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Während sich der kommerzielle Sektor im Wandel befindet, gibt es gute Investitionsmöglichkeiten. Thomas Lavater, Head Direct Funds & Foundation bei SFP (Swiss Finance and Property), erörtert den Markt, den er gut kennt.
Im letzten Jahr erzielte der SF Commercial Properties Fund eine gute Performance. Dieser Fonds investiert vorwiegend in ein diversifiziertes Immobilienportfolio kommerzieller Liegenschaften in der ganzen Schweiz mit Fokus auf Logistik, Lager, Gewerbe, Industrie und Produktion.
In einem Vierteljahrhundert hat sich der Online-Markt vervierfacht. Inwiefern beeinflusst der E-Commerce den Einzelhandel?
Der Online-Handel macht den Konsumenten informierter und kompetenter. Während die Kundschaft früher in ein Geschäft ging, um sich beraten zu lassen, findet dieser Prozess vor dem Ladenbesuch statt. Auch die Preiserwartung des Konsumenten wird dadurch gestaltet. Der Onlinehandel war zum Start ein weiterer Verkaufskanal, wie in den Nachkriegsjahren der Modeversand. Heute hat sich der Online-Handel zu einem alternativen Verkaufsmarkt etabliert. Man muss allerdings stark unterscheiden, ob der Onlineshop von einem klassischen Retailer geführt wird oder eine Online-Plattform wie Amazon, Wish, Temu oder AliExpress ist. Beim Onlineshop eines Retailers wird das Angebot aus dem stationären Handel ins Internet erweitert. Allenfalls können Produkte nur online gekauft werden. Die Qualitätserwartungen, die Sicherheit und das Image des Retailers bleiben bestehen. Bei global agierenden Online-Plattformen geht es mehrheitlich um den Preis und Verfügbarkeit eines Artikels.
Wie wirkt sich dies auf die Landschaft der Gewerbeimmobilien aus?
In der Schweiz hat es tendenziell zu viele Verkaufsflächen im Verhältnis zur Bevölkerung. Dabei gilt es zu unterscheiden, ob die Verkaufsflächen in Shopping Malls liegen oder in den Einkaufsstrassen. Bei den Shopping Malls gilt es zu unterscheiden, ob diese auf «Güter des täglichen Bedarfs» mit Food Retailern, Pet Food, Apotheke, Drogerien, Coiffeur, Fitness, Optiker, Café und wenigen Non-Food-Anbietern ausgerichtet sind oder Objekte, die hauptsächlich Non-Food und Fashion-Retailer beherbergen. Die Bevölkerung der Schweiz wächst durch Zuwanderung und längere Lebenserwartung seit vielen Jahren um ca. 1% pro Jahr. Daher bleiben die Liegenschaften, die auf den täglichen Bedarf ausgerichtet weiterhin attraktiv. Die Shopping Malls mit Ausrichtung auf Fashion und Non-Food werden über die Zeit vermehrt Verkaufsflächen in andere Formate umnutzen.
Gibt es ausser Lebensmitteln noch andere sichere Werte?
Aus meiner Sicht muss man zwischen Bedürfnis und Konsum unterscheiden. Wenn ab heute für 12 Monate keine Kleider mehr gekauft werden könnten, wäre dies für viele Menschen kein Problem, da im eigenen Schrank genügend Kleidungsstücke vorhanden sind. Bei Lebensmitteln ist dies anders, diese sind lebenswichtig und wir brauchen dazu täglichen Zugang. Alle Händler, die existenzsichernde Waren herstellen und verkaufen, zählen meines Erachtens zu den sicheren Werten.
Doch selbst die Migros, deren Online-Shop Digitec Galaxus der profitabelste des Landes ist, baut weiter ab. Ist das die Bérézina?
Über die Entwicklung bei Digitec Galaxus kann ich keine Aussagen machen. Ich glaube jedoch nicht, dass ein temporärer Rückgang der Nachfrage oder der Entscheid, gewisse Angebote zu reduzieren, gleich mit einer Katastrophe verglichen werden kann. Online-Shops sind allgemein sehr stark dem Wettbewerb ausgesetzt. Die Entscheide des Konsumenten werden durch Angebot, Vertrauen und vor allem dem Preis gesteuert. In den letzten 12 Monaten hat Temu eine Werbeoffensive gezündet, was auf dem Markt einige Wellen geworfen hat.
Ihre Analyse berücksichtigt auch die Sinnlichkeit, für die stationäre Geschäfte geeignet sind. Die Möglichkeit, die Produkte zu berühren und zu riechen, hilft den Kunden, sich beim Kochen oder bei der Auswahl eines passenden Geschenks inspirieren zu lassen. Aber reicht das wirklich aus, um den Fortbestand dieser Geschäfte zu sichern?
Das Erlebnis kann ein wesentlicher Faktor für das Wohlbefinden sein. Wenn sie ein Schmuckstück kaufen, können sie es sich online anschauen und zusenden lassen oder in einem Geschäft mit Getränk und nettem Ambiente sich beraten lassen. Was bevorzugen sie? Beim stationären Handel geht es nicht nur um das «Look and Feel», sondern um Erlebnisse. Zurzeit gibt es ein Phänomen, dass sich Decision Paralysis oder Choice Overload heisst. Es beschreibt das Problem, dass Menschen sich bei zuviel Auswahl nicht entscheiden können. Im stationären Handel gibt es ein beschränktes Angebot und mit einer beratenden Person kann auch für Shopping-Muffel ein Einkauf zum Erlebnis werden. Ich denke, dass Emotionen, Erlebnisse, Haptik und gezieltes Sortiment zum Fortbestand des stationären Handels führen.
Gemäss Ihren heute veröffentlichten Ergebnissen erzielen Sie eine realisierte Bruttorendite von 6,41%. Wo greifen Sie ein, um eine solche Performance zu ermöglichen?
Wir arbeiten mit unseren Mietern zusammen, um die Liegenschaften und Flächen auf die Bedürfnisse abzustimmen. Durch diesen gemeinsamen Ansatz können wir eine bessere Ausgangslage für unsere Mieter und unsere Investoren schaffen.
Im letzten Jahr haben Sie zwei Kapitalerhöhungen im Wert von 97.1 Millionen Franken durchgeführt. Planen Sie für dieses Jahr eine weitere Kapitalerhöhung?
Wir prüfen laufend Opportunitäten, um den Fonds zu verbessern. Im vergangenen Jahr konnten wir vier Objekte mit einem Marktwert von 89.4 Millionen Franken kaufen und ins Portfolio integrieren. Wenn wir Akquisitionsoptionen sehen und diese sichern können, sind weitere Kapitalerhöhungen möglich.
Wie sehen Ihre Prognosen für den Sektor aus?
Aufgrund des Bevölkerungswachstums und des anhaltenden Konsums sehe ich die Zukunftschancen intakt. Die Angebote werden sich meines Erachtens über die Zeit wesentlich ändern. Die echte Nachhaltigkeit wird in allen Bereichen an Bedeutung gewinnen.
Handel ist Wandel. Seit Jahrhunderten richten sich die Angebote der Händler auf die Bedürfnisse der Konsumenten. Dies wird auch in hundert Jahren weiter gehen. Ich kann nicht sagen, wie unsere Einkaufsgewohnheiten im Jahr 2100 sein werden, aber ich bin überzeugt, dass es eine Kombination von stationärem und virtuellem Einkaufen sein wird. Auf jeden Fall wird es möglich sein, die heutigen Objekte den neuen Anforderungen anzupassen.
Redaktion-Immoday.ch