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Interview
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5 min
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Olivier Toublan
Julian Reymond, wie lief das Jahr 2021 für Sie?
Es war ein ereignisreiches Jahr, das zuerst die Zusammenlegung unserer beiden Fonds Realstone Development Fund und Realstone Swiss Property zum Realstone RSF im Mai brachte. Ein wichtiger Schritt, sowohl aus strategischer als auch aus operativer Sicht. Ein Vorteil dieses grösseren Fonds ist die stärkere typologische, geografische und sektorielle Diversifizierung des Immobilienrisikos. Und wegen des grösseren Handelsvolumens der Anteile profitiert er auch von einer Optimierung der Verwaltungskosten und einer höheren Liquidität.
Darüber hinaus gab es eine Kapitalerhöhung von 120 Millionen Franken für unseren Fonds Salvalor 61 sowie eine Erhöhung von 90 Millionen Franken für den Realstone RSF. In beiden Fällen wurden sämtliche Anteile gezeichnet.
Des Weiteren konnten wir durch die Sacheinlage einer Pensionskasse zwei Gebäude für die Anlagegruppe RIRS der Anlagestiftung Realstone erwerben. Diese hatte ihre Gebäude gegen Anteile eingetauscht. Kurzum, es war ein intensives Jahr für die Teams von Realstone.
Und was wird 2022 bringen?
Wir setzen die Neuausrichtung des Realstone RSF auf den Wohnsektor fort, indem wir die Gewerbeimmobilien in diesem Portfolio erst aufwerten und dann nach und nach verkaufen. Das dadurch freigesetzte Kapital reinvestieren wir in unsere verschiedenen laufenden Wohnprojekte. Diese Strategie entspricht den Erwartungen unserer Anleger, die sie in Bezug auf die Risikominderung und stabile Renditen haben.
Gleichzeitig arbeiten wir an verschiedenen Bau- und Entwicklungsprojekten weiter, insbesondere in Lausanne, Horgen (ZH), Sitten und Gland (VD), wo wir im zweiten Halbjahr 2022 schrittweise 226 neue Wohnungen auf den Markt bringen wollen. Parallel dazu setzen wir die energetische Renovation des Gebäudebestands sowie mehrere Aufstockungen fort.
Sind weitere Kapitalerhöhungen geplant?
Angesichts der aktuellen Bedingungen auf dem Immobilienmarkt dürfte es in den nächsten Jahren keine Kapitalerhöhung für unsere kotierten Produkte geben. Allerdings streben wir ein Wachstum der RIRS-Gruppe der Anlagestiftung Realstone an, die derzeit 165 Millionen Franken schwer ist. Hier wollen wir in den kommenden drei Jahren auf Basis einer selektiven und rigorosen Anlagestrategie 500 Millionen Franken erreichen. Dank der Steuerbefreiung, von der dieses Produkt profitiert, bleibt die Rentabilität für unsere Anleger attraktiv.
In der Immobilienfondsbranche wird viel über ESG gesprochen. Wie stehen Sie dazu?
Die ESG-Performance ist für uns ein ständiges Anliegen. Zu den Errungenschaften im Jahr 2021 zählte unsere Zertifizierung durch das Bewertungssystem Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB), dessen Ziel es ist, nachhaltige Vermögenswerte zu gewährleisten, die den aktuellen Bedürfnissen der Branche entsprechen, ohne die Ressourcen künftiger Generationen aufs Spiel zu setzen. Nach einer Prüfung haben alle unsere Fonds problemlos den Status «Green Star» erhalten, was die Qualität unserer Nachhaltigkeitsstrategie belegt.
Sind diese Nachhaltigkeits-Benchmarks denn wirklich sinnvoll? Ist das etwas, was die Anleger fordern?
Zum einen ist es uns selbst ein Anliegen, denn wir wollen transparent sein und zeigen, dass wir das, was wir im Bereich ESG-Verpflichtungen ankündigen, mit Massnahmen umsetzen, die auch konkrete Auswirkungen haben. Und dann gibt es aber auch seitens der Anleger ein wachsendes Interesse. Bei Privatanlegern schon seit einigen Jahren, seit kurzem aber auch bei institutionellen Anlegern. Auch wenn es einigen noch schwerfällt, über die reine finanzielle Performance hinauszuschauen.
Und wie lauten Ihre Ziele konkret?
Das Ziel für 2030 ist die CO2-Reduzierung auf jährlich 20 kg/m2. Was wir schaffen. Aber wir sind noch etwas ehrgeiziger und prüfen die Möglichkeit, noch weiter zu gehen und uns der «Null-Emission» zu nähern.
Wie erreicht man dieses Ziel, wenn man alte Gebäude im Bestand hat?
Indem man die Nachhaltigkeit dieser alten Gebäude verbessert. Dies lässt sich insbesondere durch die Renovation der Gebäudehüllen, den Austausch der Heizungen und die Umsetzung von Lösungen, die ohne fossile Brennstoffe auskommen, erreichen.
Das wird erhebliche Investitionen erfordern und somit Ihre Rentabilität beeinträchtigen, oder?
Dazu haben wir Berechnungen angestellt: Bei unserem Ziel für 2030 von jährlich 20 kg CO2pro m2 wird sich dies nicht auf die Rentabilität auswirken. Wenn wir mehr erreichen wollen, ohne dabei unsere Rentabilität zu beeinträchtigen, müssen wir technische Fragen lösen. Manchmal gibt es aber auch Widerstände seitens der Behörden, wenn diese sehr ehrgeizige Nachhaltigkeitsziele festlegen und gleichzeitig verhindern, dass beispielsweise die Fassade eines denkmalgeschützten Gebäudes angetastet werden muss, will man die Gebäudehülle erneuern. Unter diesen Umständen ist es schwierig, die Energieeffizienz bestimmter Immobilien zu erhöhen. Abgesehen davon, dass es bei der derzeitigen Gesetzgebung fast unmöglich ist, diese Investitionen auf die Mieten umzulegen. Hier wäre ein Kompromiss seitens des Staates wünschenswert.
Bei der ESG-Performance haben wir gerade über das «E», Umwelt und Energie, gesprochen, aber interessieren Sie sich auch für das «S» und das «G», Soziales und Governance?
Was das «S», also unsere Mieter, betrifft, haben wir viele Anstrengungen unternommen. Wir haben sie nach ihren Bedürfnissen gefragt – manche wollen Elektroladestationen für ihre Autos, andere haben Probleme mit der Küche usw. Wir versuchen, bei jedem Gebäude mit gezielten Lösungen darauf zu reagieren. Wir haben auch einen gemeinschaftlichen Gemüsegarten im Stadtteil Sébeillon in Lausanne angelegt und unterstützen Initiativen zur Gründung von Stadtteilvereinen.
Was das «G» für Governance betrifft, so sind unsere Bemühungen sowohl in unseren internen Prozessen als auch in unseren Beziehungen zu den verschiedenen Akteuren des Unternehmens spürbar, z. B. durch die Unterzeichnung einer Unternehmenscharta und einer Umweltcharta. Und dass wir mit GRESB zusammenarbeiten, zeugt von unserem Willen, die umgesetzten Massnahmen auch bewerten zu können.
Olivier Toublan für Immoday