«Es gibt immer mehr Informationsanfragen seitens der Anleger, die übrigens sehr wählerisch geworden sind»

Welches ist die beste Strategie für ein Immobilienvehikel, welches das beste Timing für eine Kapitalerhöhung? Die Anleger ihrerseits wollen wissen, in welche Fonds sie einsteigen sollen, um ihr Immobilienportfolio aufzupeppen? Zig solche und ähnliche Fragen beantworten die Fachleute von IMvestir Partners SA tagtäglich.

Der Schweizer Markt für indirekte Immobilienanlagen ist auf Erholungskurs, eine Kapitalerhöhung folgt auf die andere. Leider ist ihnen nicht immer Erfolg beschieden, denn die Anleger, die während zwei schwierigen Jahren arg geschüttelt wurden, werden immer wählerischer. Um die Erfolgsaussichten der Immobilienvehikel zu optimieren, aber auch um die zahlreichen Anlegeranfragen zu beantworten, sind die Spezialistinnen und Spezialisten von IMvestir Partners SA, die sich mit Schweizer Immobilienanlagen so gut auskennen wie sonst kaum jemand, gefragter denn je. 

Lucia Morgillo, CEO von IMvestir, mit 20 Jahren Erfahrung im Bereich der indirekten Immobilienanlagen, die sie vor allem bei der Depotbank der BCV gesammelt hat, und Laure Carrard, CIO von IMvestir, mit 15 Jahren Erfahrung in der vor allem für die Anlegerseite getätigten Auswahl von Immobilienfonds, beantworten unsere Fragen.
 

Zunächst einmal: Wie würden Sie IMvestir Partners SA in wenigen Worten beschreiben?

Wir sind auf indirekte Immobilienanlagen spezialisiert. Wir beraten sowohl die Verantwortlichen von Immobilienvehikeln als auch die Investoren. Da wir mit ihren jeweiligen Einschränkungen und Bedürfnissen vertraut sind, können wir Kontakte herstellen und als Schnittstelle fungieren. Unser oberstes Ziel ist es, die Effizienz dieser Branche weiter zu steigern. 
 

Was bedeutet das konkret?

Wir haben drei Haupttätigkeitsbereiche: die Unterstützung der Fondsmanager, die Unterstützung der Anleger und die Organisation von Veranstaltungen zum Thema indirekte Immobilienanlagen. Der bekannteste solche Event ist die «Journée Romande des fonds Immobiliers», die jedes Jahr im September stattfindet. Daneben organisieren wir auch Frühstücke, die den Branchenprofis vorbehalten sind und sich mit Fachthemen befassen.
 

So viel zur ersten der drei Haupttätigkeiten. Kommen wir zur zweiten, zur Unterstützung der Fondsmanager, worin besteht diese?

Wir stehen den Fondsmanagern zum Beispiel bei Produktlancierungen, Kapitalerhöhungen und Börsengängen zur Seite. Wir beraten sie hinsichtlich der Wahl der besten Strategie, des am besten geeigneten Aufbaus oder des besten Timings. Kurz, wir beraten sie bei allem, was es braucht, damit ihr Produkt zur richtigen Zeit kommt und die richtigen Eigenschaften aufweist, um die Anleger zu überzeugen. Parallel dazu bieten wir ihnen eine echte, tiefgreifende Due Diligence an, die sich mit Fragen der Unternehmensführung befasst, die Verwaltungskosten analysiert sowie die eingerichteten Verfahren, die Risiken von Interessenkonflikten, die Pipeline, das mit der Verwaltung beauftragte Unternehmen etc. untersucht. Dank dem grossen Netzwerk, das wir aufgebaut haben, können wir sie ausserdem bei der Wahl der besten Partner unterstützen. 
 

Ist diese Art Beratung für die Fondsmanager wirklich wichtig?

