Innerhalb von zehn Jahren ist das verwaltete Vermögen auf zwei Milliarden angewachsen

ERRES feiert sein zehnjähriges Bestehen. In den letzten zehn Jahren war der Fonds sehr erfolgreich: Das Immobilienportfolio ist gewachsen, die Dividende gestiegen und der Aktienkurs hat zugelegt. Für uns ist dies die Gelegenheit, mit dem Fondsmanager Jonathan Martin auf das Geschäftsjahr 2020/21 zurückzublicken und über das Interesse der institutionellen Anleger aus Zürich an Genfer Immobilien, die kritische Grösse eines Immobilienfonds, die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblase sowie über die erwartete Performance für die nächsten zehn Jahre zu sprechen.

Der Immobilienfonds der Banque Edmond de Rothschild, der «Edmond de Rothschild Real Estate SICAV» (ERRES) feiert sein zehnjähriges Bestehen. Mit einem beeindruckenden Wachstum seines Portfolios: Die ursprüngliche Kapitalaufnahme 2011 belief sich auf 300 Millionen Franken. Heute beträgt das Bruttovermögen des Fonds nahezu 2 Milliarden Franken. Die Börsenperformance wiederum liegt bei 107,4% und damit 23,1% über dem Referenzindex des Sektors. Ist davon auszugehen, dass auch die kommenden zehn Jahre so erfolgreich sein werden, oder ist das goldene Zeitalter der Immobilienfonds vorbei? Jonathan Martin, Senior Manager bei Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA und Manager des ERRES, klärt uns auf.

Jonathan Martin, der ERRES feiert sein zehnjähriges Bestehen, was im Vergleich zu anderen Schweizer Immobilienfonds nicht sehr alt ist. Dennoch gehört Ihr Fonds zu denjenigen Portfolios, deren Bruttovermögen am stärksten zugenommen hat. Wie lässt sich ein solcher Erfolg bei den Anlegern erklären?

Das Wachstum verlief gleichmässig: In den ersten acht Jahren haben wir vier Kapitalerhöhungen durchgeführt. In den letzten beiden Geschäftsjahren wurde der Abstand dann kürzer: eine Kapitalerhöhung von 179 Millionen Franken 2019 und eine Kapitalerhöhung von 272 Millionen Franken 2020. Das sind sicherlich hohe Summen, doch beide Kapitalerhöhungen wurden vollumfänglich gezeichnet, was das Interesse der Anleger an unserem Produkt belegt. Diese schätzen unsere Fähigkeit, rasch in attraktive Objekte zu investieren und dabei unserer Strategie treu zu bleiben. Nicht zu vergessen ist auch die regelmässige Erhöhung der Dividende.

Stammt das in den letzten zehn Jahren neu beschaffte Kapital im Wesentlichen von Kunden der Banque de Rothschild?

Zu Beginn schon. Als der Fonds aufgelegt wurde, waren die Investoren in erster Linie Kunden der Bank. Doch dann stiessen institutionelle Investoren und Pensionskassen hinzu, die heute ungefähr 60% unserer Anleger ausmachen – unter ihnen mehrere grosse Akteure aus Zürich.

Zürcher interessieren sich für Genf?

Ja, die grossen institutionellen Investoren schon. Sie müssen sich diversifizieren und sind bereits stark in der Deutschschweiz investiert. Allerdings ist die Westschweiz für sie häufig ein unbekanntes Terrain. Wenn sie also in unsere Region kommen, suchen sie Fonds, die von marktnahen Teams verwaltet werden, welche die Romandie gut kennen. Bei Genf trifft dies auf uns zu.

Sie haben in den letzten zwölf Monaten Ihr Portfolio weiter auf die Westschweiz und auf Genf ausgerichtet.

Dies hat sich ganz einfach so ergeben. Es ist eine Frage der Effizienz: Die Westschweiz und insbesondere Genf sind Märkte, die wir am besten kennen und an denen es für uns am einfachsten ist, die besten Gelegenheiten zu eruieren. Und da wir vor Ort sind, sind wir besser in der Lage, diese Objekte im Alltagsgeschäft mit der höchstmöglichen Effizienz zu verwalten. Es kommt also nicht von ungefähr, dass diese Region den grössten Teil unserer Investitionen ausmacht. Derzeit sind wir zur Hälfte in Genf und zu zwei Dritteln am Genferseebogen investiert. Dieses Engagement in der Westschweiz könnte noch grösser werden, doch wir verfolgen damit keine aktive Strategie, sondern es die natürliche Folge der Gelegenheiten und Käufe.

Wir stellen bei Ihnen einen Fokus auf Wohnimmobilien fest. Wird sich dieser Trend fortsetzen?

Wohnimmobilien machen derzeit zwei Drittel unseres Portfolios aus. Das war unser strategisches Ziel. Allerdings haben wir bei der Auflegung des Fonds mit einem Portfolio begonnen, das ausschliesslich aus Geschäftsimmobilien bestand. Zum jetzigen Zeitpunkt möchten wir an ungefähr einem Drittel an Geschäftsimmobilien – alles Qualitätsobjekte – festhalten, weil wir überzeugt sind, dass dieses Segment attraktive Renditen, Diversifikation und ein Exposure in einigen stark wachsenden Geschäftsbereichen bietet. Ich bin mir durchaus bewusst, dass diese Ansicht nicht von allen meinen Kollegen geteilt wird.
 

