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Olivier Toublan
Ein weiterhin negatives durchschnittliches Agio, eine wenig aufregende Performance seit Jahresbeginn, eine einzige geplante Kapitalerhöhung bis zum Jahresende – es gibt viele Anzeichen dafür, dass die Anleger weiterhin in der Defensive bleiben. Davon abgesehen bleiben die Renditen stabil und die Dividenden wurden wie geplant ausgeschüttet.
Wie bei den börsennotierten Fonds, über die wir vor einigen Tagen berichtet haben, hat sich die Lage bei den nicht börsennotierten Immobilienfonds in den letzten Wochen kaum verbessert. Die Anleger sind nach wie vor sehr zurückhaltend und bleiben in der Defensive, insofern man den vom Immo Desk der BCV veröffentlichten Zahlen Glauben schenken darf.
Durchschnittliche Agios, die weiter sinken
Zunächst einmal ist das durchschnittliche Disagio weiter gesunken. Ende Juli 2023 lag dieser Wert bei -2,4%. Zur Erinnerung: Das durchschnittliche Agio der börsennotierten Fonds, das ebenfalls sank, lag zum gleichen Zeitpunkt bei 11,3%.
Bei den 26 nicht börsennotierten Fonds, die vom Immo Desk der BCV beobachtet wurden und einen Marktwert von fast 16 Milliarden Franken repräsentieren, war das negative Agio bei Fonds, die auf Gewerbeimmobilien oder gemischte Immobilien spezialisiert sind, am höchsten, was kaum verwunderlich ist. Zu den schwächsten gehörten der CS 1A Immo Pk und der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund), die beide ein Disagio von fast -13% aufwiesen, sowie der Truststone Real Estate SICAV - Swiss Real Estate 1 (- 10,6%).
Am anderen Ende des Spektrums wies nur ein Fonds ein Agio von über 10% auf, nämlich der ZIF Immobilien Direkt Schweiz. Ein Niveau, das wahrscheinlich darauf zurückzuführen ist, dass dieser Fonds voraussichtlich im November 2023 an die Börse gehen wird.
Die seit Jahresbeginn besten und schlechtesten nicht börsennotierten Fonds.
In diesem ungünstigen Umfeld mit einer sehr leicht negativen Gesamtperformance seit Jahresbeginn (-0,03%) fallen immerhin zwei Fonds mit einer Performance von über 6% positiv auf: der PURE Swiss Opportunity REF und der StoneEdge SICAV – StoneEdge I mit einem Plus von 6,58% bzw. 6,05%.
Im Gegensatz dazu, so der Immo Desk der BCV, bewiesen die Fonds Centralfonds Zentralschweizerischer Immobilien und Helvetia Swiss Property Fund mit einem Rückgang von -13,51% bzw. -5,79% seit Jahresbeginn die schlechteste Performance.
Unabhängig von diesen Performances stellen die Experten der BCV fest, dass der Monat Juli von zahlreichen Dividendenzahlungen geprägt war, insbesondere Raiffeisen Futura Immo Fonds, Immobilier-CH für institutionelle Anleger 56J, BCF SICAV - Schweiz, Edmond de Rothschild Real Estate SICAV - Swiss, Realstone, Bonhôte-Immobilier SICAV, Streetbox Real Estate Fund, TrustStone Real Estate SICAV, UNIM sowie Union Immobilière Suisse.
Im Ergebnis bieten die nicht börsennotierten Immobilienfonds eine durchschnittliche Ausschüttungsrendite von 2,8%, die mit derjenigen der börsennotierten Fonds identisch ist. Hervorzuheben ist, dass der Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO Fund) eine Dividende von fast 6% und der Procimmo Swiss Commercial Fund 56 eine Dividende von 4,7% ausschüttete.
Leichter Anstieg der Transaktionen auf dem Sekundärmarkt
Trotz der schwachen Performance sind nicht börsennotierte Immobilienfonds für Anleger weiterhin interessant, zumindest wenn man die Analyse der von der Plattform PropertyMatch ermöglichten Transaktionen zugrunde legt. Für den Monat Juli 2023 wurden rund 20 Transaktionen registriert, etwas mehr als im Juni. Und das bei einem Umsatz, der mit rund 3,5 Millionen Franken, die gehandelt wurden, stabil blieb. In den letzten 12 Monaten, so erinnern die Experten der BCV, wurden 259 Transaktionen mit einem Gesamtvolumen von 37 Millionen Franken über PropertyMatch vermittelt. All das mit einem Rekordumsatz von über 9 Millionen Franken im April 2023, bei knapp zwanzig Transaktionen.
Zur Erinnerung: Die Plattform Propertymatch.ch ist ein Marktplatz mit dem Ziel, den Handel mit kollektiven Immobilienanlagen zu erleichtern, deren Liquidität zu verbessern und mehr Transparenz zu bieten. Sie richtet sich in erster Linie an institutionelle Anleger wie Pensionskassen, Asset Manager, Fondsverwalter sowie unabhängige Vermögensverwalter.
Zwei Fonds werden im zweiten Halbjahr an die Börse gehen
Auf der Ebene der Kapitaltransaktionen kündigt sich das zweite Halbjahr 2023 als äusserst ruhig an. Während es im ersten Halbjahr rund zehn Kapitalerhöhungen im Wert von fast 600 Millionen Franken gab (was immerhin einen Rückgang von fast 50% im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 bedeutet), wird es in den nächsten sechs Monaten sehr ruhig sein, mit nur zwei geplanten Kapitalerhöhungen. Die erste für den nicht börsennotierten Raiffeisen Futura Immo Fonds in Höhe von 40 Millionen Franken wird voraussichtlich im dritten Quartal stattfinden. Die zweite Erhöhung wird für den börsennotierten Baloise Swiss Property Fund in Höhe von 135 Millionen Franken Ende August abgeschlossen sein. Das ist wenig.
Anzumerken ist, dass auch zwei Börsengänge geplant sind, der erste im dritten Quartal 2023 für Sustainable Real Estate Investments SICAV - Sust. Real Estate Switzerland, der zweite im November 2023 für ZIF Immobilien Direkt Schweiz. Trotz dieser Transaktionen befinden wir uns weiterhin in einem stagnierenden Markt. Dies beweist die abwartende Haltung der Investoren.
Olivier Toublan - Immoday.ch