Industrie und Logistik können nicht ins Homeoffice geschickt werden

Arno Kneubühler von Procimmo berichtet von den Besonderheiten des Marktes für Industrie- und Gewerbeflächen.

Die Gesundheitskrise hat unsere Arbeitsgewohnheiten und das Kaufverhalten tiefgreifend verändert. Während Büroimmobilien unter der aktuellen Situation leiden, besteht in der Industrie- und Logistikbranche nach wie vor eine grosse Nachfrage nach Flächen, wie Arno Kneubühler, CEO der Procimmo SA, betont. Interview mit dem Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft, die hauptsächlich in der Westschweiz tätig ist.
 

Die Procimmo SA ist eine Immobilienfondsverwalterin, die sich auch auf die Vermietung von Industrie- und Gewerbeflächen, insbesondere für KMU, spezialisiert hat. Wie verhalten sich diese Unternehmen seit Beginn der Coronavirus-Pandemie in diesem Frühjahr?

Im März waren viele Unternehmen erst einmal gezwungen, ihre Aktivitäten einzuschränken. Die meisten von ihnen stellten die Erweiterung ihrer Mietflächen ein. Ab dem Sommer zog die Nachfrage dann stark an, doch jetzt im Herbst ist das Klima wieder unsicherer geworden. Viele Unternehmen haben neue Projekte entwickelt, aber sie warten lieber noch ab. Ein Aspekt sollte allerdings hervorgehoben werden: Seit Beginn der Pandemie sahen wir uns nie mit einer Kündigungswelle konfrontiert – allenfalls mit Anpassungen. Beispielsweise kann ein KMU, das vor der Krise drei Lagerhallen gemietet hatte, aktuell nur noch zwei mieten.
 

«In der Industrie benötigten einige Unternehmen zusätzlichen Raum,
um ihre Geschäftstätigkeit fortsetzen zu können.»

Betrachtet man jedoch alle unsere Aktivitäten zusammen, ist die Nachfrage nach Mietflächen seit März sogar gestiegen. Dies ist insbesondere in der Logistik- und der Gewerbebranche der Fall. In der Logistik ist die Nachfrage während des Lockdowns im März und April sogar stark gestiegen. Lockdown hin oder her – logistische und industrielle Betriebe können nicht ins Homeoffice geschickt werden!
 

Welche Geschäftsfelder sind besonders gefragt?

Verschiedene Branchen sind in den letzten Monaten weiterhin gewachsen. Dies gilt vor allem für den E-Commerce, ein Sektor, in dem viele Unternehmen mehr Platz brauchten. Aber nicht nur. In der Industrie benötigten einige Unternehmen zusätzlichen Raum, um ihre Geschäftstätigkeit fortsetzen zu können. Weitere Beispiele sind Unternehmen aus der Medizintechnik und einige Zulieferer der Pharmaindustrie. Die Nachfrage nach Flächen seitens der Industrie und der Gewerbebranche hat sich daher keineswegs in der gleichen Weise entwickelt wie bei klassischen Büro- oder Einzelhandelsimmobilien.
 

Im Einzelhandel versuchen einige Unternehmen, den Umsatzrückgang in lokalen Geschäften durch eine verstärkte Online-Präsenz auszugleichen. Wie sehen Sie das?

Der Einzelhandelssektor hat in nur wenigen Wochen drastische Veränderungen erlebt. Unter solchen Umständen ist es für ein Unternehmen oft nicht möglich, seine Geschäftstätigkeit innerhalb weniger Monate neu zu organisieren. Der Trend geht jedoch eindeutig in Richtung einer Ausweitung des E-Commerce. Im Non-Food-Bereich liegt der Anteil der Online-Verkäufe in der Schweiz mit fast 17 % immer noch unter dem Anteil von über 23 % in Ländern wie den USA oder Grossbritannien. Unter diesem Gesichtspunkt leuchtet ein, dass der Bedarf bei allen Geschäftsaktivitäten im logistischen Bereich weiter steigen wird.
 

«Ich bin davon überzeugt, dass die Nachfrage nach Lagerflächen
in der Schweiz noch zunehmen wird.»