Ihre Dividende ist dieses Jahr um 10 Rappen auf 3.60 Franken gestiegen. Allerdings geht die Rendite der Aktie angesichts des noch schneller steigenden Börsenkurses weiter zurück. Ist das nicht ein Problem für die Anleger?

Mathematisch ist die Rendite heute tatsächlich weniger attraktiv. Doch Sie wissen, dass wir keinen direkten Einfluss auf den Börsenkurs haben. Die langjährigen Investoren behalten ihre Positionen bei. Was für sie zählt, ist nicht so sehr das Kursniveau als vielmehr die Höhe der Dividende. Und da diese Jahr um Jahr wächst, sind sie zufrieden. Dies zeigt sich insbesondere darin, dass sie bei jeder unserer Kapitalerhöhungen ihre Positionen weiter ausbauen.

Sind Sie mit der Liquidität Ihrer Titel zufrieden? Einige Anleger beklagen sich, dass Schweizer Immobilienfonds nicht liquide genug sind.

Diese geringe Liquidität beunruhigt uns nicht. Dennoch bemühen wir uns seit Jahren, diese zu erhöhen. Einerseits hat sich dank dem Wachstum der SICAV die Zahl der umlaufenden Anteile erhöht, wodurch das Interesse neuer Anleger gestiegen ist. Andererseits haben wir die Hilfe eines externen Market Makers in Anspruch genommen. Derzeit beträgt das monatliche Handelsvolumen im Durchschnitt mehr als 25 Millionen Franken, was unseres Erachtens für Immobilien, die ohnehin nicht sehr liquide sind, ein korrektes Niveau ist. Und was noch wichtiger ist, der Grossteil der Anleger ist mit diesem Niveau zufrieden.

Was waren die Highlights des abgelaufenen Geschäftsjahres?

Einerseits ein grosser Kauf: eine Immobiliengesellschaft mit einem Portfolio aus 18 Liegenschaften in Genf und im Kanton Waadt im Wert von mehr als 260 Millionen Franken. Andererseits haben wir grosse Anstrengungen unternommen, um unsere Betriebs- und Finanzierungskosten zu senken, was sich im letzten Geschäftsjahr ausgezahlt hat.

Die Performance der Fondsanteile ist in den zehn Jahren seit der Lancierung des Fonds um mehr als 100% gestiegen und hat damit den Referenzindex der Schweizer Immobilienfonds deutlich geschlagen. Können Sie Ihren Investoren dieselbe Performance für die kommenden zehn Jahre versprechen?

Für die letzten zehn Jahre beläuft sich die Performance effektiv auf 107,4%. Was die kommenden zehn Jahre betrifft, so bin ich zwar kein Wahrsager, doch nichts lässt darauf schliessen, dass sich die Performance nicht fortsetzen wird. Wir sehen in naher Zukunft keine Trendwende am Immobilienmarkt und auch keinen Wirtschaftsabschwung. Allerdings könnte die Performance etwas weniger schnell steigen als in den letzten Jahren.

Die ERRES-Aktie hat in den letzten drei Monaten um fast 10% zugelegt. Der Kurs lag nach der Veröffentlichung der Ergebnisse für das letzte Geschäftsjahr bei 175 Franken. Ist das noch ein vernünftiges Niveau? Oder zeichnet sich eine Blase bei den Immobilienfonds ab?

Wissen Sie, ich bin mittlerweile zehn Jahre im Geschäft und zehn Jahre ist die Rede von einer Immobilienblase. Aus Anlegersicht ist es selbst beim aktuellen Kursniveau nicht unvernünftig, Anteile an unserem Fonds zu kaufen, der mittelfristig eine stabile und nahezu garantierte steuerfreie Rendite von 2% bietet. Das ist viel besser als der Negativzins von 0,75% auf liquiden Mitteln oder die Nullrenditen von Obligationen.

Aber Sie schliessen eine allfällige Blase nicht aus?

Ich mag den Begriff «Blase» nicht, da ich nicht denke, dass die Voraussetzungen gegeben sind. Die hohen Preise stehen in direktem Zusammenhang mit den niedrigen Zinsen. Am Markt wird nur wenig spekuliert und die Banken sind bei der Kreditvergabe zurückhaltend. Auf jeden Fall ist es schwer zu sagen, wann eine allfällige Blase platzen wird. Wir sind jedenfalls fest davon überzeugt, dass wir gut vorbereitet sind. Wir haben mittlerweile eine interessante Grösse erreicht – ein verwaltetes Vermögen von 2 Milliarden Franken –, was eines unserer strategischen Ziele war. Das Portfolio ist unseres Erachtens solide genug, um einen allfälligen Marktabschwung zu verkraften, und die Teams bei Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA sind gut gerüstet, um einen solchen Abschwung zu bewältigen, sollte er denn tatsächlich eintreten.
 

Jonathan Martin
Senior Manager
Edmond de Rothschild REIM (Suisse) SA

Interview geführt von Olivier Toublan