Dank Tram steigen Angebotsmieten um rund 7%

«Bauchgefühl» ist gut, genaue Zahlen sind besser: Die Auswirkungen neuer Anbindungen an den ÖV auf die Mieten und Immobilienpreise sind in touristischen Regionen und Randgebieten zwar eher gering, in Grossstädten und deren Vororten jedoch erheblich. Zum Beispiel in Genf: Mit der Inbetriebnahme des Léman Express sind die Angebotsmieten um 7% gestiegen. Zudem hat die Bautätigkeit beträchtlich angezogen. Dies geht aus einer Studie von Wüest Partner hervor, in welcher berechnet wird, wie sich drei ÖV-Ausbauprojekte auf die Mieten und die Immobilienpreise auswirken.

Eine neue Strasse oder Tramlinie treibt die Entwicklung eines Quartiers voran und führt zu höheren Immobilienpreisen, da die Qualität der Anbindung an den ÖV einen entscheidenden Faktor darstellt. Doch lässt sich dieser Faktor auch quantifizieren? Wüest Partner hat kürzlich eine Studie zu diesem Thema veröffentlicht, in welcher die Auswirkungen dieser Infrastrukturinvestitionen auf den Immobilienmarkt in Zürich, Genf sowie entlang des GoldenPass Express zwischen Montreux und Interlaken beziffert werden.

Nicht alle Infrastrukturprojekte sind gleich

Das Fazit dieser Studie ist eindeutig: Eine Verbesserung der Anbindung an den ÖV kurbelt den Wohnungsbau an und fördert die Verdichtung, was wiederum die Qualität des Angebots verbessert. Dies hat zur Folge, dass die Haushalte bereit sind, mehr zu zahlen, und dass die Zahl der Neubauten steigt, was wiederum zu einem Anstieg der Angebotsmieten und der Immobilienpreise führt.

All das ist nicht neu. Alle Immobilienentwickler wissen es. Das Interessante an der Studie von Wüest Partner ist etwas anderes: Sie beziffert die Auswirkungen dieser Infrastrukturprojekte auf die Mieten und die Preise für Eigentumswohnungen sowie auf das Wachstum des Wohnungsbestands. Dabei kommt sie zum Schluss, dass die Auswirkungen dieser Infrastrukturprojekte nicht immer gleich sind. Wenig überraschend sind diese Auswirkungen bei Immobilien in sehr begehrten Stadtgebieten stärker als in Randgebieten oder Tourismusregionen.

Mehrere Hundert ÖV-Ausbauprojekte in der Schweiz geplant

Eine vor Kurzem veröffentlichte Studie der UBS hat gezeigt, dass institutionelle Anleger die Zentren von Grossstädten tendenziell meiden und sich eher für deren Vororte interessieren. Diese Rechnung könnte mittelfristig aufgehen, denn – wie Wüest Partner aufzeigt – nehmen die Projekte zur Verbesserung der Erreichbarkeit zwischen diesen Vororten und den jeweiligen Stadtzentren in der ganzen Schweiz zu: Es sind mehr als 350 Projekte zum Bau oder Ausbau der Strasseninfrastruktur und mehr als 600 ÖV-Projekte vor allem zum Ausbau oder zur Einrichtung von Buslinien geplant. Die dafür vorgesehenen Investitionen belaufen sich dabei auf insgesamt 112 Milliarden Franken. Davon entfallen 51 Milliarden Franken allein auf den ÖV (insbesondere für Bahninfrastruktur, die sehr teuer ist).

In Zürich sind die Auswirkungen auf Mieten und Bautätigkeit zwar spürbar, aber relativ moderat

Es ist auch keine grosse Überraschung, dass sich die Projekte zum Ausbau des ÖV am stärksten auf die Immobilienpreise in den Grossstädten und Vororten auswirken. Als Beispiel führt Wüest Partner die Limmattalbahn an, ein Projekt im Umfang von 600 Millionen Franken für eine 14 Kilometer lange Tramlinie mit 27 Haltestellen. Dieses hat zur Folge, dass die Angebotsmieten rund 2,5 bis 3,6% höher liegen, als wenn es keine neue Tramlinie gäbe.

Der Anstieg hält sich in Grenzen. Das ist auch bei den Eigentumswohnungen festzustellen, deren Preis um 0,6 bis 3,2% höher ist.

Laut Wüest Partner haben der Wohnungsmangel im Grossraum Zürich und der seit 2022 anhaltende generelle Mietzinsanstieg dazu geführt, dass die Auswirkungen der neuen Tramlinie auf die Mieten und Immobilienpreise letztlich nicht so gross waren. Allerdings wurde durch die neue Tramlinie die Bautätigkeit angekurbelt. In den angebundenen Gemeinden ist der Wohnungsbestand jährlich um 0,5 Prozentpunkte stärker gewachsen. 

Starker Anstieg der Mieten sowie der Preise von Eigentumswohnungen in Genf

In Genf sieht die Situation anders aus: Laut Wüest Partner stiegen mit der Inbetriebnahme des Léman Express (Gesamtkosten von 2 Milliarden Franken), der 45 Bahnhöfe auf einer Strecke von 230 Kilometern verbindet, die Mieten in den angebundenen Gemeinden gegenüber der Kontrollgruppe um mehr als 7%. Auch die Auswirkungen auf die Preise der Eigentumswohnungen sind mit einem Plus von nahezu 7% beträchtlich.

Wie in Zürich werden in den vom Léman Express bedienten Gemeinden mehr neue Wohnungen gebaut (+0,5 Prozentpunkte). Dadurch nimmt der Anteil der Neubauwohnungen am Gesamtangebot zu, was teilweise den Anstieg der Angebotsmieten erklärt. Interessanterweise setzte sowohl in Genf als auch in Zürich die unterschiedliche Entwicklung der Mieten bereits mehrere Jahre vor Inbetriebnahme der Tramlinien ein. Dies rührt daher, dass die Entwickler und Haushalte schon in der Ausarbeitungsphase des Projekts davon ausgingen, dass die betroffenen Gemeinden attraktiver werden.

Weniger Auswirkungen auf die Immobilienpreise in Randgebieten und Tourismusregionen

Als drittes Beispiel nennt Wüest Partner den GoldenPass Express, der Montreux mit Interlaken verbindet. Mit diesem vorwiegend touristischen Projekt, dessen Kosten sich auf rund 100 Millionen Franken belaufen, sollte in erster Linie eine bereits existierende Strecke optimiert werden (kein Umsteigen in Zweisimmen). Die ältesten Züge sind bereits seit Beginn des 20. Jahrhunderts in Betrieb. 

Entlang der Zugstrecke sind die Mieten weniger stark gestiegen als in Genf, und zwar zwischen 2,8 und 3,9%. Auf die Preise von Eigentumswohnungen und auf die Bautätigkeit wurden im untersuchten Gebiet keine Auswirkungen festgestellt – zumindest was die Hauptwohnsitze betrifft.

Anders gesagt: Die Auswirkungen dieser Infrastrukturprojekte auf die Immobilienpreise und Mieten sind in den Randregionen weniger stark als in den grossen Ballungszentren. Auch das ist keine Überraschung. Das bedeutet jedoch nicht, dass man diese Auswirkungen vernachlässigen sollte, so Wüest Partner, da sonst eine Schweiz der zwei Geschwindigkeiten zu entstehen drohe.

Die Redaktion • Immoday.ch