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Immobilien
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Immoday.ch
Die institutionellen Anleger in der Europäischen Union zeigen allmählich wieder Interesse am Immobilienbereich, die Investitionen sind im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr um 21% gestiegen. Wenig überraschend werden die traditionellen Sektoren bevorzugt, aber auch der Gewerbeimmobilienbereich stösst auf Interesse. Gegenüber den Büroimmobilien zeigen sich die Investoren jedoch weiterhin sehr zurückhaltend. Bei den – während der Pandemie sehr gefragten – Logistikimmobilien flacht die Nachfrage der Anleger ab.
Wie in der Schweiz wenden sich auch in Europa die institutionellen Anleger allmählich wieder dem Immobilienbereich zu, allerdings mit einer gewissen Verzögerung, da die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank hoch bleiben, was die Anleihen stützt.
Wie die Wirtschaftsfachleute von BNP Paribas Real Estate in einer kürzlich veröffentlichten Studie zu diesem Thema erklären, tritt der europäische Immobilienbereich in einen neuen Zyklus ein, mit einer Erholung, die sich gegen Ende des Jahres 2024 beschleunige. Im Vergleich zu 2023 sind die Investitionen letztes Jahr um 21% gestiegen, wobei die meisten Länder einen Anstieg verzeichneten.
Die traditionellen Sektoren – Wohnimmobilien, Hotels und Studentenwohnheime – sind nach wie vor die Favoriten der Anleger, aber auf sie werden wir hier nicht näher eingehen.
Interessanter erscheint uns der Blick auf den Gewerbeimmobilienbereich, der ein Comeback erlebt, den Büroimmobilienbereich, der ausser im Prime-Sektor immer noch schwierig ist, und den Logistikimmobilienbereich, der nach einer mehrjährigen Hausse nun einen deutlichen Abschwung erlebt.
Büroimmobilien bleiben unbeliebt – ausser in den grossen Finanzzentren
Es überrascht nicht, dass die Performance des Prime-Bereichs und diejenige des übrigen Büroimmobilienbereichs weiterhin auseinanderklaffen. Die Nachfrage nach erstklassigen Büroimmobilien ist nach wie vor hoch, die Leerstandsquoten sind niedrig und die Vermietungsaussichten positiv.
Nach Angaben von BNP Paribas beliefen sich die Investitionen im Büroimmobilienbereich im Jahr 2024 auf 40 Milliarden Euro, 2% mehr als 2023. Dies ist der erste Anstieg seit 2021 und er konzentriert sich auf einige Einzelmärkte, hauptsächlich Italien, während die Investitionen in Frankreich, Grossbritannien, Spanien und Deutschland im Vergleich zu 2023 rückläufig waren.
Tatsache ist, dass sich die Marktbedingungen geändert haben. Telearbeit ist populärer geworden und die Nutzer haben heute andere Bedürfnisse: Die Nachfrage nach hochwertigen, nachhaltigen Gebäuden und Einrichtungen steigt. Laut der Studie von BNP Paribas setzen die Anleger nicht mehr auf Altbauten, bei denen die Leerstandsquote auf 9,5% steigen könnte (2024: 9,1%).
Im Prime-Bereich hingegen dürften die Nettorenditen 2025 bei durchschnittlich 5,2% und die Gesamtrendite bei 9,9% liegen (6,6% im europäischen Büroimmobilienbereich insgesamt).
Aufgrund des Mietwachstums dürften die Nettorenditen im Prime-Bereich in den nächsten Jahren stabil bleiben.
Weniger Nachfrage nach Logistikflächen
Bekanntlich ist die Nachfrage nach Logistikflächen während der Pandemie, als zahlreiche Lieferketten unterbrochen waren, sprunghaft angestiegen. Heute stellt sich die Situation jedoch völlig anders dar. 2024 ist die Nachfrage nach Industrie- und Logistikflächen in Europa das dritte Jahr in Folge zurückgegangen, und zwar um 5,0% gegenüber 2023. Besonders stark war der Rückgang in Frankreich (−24%) und Deutschland (−17%).
Zudem werden sich die Mieten, die in den letzten drei Jahren stark angestiegen sind und für manche ein nicht mehr tragbares Niveau erreicht haben, laut BNP Paribas bei einem Wachstum knapp über der Inflationsrate stabilisieren. Eine Ausnahme bilden die Top-Lagen, wo die Mieten in diesem Jahr um 2,2% steigen und die Leerstandsquoten niedrig – in den meisten europäischen Ländern unter 6% – bleiben dürften. Anders sieht das bei den Büroimmobilien in weniger guten Lagen aus, sodass sich die Anleger in diesem Bereich weiterhin zögerlich zeigen.
In Europa dürfte die durchschnittliche Jahresgesamtrendite nach Schätzung von BNP Paribas in den nächsten fünf Jahren 8,5% betragen. Die raschere Verlagerung der Lieferketten dürfte die Nachfrage in den mittel- und osteuropäischen Ländern und die Zunahme an Rechenzentren in den südeuropäischen Länder begünstigen.
Comeback der Gewerbeimmobilien
Die letzten Jahre waren nicht die einfachsten für den Detailhandel, der sich redimensionieren musste, um der neuen Nachfrage gerecht zu werden. Die Wirtschaftsfachleute von BNP Paribas sind aber der Ansicht, dass der Sektor heute ein neues Gleichgewicht gefunden hat. (Sie prognostizieren sogar einen Anstieg der Mieten um 2,3% in den nächsten drei Jahren.) Zudem könnten sich in bestimmten Städten und für bestimmte Arten von Immobilien neue Anlagegelegenheiten ergeben, deren Gesamtrendite für das Jahr 2025 auf 8% geschätzt wird. So hat sich beispielsweise der Luxussektor in den letzten Jahren mit der Eröffnung neuer Geschäfte sehr gut entwickelt, allerdings hauptsächlich in den beliebtesten Einkaufsstrassen der grössten europäischen Städte.
Ein Beweis für das wiedererwachte Interesse am Gewerbeimmobilienbereich: 2024 beliefen sich die Investitionen auf 34 Milliarden Euro, das sind 24% mehr als 2023. Allerdings wurde das Geld sehr gezielt angelegt, etwa ein Drittel floss in Luxusgeschäfte und ein Drittel in Einzelhandelslager.
Redaktion-Immoday.ch