Für Fonds, die neu lanciert werden oder eine Kapitalerhöhung durchführen, ist sie sehr wertvoll. So stellen wir die Fondsmanager beispielsweise im Vorfeld auf die Probe, damit dann, wenn sie ihr Produkt den Anlegern vorstellen, alles glatt läuft und sie auf deren Fragen überzeugende und schlüssige Antworten geben können. Denn entgegen dem, was man meinen könnte, vermögen viele Anlagevehikel die Investoren nicht zu überzeugen und verschwinden, noch bevor sie lanciert wurden. 
 

Wie beraten Sie die Anleger?

Da wir einen soliden Track-Record haben, fragen uns die Anleger häufig nach der Qualität der Immobilienvehikel, in die sie investieren wollen. Wir analysieren für sie die Risiken und Schwächen dieser Vehikel, die Fähigkeiten des Managementteams, die Konsistenz der Strategie etc. Als Ergänzung zu den quantitativen Daten, die die Fonds veröffentlichen müssen, bieten wir ihnen neutrale qualitative Factsheets an. 
 

Was beinhalten diese Factsheets? 

Wir beschreiben detailliert die Strategie, die Pipeline, das Managementteam, den Managementstil, die Anlageziele, die strategischen Ambitionen des Anlagevehikels etc. Es ist also eine neutrale, gut abgestützte Darstellung, dank der sich die Anleger eine Meinung bilden können. Bei Bedarf und auf besonderen Wunsch nehmen wir für unsere Kunden auch eine vertiefte Analyse spezifischer Punkte vor.
 

Auch diesbezüglich stellt sich wieder die Frage: Ist das wirklich notwendig? Verfügen die Anleger nicht über interne Teams, die solche Analysen durchführen?

Beim direkten Kauf einer Immobilie ist es üblich, eine unabhängige Firma damit zu beauftragen, eine Schätzung des Kaufbetrags vorzunehmen, bevor ein Angebot gemacht und der Vertrag unterschrieben wird. Das sollte beim Kauf indirekter Immobilienanlagen nicht anders sein. Es ist immer spannend, die Meinung von unabhängigen externen Fachleuten einzuholen. Das gilt vor allem für institutionelle Anleger, wenn sich ihre Investition auf mehrere Millionen Franken beläuft und auf lange Sicht getätigt wird. Da muss man sicher sein, was man tut. 
 

Beschränkt sich Ihre Beratung der Anleger auf diese Factsheets?

Diese Factsheets sind ausführliche Informationsblätter und sie werden in unserem Netzwerk verteilt. Wenn die Anleger uns darum bitten, nehmen wir für sie eine noch detailliertere Analyse des Produkts sowie eine Gesamtanalyse ihres Immobilienportfolios und ihrer Anlagestrategie in dieser Anlageklasse vor. Wir berücksichtigen dabei ihre derzeitige Allokation, ihre Bedürfnisse, ihre Ziele hinsichtlich Performance, Liquidität, sektorale und geografische Diversifizierung etc. 
 

Seit einiger Zeit schlagen Sie auch Zertifikate vor?

In der Tat. Das ist die logische Folge unserer Dienstleistungen für die Anleger. Mit solchen Zertifikaten haben sie die Möglichkeit, ein strukturiertes Produkt mit einer Auswahl von kotierten und nicht kotierten Schweizer Immobilienvehikeln zu schaffen, das genau zu ihren Bedürfnissen und Zielen passt. Wir fungieren dabei aber nicht als Emittentin dieser Produkte und wir erstellen sie auch nicht, das ist nach wie vor Sache der Investment‑Manager. Wir bleiben bei unserer Rolle als Anlageberaterin.
 

Sie sprechen von Zertifikaten, inzwischen gibt es aber schon andere, neuere Produkte für die Anleger, z. B. L-QIF. Interessieren Sie sich auch dafür?

