Kapitalmarkttransaktionen: Dynamischer Start ins Jahr 2026

Keine Pause bei den Kapitalmarkttransaktionen im Januar. Zum einen mit der Ankündigung der Lancierung eines neuen Fonds im April, der direkt an die Börse gebracht wird: Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Zum anderen mit der Mitteilung der Finma, welche endlich die Fusion von drei UBS-Fonds genehmigt. Hinzu kommt der Zusammenschluss der Asset-Management-Einheiten von Helvetia und Baloise, der sich auf die beiden Immobilienfonds des Versicherers auswirken wird. Was die Kapitalerhöhungen betrifft, herrscht weiterhin «Business as usual», mit vier neuen Ankündigungen in den letzten Wochen.

Im Januar ist keine Abschwächung bei den Kapitalmarkttransaktionen zu beobachten. Dies überrascht nicht angesichts der ungebrochenen Nachfrage der Investoren nach verbrieften Immobilienanlagen. Für mehrere Marktbeobachter deutet dieser dynamische Start auf ein erneut euphorisches Jahr 2026 hin – sofern kein unerwartetes geopolitisches Ereignis eintritt, das allgemein befürchtet wird.
Einziger Wermutstropfen: Asset Manager werden künftig geeignete Immobilien mit ausreichend attraktiven Renditen finden müssen, um ihre Portfolios nicht zu belasten. Dies könnte sich mittelfristig als herausfordernd erweisen, da die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren stark gestiegen sind.

Swiss Life lanciert neuen Fonds: Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland

Die wichtigste Nachricht zu Jahresbeginn ist zweifellos die Ankündigung des neuen kommerziellen Immobilienfonds von Swiss Life, dessen Lancierung für den 1. April 2026 vorgesehen ist: Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland. Wie Swiss Life Asset Managers erläutert, wird der Fonds direkt in ein diversifiziertes Portfolio von Geschäftsimmobilien investieren (per April 2026 gemäss Fondsmitteilung rund 35 % Büroflächen und 39 % Verkaufsflächen), überwiegend in den Wirtschaftsregionen Zürich (28 %) und Basel (24 %). Ergänzt wird das Portfolio durch einige gemischt genutzte Liegenschaften sowie leichte Industriegebäude mit stabilen Erträgen.

Der neue Swiss-Life-Fonds wird direkt an der Börse kotiert

Bei sämtlichen Immobilien steht das Thema Nachhaltigkeit im Vordergrund, mit dem Ziel der Klimaneutralität spätestens bis 2050.

Das Startportfolio wird über einen Nettoinventarwert (NAV) von rund 500 Millionen Franken verfügen, bei einer Fremdfinanzierungsquote von 22% und einem gesamten Marktwert von rund 640 Millionen Franken. Swiss Life Asset Managers gibt eine Bruttorendite von 4,6% sowie eine Nettorendite von 3,6% an.
Aufgrund seiner Grösse wird der Fonds direkt an die Börse gebracht, ohne vorgelagerte nicht kotierte Phase – was vergleichsweise selten vorkommt.

Es bleibt abzuwarten, wie der Markt in den ersten Handelstagen reagieren wird und wie hoch das Agio ausfällt. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Geschäftsimmobilien bislang nicht zu den bevorzugten Anlageklassen der Investoren zählen, das Interesse jedoch angesichts der hohen Agios bei auf Wohnimmobilien fokussierten Fonds wieder zunimmt.

LakeRock Capital lanciert zweiten Immobilienfonds in Form einer SCmPC

Eine weitere Lancierung im Januar ist die zweite SCmPC von LakeRock Capital, die sich auf hochpreisige Wohnimmobilien konzentriert, hauptsächlich in alpinen Regionen (während der erste Fonds stärker auf den Genfersee-Raum ausgerichtet war). Die Genfer Investmentgesellschaft strebt eine Kapitalaufnahme an, die Investitionen von rund 300 Millionen Franken in etwa dreissig Wohnprojekte ermöglichen soll. Das Vehikel wird sowohl Renovationen als auch baureife Neubauprojekte mit bereits rechtskräftigen Bewilligungen ins Visier nehmen. Nach Abschluss und Optimierung der Projekte sollen die Assets innerhalb eines Zeitraums von sechs bis 24 Monaten veräussert werden.

Fusion von Helvetia Asset Management und Baloise Asset Management

Nach der Fusion der Versicherer Bâloise und Helvetia war ein Zusammenschluss ihrer Immobilienfonds allgemein erwartet worden. Dieser zeichnet sich nun ab mit der Ende Januar angekündigten Fusion von Helvetia Asset Management und Baloise Asset Management, die frühestens Mitte 2026 wirksam werden soll. Gemäss Gruppenmitteilung werden sämtliche Aktiven und Passiven von Helvetia Asset Management auf Baloise Asset Management übertragen.

Parallel dazu wird auch die Funktion von Helvetia Asset Management als Fondsleitung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund auf Baloise Asset Management übergehen.

