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Die Herausforderung der Expertise
Im Leben eines Immobilienfonds kommt es bisweilen zu einem Expertenwechsel. Was auch immer der Grund für diesen Wechsel sein mag, es kann sich auf die Bewertung des Fonds auswirken.
Um zu verstehen, wie es zu den neuen Zahlen kommt, sollte man wissen, wie der Experte den Wert einer Immobilie bestimmt.
Bewertungsmethode
Von der FINMA wird eine dynamische Ertragswertmethode empfohlen. Sie wird als DCF-Methode bezeichnet, wobei DCF für Discounted Cash Flows steht, was sich mit «abgezinste Geldströme» übersetzen lässt.
Mit dieser Methode kann für den sogenannten expliziten Prognosezeitraum, der in der Regel 10 Jahre dauert, eine relativ genaue Annahme und für den sogenannten nachfolgenden Prognosezeitraum eine weniger detaillierte Hypothese aufgestellt werden. Für diese beiden Zeiträume werden in der Regel zwei unterschiedliche Zinssätze verwendet, um den langfristigen Unbekannten Rechnung zu tragen.
Dies ist das wichtigste Instrument, welches dem Experten zur Ermittlung des Werts von Immobilien bei deren Erwerb für einen Immobilienfonds und bei Revisionen ihres Werts zur Verfügung steht.
Rendite
Die Zinsen entsprechen den erwarteten Erträgen in Abhängigkeit des zur Erzielung dieser Erträge investierten Kapitals.
Derzeit sind die Zinsen historisch tief. Dies kann sich auf die Bewertung eines Fonds auswirken, denn je näher die Rendite bei 0% liegt, desto höher sind die Werte. Eine nur kleine Differenz zwischen zwei Schätzungen eines und desselben Objekts kann deshalb zu einem anderen Wert führen.
Um dieses Prinzip zu veranschaulichen, haben wir eine Grafik erstellt, die zeigt, wie sich für eine Rendite von 10 000 Franken die Werte der «ewigen Rente» in Abhängigkeit des verwendeten Zinssatzes verändern.
Im Leben eines Immobilienfonds kommt es bisweilen zu einem Expertenwechsel. Was auch immer der Grund für diesen Wechsel sein mag, es kann sich auf die Bewertung des Fonds auswirken.
Um zu verstehen, wie es zu den neuen Zahlen kommt, sollte man wissen, wie der Experte den Wert einer Immobilie bestimmt.
Bewertungsmethode
Von der FINMA wird eine dynamische Ertragswertmethode empfohlen. Sie wird als DCF-Methode bezeichnet, wobei DCF für Discounted Cash Flows steht, was sich mit «abgezinste Geldströme» übersetzen lässt.
Mit dieser Methode kann für den sogenannten expliziten Prognosezeitraum, der in der Regel 10 Jahre dauert, eine relativ genaue Annahme und für den sogenannten nachfolgenden Prognosezeitraum eine weniger detaillierte Hypothese aufgestellt werden. Für diese beiden Zeiträume werden in der Regel zwei unterschiedliche Zinssätze verwendet, um den langfristigen Unbekannten Rechnung zu tragen.
Dies ist das wichtigste Instrument, welches dem Experten zur Ermittlung des Werts von Immobilien bei deren Erwerb für einen Immobilienfonds und bei Revisionen ihres Werts zur Verfügung steht.
Rendite
Die Zinsen entsprechen den erwarteten Erträgen in Abhängigkeit des zur Erzielung dieser Erträge investierten Kapitals.
Derzeit sind die Zinsen historisch tief. Dies kann sich auf die Bewertung eines Fonds auswirken, denn je näher die Rendite bei 0% liegt, desto höher sind die Werte. Eine nur kleine Differenz zwischen zwei Schätzungen eines und desselben Objekts kann deshalb zu einem anderen Wert führen.
Um dieses Prinzip zu veranschaulichen, haben wir eine Grafik erstellt, die zeigt, wie sich für eine Rendite von 10 000 Franken die Werte der «ewigen Rente» in Abhängigkeit des verwendeten Zinssatzes verändern.