Selbstverständlich! Unser Interesse gilt allem, was auf dem Markt passiert, und allen neu zugelassenen Anlagevehikel. Es ist unsere Aufgabe, sie gut zu kennen, damit wir sie dann unseren Kunden empfehlen oder ihnen davon abraten können. 
 

Wie Sie uns erzählt haben, stellen Ihnen die Anleger zahlreiche Fragen. Zu welchen Themen denn?

Sie fragen uns häufig, was wir von einem bestimmten Produkt halten oder wann der richtige Zeitpunkt für eine Börsentransaktion ist. Sie befragen uns aber auch zu unserem allgemeinen Eindruck des Marktes. Das ist für sie wichtiger geworden, weil sie seit der schwierigen Zeit, die wir kürzlich erlebt haben, viel selektiver und abwartender geworden sind. Ein gebranntes Kind scheut das Feuer, wie das Sprichwort sagt.
 

Und, wie ist Ihr allgemeiner Eindruck des Marktes?

In den letzten Monaten hat sich gezeigt, wie solide er ist: Die Dividendenrendite hat sich stabilisiert, die zugrunde liegenden Bewertungen blieben stabil und die Betriebskosten vieler Immobilienfonds wurden gesenkt. Unserer Ansicht nach sind wir allerdings in den nächsten Monaten nicht vor Turbulenzen gefeit, denn für die kommenden Quartale sind zahlreiche Kapitalerhöhungen angekündigt. 
 

Lassen Sie uns kurz über die Zukunft sprechen: Welches sind Ihre Wachstumsschwerpunkte?

Wir werden unsere Aktivitäten weiter ausbauen, dabei aber bei allen unseren Kunden stets auf einen spezifisch auf sie zugeschnittenen Service setzen. Nicht die Grösse ist für uns entscheidend, sondern die Qualität unserer Beziehungen zu unseren Kunden und der Mehrwert, den wir ihnen bieten können. Wir wollen in den nächsten Monaten auch auf für uns neue Arten von Investoren zugehen – unabhängige Vermögensverwalter, Banken, Family‑Offices –, und sie davon überzeugen, dass es auch für sie sinnvoll ist, indirekte Immobilienanlagen in ihre Anlagestrategie einzubinden.
 

Tun sie das nicht bereits?

Leider nicht immer. Indirekte Immobilienanlagen haben zahlreiche Vorteile – vor allem im Vergleich zum direkten Immobilienbesitz –, die viele Anleger noch nicht kennen. Insbesondere bei Erbschaften ermöglichen sie eine bessere Diversifizierung der Immobilienanlage, was mit weniger Risiken verbunden ist. Indirekte Immobilienanlagen bieten zudem echte Liquidität und Steuervorteile für die Anleger.
 

Könnte die Erstellung neuer Produkte – seien es Zertifikate oder L-Qif – und deren anschliessende Vermarktung ein Entwicklungsschwerpunkt für IMvestir Partners SA sein?

Überlassen wir es den Vermögensverwaltern, solche Produkte zu erstellen. Das ist ihr Beruf. Unsere Aufgabe ist es, sie bei der Entwicklung der neuen Produkte zu beraten. 
 

Wie bereits erwähnt, haben Sie in den letzten Monaten mehrere Veranstaltungen organisiert, und das mit Erfolg. Gibt es in dieser Nische noch Potenzial?

Ja, ganz eindeutig. Der Bedarf und die Nachfrage sind da, schon allein wenn es darum geht, Immobilienvehikel und potenzielle Investoren zusammenzubringen. Auch auf diesem Gebiet können wir dank unserem Netzwerk unsere Rolle als Schnittstelle wahrnehmen. Das möchten wir tatsächlich weiterentwickeln. Vorläufig gehen wir es aber noch ruhig an, das nächste grosse Ereignis ist die dritte «Journée Romande des fonds Immobiliers» am 26. September 2024, zu der wir alle Ihre Leserinnen und Leser herzlich einladen.
 

Olivier Toublan-Immoday