Chiffres clés de l'immobilier indirect suisse au 30/06/2026

Au terme du premier semestre 2026, le marché suisse de l'immobilier indirect confirme sa capacité de résilience malgré un environnement toujours marqué par les incertitudes géopolitiques, les tensions inflationnistes et les interrogations autour de l'évolution des taux d'intérêt. Après un début d'année plutôt hésitant, le deuxième trimestre s'est inscrit dans une dynamique plus favorable, portée par une normalisation progressive des valorisations et un retour de l'intérêt des investisseurs.

Cette amélioration intervient dans un contexte particulièrement actif sur le marché des capitaux. Plusieurs opérations d'envergure, dont le lancement de nouveaux fonds et des introductions en bourse, ont été absorbées avec succès par le marché. Une fois cette phase de transition passée, les fonds immobiliers cotés ont retrouvé une trajectoire positive, tandis que les fonds non cotés ont, une nouvelle fois, confirmé leur rôle stabilisateur au sein des portefeuilles grâce à leur faible volatilité et à la régularité de leurs performances.

La vigueur des levées de capitaux et l'arrivée de nouveaux véhicules d'investissement, notamment sous le régime L-QIF, témoignent de l'attractivité durable de cette classe d'actifs. Dans le même temps, les évolutions réglementaires et les récentes décisions populaires rappellent que l'environnement politique demeure un facteur déterminant pour l'avenir du marché immobilier suisse et mérite une attention constante.

L'analyse trimestrielle ci-dessous revient sur les principales évolutions observées à fin juin 2026, les tendances qui se dessinent pour le second semestre ainsi que les éléments susceptibles d'influencer les décisions des investisseurs dans les prochains mois.

L'équipe COPTIS

RAPPORT TRIMESTRIEL AU 30.06.2026

L’univers des fonds immobiliers se compose de:

Commentaire trimestriel:

Depuis le mois de mars, le marché immobilier indirect suisse a évolué dans un environnement volatil, marqué par les tensions géopolitiques au Moyen-Orient ainsi que par le retour des préoccupations liées à l'inflation et à une remontée des taux d'intérêt. Dans un contexte de liquidité limitée, le marché a également dû absorber trois opérations d'envergure : en mars, la cotation du Mobimo Real Estate Fund (capitalisation boursière de CHF 1,28 milliard), le lancement et la cotation, en avril, du fonds Swiss Life REF (CH) ESG Diversified Commercial Switzerland (CHF 500 millions) ainsi que celle du fonds Pretium Real Estate Fund en mai (capitalisation boursière de CHF 293 millions). Une fois ces opérations intégrées, la pression vendeuse s'est progressivement estompée, favorisant un redressement des valorisations. Les fonds immobiliers cotés ont ainsi enregistré une performance trimestrielle de +5,32%, tandis que les fonds non cotés ont progressé de +0,9%. La surperformance des fonds en détention indirecte (+1,55 % contre +0,61% pour les fonds en détention directe) au cours du semestre pourrait refléter un regain d'intérêt des investisseurs institutionnels pour la classe d'actifs. Les fonds non cotés, quant à eux, continuent de démontrer leur intérêt au sein d'une allocation diversifiée en offrant une meilleure résilience lors de périodes de forte volatilité. Depuis le début de l'année, ils affichent une performance cumulée de +2,66%, contre +0,85 % pour les fonds cotés.

Le marché des capitaux a poursuivi sa dynamique au cours du premier semestre. Les 27 levées de fonds ont représenté un volume total de CHF 2,68 milliards, en hausse de 38% par rapport au premier semestre 2025. L'activité devrait demeurer soutenue au second semestre, avec plusieurs opérations déjà annoncées pour un montant cumulé de CHF 934 millions. En outre, nous observons une redynamisation de certains produits jusqu'alors peu actifs, pour lesquels un changement de gestionnaire semblerait améliorer les perspectives d'évolution des véhicules concernés.

Cette activité robuste reflète l'intérêt soutenu des investisseurs pour la classe d'actifs, porté par des rendements de dividende attractifs (2,26% pour les fonds cotés et 3,15% pour les fonds non cotés). Dans ce contexte, de nouveaux véhicules proposant des stratégies innovantes, notamment sous le régime L-QIF, viennent enrichir l'offre et renforcer le segment des fonds non cotés. L'accueil favorable réservé à ces lancements confirme l'appétit des investisseurs et contribue à étoffer un univers d'investissement qui s'était progressivement réduit ces dernières années, à la suite des introductions en bourse et des opérations de consolidation, notamment les fusions de fonds intervenues dans le cadre de l'intégration d'UBS et de Credit Suisse.

Enfin, le cadre réglementaire du marché résidentiel continue d'évoluer dans un contexte de pénurie persistante de logements. Le 14 juin 2026, plusieurs votations ont marqué l'actualité du marché immobilier suisse. L'initiative fédérale visant à limiter la population à 10 millions d'habitants a été rejetée, écartant un frein potentiel à la croissance démographique et à la demande de logements. À Zurich, les électeurs ont également refusé l'initiative de protection des locataires qui aurait renforcé le contrôle des rénovations et introduit un plafonnement des loyers. Associés au projet de révision de la Lex Koller, ces développements rappellent que le cadre politique et réglementaire du marché immobilier est en constante évolution. Le suivi des initiatives législatives et des décisions populaires demeure un élément essentiel pour anticiper les évolutions du secteur et leurs implications pour les investisseurs.

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