Für Marktbeobachter wäre der nächste logische Schritt die Fusion der beiden Fonds Helvetia Swiss Property Fund und Baloise Swiss Property Fund. Ende Januar wiesen beide vergleichbare Anlagestrategien, ähnliche Agios sowie eine ähnliche Grösse von jeweils rund 1,4 Milliarden Franken auf.

UBS erhält endlich Genehmigung zur Fusion von drei Fonds

Nach mehr als sechs Monaten Prüfung hat die Finma UBS Fund Management die Genehmigung zur Fusion von UBS LivingPlus, UBS Hospitality und Residentia erteilt. Wie UBS in einer Medienmitteilung ausführt, hat die Aufsichtsbehörde die Einsprachen der kleinen Gruppe von Investoren, die sich gegen die Transaktion gestellt hatte, abgewiesen. Das Verfahren ist jedoch möglicherweise noch nicht vollständig abgeschlossen, da gegen den Entscheid innerhalb von 30 Tagen Beschwerde erhoben werden kann – also bis Mitte Februar.
Der nächste Schritt für UBS ist die weiterhin geplante Fusion von UBS Commercial Interswiss und UBS Swissreal, vorgesehen für Ende 2026 oder Anfang 2027. Dadurch würde der grösste kommerzielle Immobilienfonds der Schweiz entstehen, mit einem kombinierten Fondsvermögen von derzeit rund 3,5 Milliarden Franken.

UBS-Fonds kehren an den Kapitalmarkt zurück

Auch wenn noch gewisse Unwägbarkeiten bestehen, scheint die Reorganisation der UBS-Fonds damit weitgehend abgeschlossen. Dies ermöglicht der Bank eine deutliche Rückkehr an den Kapitalmarkt, nachdem sie in den letzten zwei Jahren vergleichsweise zurückhaltend agiert hatte.

Ein Beleg dafür ist die angekündigte Kapitalerhöhung von UBS Leman Foncipars über 156 Millionen Franken. Gemäss Mitteilung von UBS Fund Management sollen die Mittel für den Erwerb von Liegenschaften, die Finanzierung von Renovationen und Bauprojekten sowie zur Rückzahlung externer Finanzierungen verwendet werden. UBS Leman Foncipars investiert hauptsächlich in Wohnliegenschaften in der Westschweiz, insbesondere in den Städten Genf und Lausanne sowie deren Agglomerationen. Ende Januar wies der Fonds ein Agio von 53,4 % bei einer Börsenkapitalisierung von 2,3 Milliarden Franken auf.

ERRES, Realstone und TrustStone kündigen ebenfalls Kapitalerhöhungen an

Zu den im Januar angekündigten neuen Transaktionen zählt auch jene von Edmond de Rothschild SICAV – Commercial Income, die 71 Millionen Franken aufnehmen will. Der im Juli 2024 lancierte Fonds hat bereits drei Kapitalerhöhungen durchgeführt, deren Mittel vollständig investiert wurden. Laut Mitteilung sollen die neuen Mittel für den Erwerb zusätzlicher kommerzieller Immobilien verwendet werden, die grösstenteils bereits gesichert sind.

Ebenfalls angekündigt wurde eine Kapitalerhöhung von TrustStone Real Estate SICAV zur Unterstützung des Fonds­wachstums durch Entwicklungsprojekte und eine gesicherte Akquisitionspipeline. Die Höhe der Kapitalaufnahme ist derzeit noch nicht bekannt.

Schliesslich plant Realstone Immobilier Résidentiel Suisse eine Kapitalerhöhung von 148 Millionen Franken zur Finanzierung des Erwerbs eines gesicherten Portfolios von Wohnliegenschaften, überwiegend in der Westschweiz.

Nicht zu vergessen sind zudem zwei Transaktionen, die bereits Ende 2025 angekündigt wurden: jene von Cronos Immo Fund, der 110 Millionen Franken aufnehmen will, sowie die Kapitalerhöhung des Helvetia Swiss Property Fund.

Und wie geht es weiter? Weitere Lancierungen sind geplant

Als Nächstes steht der angekündigte Börsengang von MobiFonds an, für den weiterhin kein konkretes Datum bekannt ist. Gemäss den letzten von SFP veröffentlichten Zahlen wies der Fonds Ende Januar ein Agio von 29% sowie einen Marktwert von rund 1,2 Milliarden Franken auf. Der Investorenenthusiasmus ist somit ungebrochen.

Darüber hinaus deuten Gerüchte, die anlässlich der Messe Immo 26 zu hören waren, auf die bevorstehende Lancierung von zwei weiteren nicht kotierten Fonds sowie von mindestens zwei Immobilien-L-QIFs hin. Diese neue Vehikelkategorie benötigte etwas Zeit, um sich zu etablieren, doch mittlerweile befinden sich mehrere Projekte in konkreter Prüfung. Fortsetzung folgt.

Immoday-Redaktion 

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