Kotierte Immobilienfonds: Jahresauftakt mit Konsolidierung

Leichter Rückgang der Werte von kotierten Fonds um -1.39%. Auch die Agios gaben nach, sie betragen im Durchschnitt 31.84%. Trotzdem, betrachtet man die letzten zwölf Monate, so zeigt sich ein beeindruckendes Wachstum. In den kommenden Wochen stehen zudem zwei bedeutende Ereignisse an: Der Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund am 11. Februar sowie die ersten Fusionen von Credit-Suisse-Fonds mit denen der UBS.

Nach einem fulminanten Jahr 2024 und einem SWIT-Index, der um 20% zulegte, gönnte sich der Markt für kotierte Immobilienfonds im Januar 2025 eine Verschnaufpause. Mit einem Minus von -1.39% startete das Jahr etwas verhalten. Das Agio der kotierten Fonds lag gemäss den von SFP publizierten Daten bei durchschnittlich 31.84% – verglichen mit noch 34.2% per Ende Dezember.

2024 – ein Ausnahmejahr!

Auch wenn der Januar auf den ersten Blick etwas trüb erscheint, zeigt sich rückblickend eine beeindruckende Entwicklung. Betrachtet man nämlich den Zeitraum seit Januar 2024 so erhält man eine Ahnung davon, wie stark der Markt für kotierte Immobilienfonds in einem Jahr gewachsen ist. Damals lag das durchschnittliche Agio noch bei 17.7%, das Marktvolumen betrug 58.5 Milliarden Franken – heute stehen wir bei 69 Milliarden Franken.

Doch nicht nur die Fonds haben während dieser Zeitperiode an Wert zugelegt, es wurden auch einige neue Anlagevehikel an die Börse gebracht, ein weiteres Zeichen für die Dynamik des Marktes.

Mit einem Spread von rund 220 Basispunkten gegenüber Bundesobligationen gibt es angesichts der durchschnittlichen Renditen der kotierten Fonds wohl kaum einen Grund, warum die Nachfrage nach Immobilien von Seiten der Investoren nachlassen sollte – unerwartete «Black-Swan»-Ereignisse einmal ausgenommen.

Ein Blick auf die Situation bei den Kapitalerhöhungen bestätigt dieses Bild: Seit Jahresbeginn wurden von verschiedenen Akteuren bereits 13 Transaktionen angekündigt, mit einem angestrebten Volumen von 1.2 Milliarden Franken. Dies unterstreicht, dass Immobilien als Anlageklasse weiterhin stark gefragt sind.

Nur noch ein Fonds mit einem Agio über 50%

Es mag eine Randnotiz sein, doch sie hat Symbolcharakter: Nach der leichten Marktschwäche der letzten Wochen weist nur noch ein Fonds ein Agio über 50% auf - Ende Dezember waren es noch deren vier. An der Spitze steht der Streetbox Real Estate Fund mit einer Prämie von 55.8%, dies nachdem er im Januar um +2% zulegen konnte.

Gleichzeitig gab es eine leichte Korrektur bei den beiden kotierten Schwergewichten des Marktes, die noch Ende 2024 stark zugelegt hatten. Der UBS Sima verlor im Januar -2,8%, wodurch sich sein Agio auf 42,7% reduzierte. Noch stärker traf es den CS REF Siat, der seit Jahresbeginn um -4.5% nachgab und damit sein Agio unter die 50%-Marke drückte, nämlich auf 45.2%. Dramatisch ist das nicht, gehört der Fonds doch nach wie vor zu den Lieblingen des Marktes.

Helvetica Swiss Commercial Fund mit bester Performance unter den kotierten Fonds

Angesichts der stagnierenden Kurse der letzten Wochen überrascht es wenig, dass weiterhin fünf Fonds mit einem Disagio notieren – und es sind gleichen wie im Vormonat. Zwei davon stechen besonders hervor, da sie seit Monaten mit hohen Abschlägen kämpfen: Der Swiss Central City, dessen Disagio mit -15.7% das höchste des Sektors ist (trotz eines Kursanstiegs von 2.7% seit Anfang Januar), und der Sustainable Real Estate CH mit einem Disagio von -14% (+2.1% seit Anfang 2025).

Die Entwicklung der Fonds mit hartnäckigem Disagio verlief in den letzten Wochen uneinheitlich. Während der SF Commercial Properties im Januar mit -7.4% die schwächste Performance aller kotierten Fonds aufwies und sein Disagio auf -11.2% sank, zeigt sich beim Helvetica Swiss Commercial Fund ein anderes Bild. Trotz anhaltender Unterbewertung (-5.2% per Ende Januar) konnte er seit Jahresbeginn um 7.7% zulegen – die beste Performance aller kotierten Immobilienfonds.

Diese Dynamik dürfte auch mit der im ersten Halbjahr geplanten Fusion des Fonds mit dem Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) zusammenhängen, der zudem am 11. Februar an die Börse geht. Laut Helvetica entsteht durch den Zusammenschluss ein Vehikel mit einem Portfolio von 37 reinen Gewerbeliegenschaften mit einem Gesamtwert von rund 760 Millionen Franken und einem Marktwert von etwas mehr als 600 Millionen Franken per Ende Januar.

Das grosse Thema zum Jahresbeginn: Die Fusion von 4 UBS- und CS-Fonds

Doch nicht der Börsengang des Helvetica Swiss Opportunity Fund (HSO) oder des für das erste Halbjahr angekündigten Comunus SICAV stehen derzeit im Mittelpunkt der Diskussionen, sondern vielmehr die geplante Fusion von Fonds der Credit Suisse mit denen der UBS.

Ein erster Schritt erfolgt in den kommenden Monaten, wobei der genaue Zeitplan noch präzisiert werden muss. Dieser sieht die Zusammenführung der Fonds CS REF LivingPlus und CS REF Hospitality mit dem UBS Direct Residential sowie Residentia vor. Diese Fonds investieren hauptsächlich in Wohnimmobilien und wiesen per Ende Januar Agios zwischen 30% - 40% auf.

Mit einem Anlagevolumen von rund 5 Milliarden Franken wird der fusionierte Fonds nach Abschluss der Transaktion zum zweitgrössten Fonds an der Schweizer Börse – direkt hinter dem UBS Swiss Sima, der mit knapp 11 Milliarden Franken unangefochten an der Spitze steht. Laut UBS wird das neue Vehikel ein Portfolio von 238 Liegenschaften mit mehr als 11'000 Wohnungen in der ganzen Schweiz im Direktbesitz umfassen.

Wie schnell und unter welchen Bedingungen die Fusionen stattfinden, bleibt abzuwarten.

Redaktion-Immoday.ch