Covid-19 und die Auswirkungen auf die Entwicklung des Schweizer Immobilienmarktes
02/09/2021
4 min
Seit mehr als einem Jahr erschüttert die Pandemie unser Leben und die Finanzmärkte. Wir waren gezwungen, neue Gewohnheiten zu entwickeln, und zwar schneller als in der Vergangenheit. Doch welche Auswirkungen hatten die Umwälzungen auf den Wohnungsmarkt? Bis heute hat dieser eine beeindruckende Widerstandsfähigkeit gezeigt, doch wie lange wird das noch so sein? Welche Trends befeuern den Schweizer Markt und was hält die Zukunft für ihn bereit?
Ein Plädoyer für das Wohneigentum
In normalen Zeiten brauchen neue Gewohnheiten eine Generation, um die Art, wie wir leben, arbeiten oder reisen, dauerhaft zu verändern. Die Pandemie hat diese Regel ignoriert. Verschiedene Veränderungen in der Nachfrage hatten einen grossen Einfluss auf Wohnimmobilien und ihren Wert.
Seitdem neigen die Haushalte dazu, auf Kosten ihres Urlaubs Geld für das Wohnen auszugeben. Es besteht eine wachsende Nachfrage nach Immobilien in ländlichen Gegenden, nach grosszügigeren Wohnungen und zusätzlichem Büroraum für die Arbeit im Homeoffice, wobei das Wichtigste die Qualität des heimischen Arbeitsplatzes ist. Da die Menschen an mehreren Tagen in der Woche zu Hause arbeiten, sind sie bereit, mehr Zeit im Auto oder in öffentlichen Verkehrsmitteln zu verbringen, um zur Arbeit zu gelangen.
Deshalb hatte Wohneigentum während der Pandemie nur vorübergehend an Attraktivität verloren. Sobald der erste Lockdown vorüber war, stieg die Nachfrage vor allem nach Objekten in den Bergen und nach Wohnungen sprunghaft an. Folglich ist die Nachfrage nach Immobilien vom Typ Einfamilienhaus an der Broye, im Vallée de Joux und in Sitten gestiegen.
Diese Nachfrage bedeutet jedoch nicht, dass der Einzelne immer bekommt, was er sich wünscht. Warum nicht? Weil Banken den Erwerb auf der Grundlage von langfristigen Zinssätzen und nicht anhand realer Zinssätze beurteilen. Folglich sind Immobilien für viele Menschen unerschwinglich. Konkret heisst das, dass nur 42 % der derzeit verkauften Immobilien für Haushalte mit mittlerem Einkommen verfügbar sind. Bei Einfamilienhäusern liegt der Anteil sogar nur bei 26 %.
Und wenn die Preise steigen, sinkt dieser Anteil. In Zürich sind die Preise für Einfamilienhäuser in den letzten 12 Monaten um fast 10 % gestiegen, während die Preise für Wohnungen stagnierten. Ein ähnlicher Trend lässt sich im Einzugsgebiet des Genfersees beobachten.
Vor dem Hintergrund der steigenden Nachfrage in der gesamten Schweiz dürfte das Angebot in diesem Jahr stagnieren. Infolgedessen wird erwartet, dass die Preise für Einfamilienhäuser steigen und sich dann im Jahr 2022 stabilisieren, wohingegen die Preise für Wohnungen in den Regionen Genfersee und Zürich weiter steigen werden.
Mietwohnungen bleiben dynamisch
Die Preise für Wohnimmobilien stagnierten im vergangenen Jahr. Doch wurden diese von institutionellen Anlegern gestützt, die auf der Suche nach positiven Renditen in Schweizer Franken waren. Die Pandemie hat sicherlich Anfang 2020 zu einer Anspannung geführt, die einen Rückgang der Transaktionspreise und der Investitionen in Mietobjekte bewirkte, doch war diese Situation nicht von Dauer.
Von Ende 2020 bis zum Frühjahr 2021 verfestigten sich die Preise für Mietobjekte, und die Zahl der im Bau befindlichen Immobilien verzeichnete einen Aufwärtstrend, was auf einen Aufschwung auf dem Baumarkt schliessen lässt. Aber das Angebot an Wohnungen übersteigt noch immer die Nachfrage.
Allerdings ist diese Situation von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Nach Angaben des CIFI sind die Leerstandsquoten in den Randregionen hoch, d. h. in den Westschweizer Kantonen wie Jura, Wallis und Neuchâtel sowie in den Deutschschweizer Kantonen wie Solothurn, Aargau, Thurgau und St. Gallen (2,41 %). In den stark urbanisierten Kantonen, darunter insbesondere Genf, Zug, Zürich und Basel, sieht die Lage anders aus. Letztere verzeichnen eine starke Nachfrage, bieten aber nur ein begrenztes Entwicklungspotenzial. In diesen Gebieten ist die Nachfrage so gross, dass sich potenzielle Mieter von allein an die Verwalter wenden, bevor überhaupt neue Immobilien auf dem Markt angeboten werden.
Die Wertentwicklung der Anlageinstrumente spiegelt diese Diskrepanz wider. Fonds mit Immobilienbeständen in Gebieten, die eine hohe Leerstandsquote aufweisen, haben nicht so gut abgeschnitten. Aufgrund des starken Marktes als Ganzes ist es den Wohnungsportfolios im Laufe des vergangenen Jahres jedoch im Allgemeinen gelungen, ihre Mieteinnahmen, Nettoeinkommen und Ausschüttungsraten zu verbessern.
Wie sind die kurzfristigen Aussichten auf dem Börsenmarkt für diese Fonds? Das Jahr 2020 kam den Anlegern zugute, da die Aktienkurse von Wohnimmobilienfonds seit dem Corona-bedingten Einbruch im März wieder gestiegen sind. Im Laufe des Jahres erzielte der Wohnimmobiliensektor eine noch nie dagewesene Aufwertung und übertraf den Markt mit einer Gesamtrendite von 16,6 %.