Wer wird stärker profitieren – die grossen Logistikzentren im Ausland oder kleinere Standorte in der Schweiz?

Wir brauchen beides: die Grossen und die Kleinen. Ein gutes Beispiel ist hier die «City-Logistik». Im Ausland bauen einige grosse Konzerne in Frankreich oder Süddeutschland riesige Logistik-Hubs, die auch die Kapazitäten bieten, den Schweizer Markt vom Ausland aus zu bedienen. Hier stellt sich jedoch die Frage, wie die Schweizer Politik und die Gesellschaft reagieren werden. Deshalb bin ich davon überzeugt, dass die Nachfrage nach Lagerflächen in der Schweiz noch zunehmen wird.
 

Was erwarten Sie noch bis Ende dieses Jahres? Besteht die Gefahr, dass zahlreiche Projekte wegen der Gesundheitssituation gestoppt werden?

Es gibt Unternehmen, die bereits Mietflächen reserviert hatten, jetzt aber mit einer Entscheidung bis 2021 warten möchten. Insgesamt ist das Geschäftsklima im vierten Quartal unsicherer geworden. Nichtsdestotrotz können wir, wie bereits erwähnt, keine Kündigungswelle beobachten. Im Gegenteil: Viele der KMU, die zu unseren Mietern gehören, beschäftigen in der Regel zwischen 1 und 50 Mitarbeitende. Diese Unternehmen werden ihr Möglichstes tun, um ihre Betriebe zu erhalten – schliesslich geht es um ihre Existenz.
 

Diese Stabilität ist auch in Bezug auf die geschätzten maximalen Mietausfälle aufgrund von COVID-19 zum Ende des Finanzjahres 2020 zu beobachten. Je nach Anlageinstrument betragen diese Verluste bei uns zwischen 0,26 % und 1,8 %, was nach wie vor marginal ist.
 

«Die Subunternehmen im Gastronomiegewerbe
leiden enorm unter der aktuellen Situation.»

Beobachten Sie bei der Anmietung von Geschäftsflächen grosse Unterschiede zwischen den Branchen?

Wir können nicht genau beurteilen, was in den Unternehmen, die bei uns Flächen anmieten, vor sich geht, denn wir haben keine genauen Informationen über ihre Umsatzentwicklung. Aber wir glauben allgemein, dass die Geschäfte sowohl für die Industrie als auch die Logistik und die Arzneimittelzulieferer gut laufen, da sie nur vereinzelt wegen einer Mietsenkung an uns herangetreten sind. Auch kleinen Produktionsbetrieben geht es gut. Einzelpersonen haben schon eher Schwierigkeiten, aber diese sind in unseren gewerblichen Fonds viel weniger vertreten. Auf der anderen Seite leiden die Subunternehmen im Gastronomiegewerbe sehr unter der aktuellen Situation.
 

Wie sieht die gegenwärtige geografische Verteilung Ihrer Aktivitäten in der Schweiz aus, und wie wird sie sich in Zukunft ändern?

Auf die Westschweiz entfallen 70 % unserer Einnahmen, auf die Deutschschweiz 30 %. Unser Fokus wird weiterhin auf den Kantonen Waadt, Genf und Zürich liegen. Darüber hinaus gibt es in den Kantonen Aargau, Basel und Freiburg eine Reihe von Standorten, die in der Nähe von Hauptverkehrswegen gelegen sind.
 

Auf der Anlegerseite sind in den letzten Monaten viele börsenkotierte Unternehmen oder Immobilienfonds unter Druck geraten. Trifft das auch auf Procimmo zu?

Die Reaktionen der Anleger sind von Fonds zu Fonds unterschiedlich. Unser Fonds Streetbox, der auf den Bau, die Förderung und den Verkauf von modularen Industriehallen für KMU spezialisiert ist, hat das höchste Agio. Auch die Fonds Procimmo I und II verzeichnen nach wie vor ein Agio. Insgesamt glaube ich, dass die Anleger die Tatsache zu schätzen wissen, dass Procimmo in Büro- und Einzelhandelsimmobilien nur wenig präsent ist.