Guter Jahresauftakt für börsenkotierte Immobilienfonds, die sich besser entwickeln als der SMI

Die börsenkotierten Immobilienfonds sind ruhig ins Jahr 2026 gestartet und verzeichneten ein Plus von 0,8 %. Damit entwickelten sie sich besser als der SMI, der um -0,5% nachgab. Besonders hervorzuheben sind jedoch mehrere strukturelle Ereignisse: die Ankündigung der Lancierung des Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland im April, die FINMA-Genehmigung zur Fusion der Fonds UBS LivingPlus, UBS Hospitality und Residentia, die Fusion von Helvetia Asset Management und Baloise Asset Management, die eine spätere Zusammenlegung der beiden Immobilienfonds des Versicherers vorwegnehmen könnte, sowie die Rückkehr von UBS an den Kapitalmarkt mit UBS Leman Foncipars. Kurz gesagt: ein ausgesprochen «busy» Januar.

Für die börsenkotierten Immobilienfonds verlief der Monat Januar performance-seitig insgesamt eher ruhig, mit einem Anstieg von +0,8%. Dies ist dennoch besser als die Entwicklung des SMI, der um -0,5% nachgab.

Parallel dazu stieg das durchschnittliche Agio der börsenkotierten Fonds im Dezember weiter an und erreichte 38,2% (37,4% per Ende Dezember). Kurz gesagt: business as usual, mit weiterhin sehr hoher Nachfrage seitens der Investoren nach verbrieften Immobilienanlagen.

Ein Spread von unter 150 Basispunkten bei einzelnen Fonds

Der Spread zwischen der durchschnittlichen Ausschüttungsrendite (2,24% gemäss SFP) und den Bundesobligationen bleibt stabil bei rund 200 Basispunkten.

Bei einer detaillierteren Betrachtung jenseits der Durchschnittswerte zeigt sich jedoch, dass dieser Spread bei einzelnen Fonds – insbesondere bei jenen mit den höchsten Agios – teilweise unter 150 Basispunkte fällt. Damit bewegt man sich zunehmend in einem Bereich, in dem gewisse institutionelle Investoren zu zögern beginnen könnten. Zumindest dann, wenn sie tatsächlich eine Wahl hätten. Dies ist derzeit jedoch kaum der Fall, angesichts des anhaltenden Abwärtsdrucks auf die Zinsen der SNB sowie kurz- und mittelfristiger Zinssätze, die erneut in den negativen Bereich gefallen sind.

Diese Überlegungen scheinen den Markt jedoch kaum zu beunruhigen. Ein Beleg dafür ist die Ankündigung neuer Produkte sowie von vier Kapitalerhöhungen bei börsenkotierten Fonds im Verlauf des Monats Januar.

Darunter auch jene von UBS Leman Foncipars, das 156 Millionen Franken aufnehmen möchte. Diese Transaktion markiert möglicherweise die Rückkehr der Grossbank an den Kapitalmarkt, nachdem sie sich in den letzten zwei Jahren – zumindest im Bereich der verbrieften Immobilienanlagen – nach der Übernahme der Credit Suisse eher zurückhaltend gezeigt hatte.

Acht Agios über 50% und zwei über 60%

Bei den Fondsbewertungen weisen weiterhin acht Vehikel ein Agio von über 50% auf, davon zwei sogar über 60%. Es sind dabei nach wie vor dieselben Fonds. Ende Januar führt UBS Direct Residential das Ranking mit einer Prämie von 64,6% an (entsprechend einer Gesamtrendite von 1,9% im Januar). Auf dem zweiten Platz folgt Swisscanto RE Ifca mit einem Agio von 62,6%.

Betrachtet man ausschliesslich die Performance im Monat Januar, so steht Dominicé Swiss Property an der Spitze mit einem Anstieg von +7,7%, wodurch das Agio auf 42,2% gestiegen ist. Es folgt ZIF Immobilien Direkt Schweiz mit einer Gesamtrendite von +6,6% bei einem Agio von 28,7%. Zur Erinnerung: Dieser Fonds der Zurich-Gruppe weist eine Börsenkapitalisierung von 1,5 Milliarden Franken auf und hat Ende November 2025 erfolgreich eine Kapitalerhöhung von 105 Millionen Franken abgeschlossen.

