Was eine unabhängige Verwaltung der Fondsleitung eines Fonds bringen kann

Dank ihrer fundierten Kenntnis des lokalen Marktes ist eine unabhängige Verwaltung mehr als nur eine Bewirtschafterin von Gebäuden. Sie kann einem Immobilienfonds unter anderem helfen, seine Gewerbeflächen, die sich in diesen Zeiten nur schwer vermieten lassen, zu füllen oder Kaufgelegenheiten zum Ausbau von dessen Portfolio zu finden.

In einem früheren Artikel haben wir gesehen, dass es für einen Immobilienfonds zweifelsohne effizienter ist, ein externes Unternehmen mit der Gebäudebewirtschaftung zu betrauen, als diese intern sicherzustellen. Doch wo genau bringt eine unabhängige Verwaltung einem Immobilienfonds einen echten Mehrwert? Antworten liefert uns Jean-Jacques Morard, CEO von de Rham, einer der renommiertesten Immobilienverwaltungen der Westschweiz.

Jean-Jacques Morard, was genau bringen Sie einem Immobilienfonds, der Sie mit der Bewirtschaftung seiner Immobilien betraut?

Neben der täglichen Bewirtschaftung der Gebäude können wir in mehreren Bereichen einen interessanten Mehrwert bieten. Nehmen wir ein einfaches Beispiel. Wenn eine neue Immobilie auf den Markt kommt, muss sie natürlich gefüllt werden. Bei Wohnungen ist das kein grosses Problem, doch bei Gewerbeflächen ist es schwieriger. Vor allem heute.

Hier kann eine Verwaltung wie die unsere, die den lokalen Markt durch und durch kennt, einen Mehrwert bringen. Wir wissen, wer an dieser Gewerbefläche interessiert sein könnte, welche Gewerbeflächen am Markt gefragt sind, was die optimale Grösse ist und welche Mieter zuverlässig sind. Zudem verfügen wir über ein Marketingteam, das die Vermieter bei ihrer Suche nach neuen Mietern unterstützt.

Gibt es einen Preiswettbewerb, wenn Sie institutionelle Investoren zu gewinnen suchen?

Wir bieten Dienstleistungen zum Marktpreis an. Wir wollen unsere Tarife nicht senken, da wir einen qualitativ hochstehenden Service bieten möchten. Da wir aber Tausende von Objekten verwalten, können wir Skaleneffekte erzielen. Es ist daher wahrscheinlich, dass es für einige Immobilienfonds günstiger ist, mit einer externen Verwaltung wie der unseren zusammenzuarbeiten, als ein internes Team zu rekrutieren.

Dies vor allem angesichts aller Infrastrukturinvestitionen, die für die Immobilienbewirtschaftung, den Rechtsdienst, das Marketing, die IT, das Finanzreporting und die Datenübertragung notwendig sind. Handelt es sich nicht um einen sehr grossen Immobilienfonds, sind dies sehr hohe Kosten, welche die Rentabilität belasten.

Und dies reicht aus, um die institutionellen Anleger und die Anlagefonds zu überzeugen?

Ja, einige schon. Einige überzeugte institutionelle Anleger arbeiten im Übrigen nur mit lokalen Verwaltungen zusammen. Und wieso auch nicht? Wir sind gute Partner. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung im Bereich der institutionellen und indirekten Immobilienanlagen. Wir kennen die Bedürfnisse unserer Kunden und sprechen die gleiche Sprache wie sie.

Wir wissen, dass sie in Bezug auf die Finanzergebnisse Vorgaben erfüllen müssen, wir wissen, dass die Sanierungen einen Mehrwert schaffen und zu einer höheren Rendite führen müssen, wir wissen, dass die Budgets sehr knapp berechnet sind und jeglicher Aufwand zu rechtfertigen ist.
 

Reichen die Budgets aus, um die Nachhaltigkeit der Gebäude zu gewährleisten, ein Thema, das heute zentral ist?

Die grossen institutionellen Anleger und die Immobilienfonds befinden sich in einer schwierigen Lage. Einerseits gibt es eine wirkliche Bereitschaft, die Gebäude nachhaltiger zu machen, und immer mehr gesetzliche Auflagen, die diese Anleger und Fonds dazu verpflichten. Andererseits ist das Mietrecht zu starr und behindert solche Energieinvestitionen.

Anders gesagt: Es ist schwierig, die gesamten Investitionen auf die Mieten abzuwälzen, was sich auf die Rentabilität auswirkt. Das ist schade, denn man weiss, dass Immobilien heute für rund 30% der Treibhausgasemissionen in der Schweiz verantwortlich sind und dass viel Geld vorhanden ist, das in Sanierungen fliessen könnte, um diese Situation zu verbessern. Allerdings müsste dazu das Mietrecht flexibler gestaltet werden und müsste mehr Anreize bieten. Und die Vermieter müssten diese Investitionen besser auf die Mieten umlegen können.

Da durch die Sanierungen die Nebenkosten der Mieter sinken würden, wären diese nicht unbedingt die Verlierer. Doch hier ist es an der Politik zu handeln. Paradoxerweise sind es häufig dieselben Leute, die lauthals nachhaltige Investitionen fordern und gleichzeitig die Mieten einfrieren möchten.

Sie kennen den Markt sehr gut. Können Sie den institutionellen Anlegern und den Fonds somit auch helfen, neue Immobilien zu erwerben? Dies ist heute ja eines der grössten Probleme für alle Anleger.

In der Tat. Einerseits analysieren wir permanent die Möglichkeiten, die sich im Immobilienbereich bieten, und besprechen diese mit unseren Kunden. Andererseits kommen regelmässig Eigentümer auf uns zu, die ihre Immobilien verkaufen möchten.

Zum Beispiel eine kleine Pensionskasse, die Renten auszahlen muss und deshalb gezwungen ist, einen Teil ihres Immobilienportfolios zu veräussern. Diese Informationen leiten wir an unsere Kunden weiter. Wenn diese an Verhandlungen interessiert sind, teilen wir ihnen alle Merkmale des Gebäudes und seine Rentabilität mit – kurzum eine Menge relevanter Daten, die wir kennen, weil wir das Gebäude bewirtschaften.

Sie fungieren somit bisweilen als Geschäftsvermittler?

Ja, für unsere Kunden schon. Wir versuchen zudem bestimmte Eigentümer zu überzeugen, eine Swap-Transaktion durchzuführen, z. B. im Hinblick auf einen Nachlass. Doch das ist nicht immer ganz einfach. Derzeit sind solche Transaktionen für uns eine Seltenheit. Kleineigentümer wollen nämlich die Möglichkeit behalten, ihr Kapital zu berühren, ihr Gebäude zu besichtigen und mit den Mietern zu sprechen. Das ist natürlich nicht mehr möglich, wenn man es gegen Anteile eines Immobilienfonds ausgetauscht hat.
 
 

Olivier Toublan für Immoday