investitionen rascher zu amortisieren. Nach seiner Fertigstellung verursacht das Gebäude sehr geringe CO2-Emissionen von 1,38 kg CO²/m². Dazu tragen eine PV-Anlage auf dem Dach und eine neue thermische Gebäudehülle bei, welche den Wärmeverlust auf ein Minimum reduziert.

8. Abreissen, um neu zu bauen – ist das ökologisch sinnvoll?

Die Frage ist berechtigt: Kann es wirklich ökologisch sein, ein Gebäude abzureissen, um es dann wieder aufzubauen? Maureen du Sordet hat sich intensiv mit diesem Thema auseinandergesetzt. In diesem speziellen Fall war das Gebäude jedoch so stark in die Jahre gekommen, dass eine Sanierung erhebliche Investitionen erfordert hätte, die nie die Energie-Effizienz eines Neubaus erzielt hätten. Auch eine Analyse der verursachten sog. «Grauen Energie» zeigt, dass die Differenz, zwischen der durch eine umfassende Renovation und einem kompletten Neubau verursachten CO²-Emissionen, relativ gering gewesen wäre.

Der Neubau bot ausserdem die Chance, die Nutzung des Grundstücks zu optimieren und so der steigenden Nachfrage nach Wohnraum in städtischen Gebieten gerecht zu werden. «Dieses Projekt umfasst mehr Aspekte als nur energetische Betrachtungen. Es schafft auch einen echten sozialen Mehrwert – ebenfalls ein wesentliches Kriterium unserer ESG-Strategie», betont Maureen du Sordet.

9. Eine Bruttorendite von 4,5%

Der Ankaufspreis der Liegenschaft Ende 2016 betrug 4,3 Millionen Franken, der Wiederaufbau kostete 8,3 Millionen. «Trotz einiger Mehrkosten aufgrund unvorhergesehener Arbeiten konnten wir das Budget einhalten», versichert Maureen du Sordet. Heute generiert die Immobilie jährliche Mieteinnahmen von 575'880 Franken und erzielt damit eine Bruttorendite von 4,5%.

10. Reibungslose Vermietung der Wohnungen

Seit Sommer 2024 sind die Wohnungen entsprechend den Bedingungen für Neubauten in Lausanne auf dem Markt und konnten von Beginn weg problemlos vermietet werden. Auch die Vermarktung der rund 200 m² umfassenden Gewerbeflächen im Erdgeschoss verläuft vielversprechend. Warum wurden dort nicht noch zusätzliche Wohnungen geschaffen? «Die Vermietung im Erdgeschoss wäre wahrscheinlich etwas schwierig geworden», räumt Maureen du Sordet ein. «Zudem tragen die Gewerbeflächen zur Belebung des Quartiers bei – ein wichtiger Beitrag zur dynamischen Stadtentwicklung, den wir als Eigentümer aktiv unterstützen.»

11. Wird es noch weitere solche Projekte geben?

Angesichts des Erfolgs und der erzielten Rentabilität dieses Projekts stellt sich die Frage: Könnte ein ähnliches Konzept auf weitere sanierungsbedürftige Gebäude im Quartier ausgeweitet werden? «Ja, in der Tat haben wir bereits mehrere Angebote erhalten», sagt Maureen du Sordet. «Doch sind die Preisvorstellungen aktuell zu hoch, um eine ausreichende Rendite erzielen zu können.» Allerdings könnte sich die Situation bald ändern. Jean-Jacques Morard, CEO von de Rham, weist darauf hin, dass die Einführung des neuen Waadtländer Energiegesetzes viele Eigentümer zu erheblichen Investitionen in die Nachhaltigkeit ihrer Gebäude verpflichten könnte.

In einem Quartier wie La Borde, wo etliche Immobilien lange vernachlässigt wurden, könnten solche Kosten abschreckend wirken und dafür sorgen, dass verschiedene Eigentümer zu attraktiveren Konditionen verkaufen. «Sollte sich der Markt in diese Richtung entwickeln, werden wir ihn genau beobachten und sich bietende Chancen nutzen», fasst Maureen du Sordet zusammen.

Redaktion-Immoday.ch