Am unteren Ende der Rangliste zeigen sich weiterhin drei Fonds mit einem Disagio, das sich jedoch zunehmend reduziert. So beträgt das Disagio von Sustainable RE nur noch -0,9%. Auch das Disagio von Helvetica Swiss Commercial verringerte sich nach einer Gesamtrendite von +3,6 % im Januar auf -1,4%. Selbst Swiss Central City RE setzt seinen Aufwärtstrend fort, mit einem Disagio von -3,1% per Ende Januar (-17,8% per Ende Dezember 2024). Setzt sich diese Entwicklung fort, dürfte bis zum kommenden Sommer kein börsenkotierter Immobilienfonds mehr ein Disagio aufweisen.

Lancierung Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland

Abseits der reinen Performance zeigt sich, dass der Markt weiterhin sehr dynamisch bleibt. So wurde die Lancierung des Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland für Anfang April angekündigt. Gemäss Swiss Life Asset Managers wird der Fonds direkt in ein diversifiziertes Portfolio von kommerziellen Liegenschaften investieren, die überwiegend in den Regionen Zürich und Basel gelegen sind. Das Startportfolio wird eine NAV von rund 500 Millionen Franken aufweisen, bei einem gesamten Marktwert von rund 640 Millionen Franken. Die von Swiss Life Asset Managers kommunizierte Bruttorendite beträgt 4,6%, die Nettorendite 3,6%. Aufgrund seiner Grösse wird der Fonds direkt an der Börse kotiert und überspringt die nicht kotierte Phase, was eher selten ist.

Zur Erinnerung: Der Börsengang von MobiFonds wird weiterhin erwartet, auch wenn bislang kein konkretes Datum kommuniziert wurde.

Die FINMA genehmigt die Fusion von drei UBS-Fonds

Eine weitere bedeutende Nachricht für die börsenkotierten Immobilienfonds im Januar: Die FINMA hat UBS nun endgültig die Genehmigung erteilt, die Fonds UBS LivingPlus, UBS Hospitality und Residentia zu fusionieren.

Ursprünglich war diese Fusion für Juni 2025 vorgesehen, wurde jedoch aufgrund von Einsprachen einer kleinen Gruppe von Investoren blockiert. Nach rund sieben Monaten Prüfung haben die Finanzaufsichtsbehörden diese Einsprachen nun aufgehoben. Ganz abgeschlossen ist das Thema allerdings noch nicht, da gegen den Entscheid der FINMA gemäss UBS Fund Management innerhalb von 30 Tagen Beschwerde erhoben werden kann – also bis Mitte Februar.

Damit ist UBS jedoch noch nicht am Ende ihrer Fondsfusionen angekommen, da der Zusammenschluss von UBS Commercial Interswiss und UBS Swissreal weiterhin für Ende 2026 oder Anfang 2027 geplant ist. Daraus würde der grösste kommerzielle Immobilienfonds der Schweiz entstehen.

Fusion von Helvetia Asset Management und Baloise Asset Management

Der Monat Januar brachte zudem einen weiteren Schritt in der erwarteten Marktkonsolidierung, nachdem sich die Versicherer Baloise und Helvetia Anfang Dezember 2025 zusammengeschlossen hatten. Die Gruppe kündigte die Fusion von Helvetia Asset Management und Baloise Asset Management an, die frühestens Mitte 2026 vollzogen werden soll. In diesem Zusammenhang wird die Funktion von Helvetia Asset Management als Fondsleitung des Helvetia (CH) Swiss Property Fund auf Baloise Asset Management übertragen.

Und wie geht es weiter? Marktbeobachter gehen davon aus, dass als nächster Schritt die Fusion des Helvetia Swiss Property Fund mit dem Baloise Swiss Property Fund folgen dürfte. Beide Vehikel verfolgen eine vergleichbare Anlagestrategie und weisen eine nahezu identische Grösse auf. Ein Zusammenschluss würde Kosteneinsparungen ermöglichen, die Liquidität erhöhen und eine für den Markt kritische Grösse von rund 2,8 Milliarden Franken erreichen.

Immoday-Redaktion 

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